У мошенников есть много схем обмана покупателей недвижимости. Поэтому перед покупкой квартиры важно внимательно проверять все документы и условия договора, а также состояние и качество отделки помещения. Разбираемся, на что обратить внимание в первую очередь.
Проверка квартиры в новостройке
Проверка квартиры в новостройке происходит во время приемки — официальной процедуры передачи жилья от застройщика покупателю. После приемки стороны подписывают либо акт приема-передачи (если состояние квартиры и документы в порядке), либо акт осмотра со списком недостатков, который должен быть согласован и подписан представителем с доверенностью от застройщика. Эти недостатки застройщик обязан устранить в течение 60 дней. Если вы подписали акт приема-передачи и выявили недостатки позднее, их можно исправить по гарантии: один год на отделку, три — на инженерные системы, пять лет на монтажные работы. Помимо акта приема-передачи во время приемки вам нужно получить от застройщика акта о вводе дома в эксплуатацию, кадастровый и технический паспорта, экспликацию, паспорта и гарантии на счетчики. Внимательно проверьте все документы.
Перед тем, как проверять квартиру, подготовьте паспорт и договор долевого участия. На всякий случай возьмите с собой лист бумаги для проверки вентиляции, маркер, чтобы отметить дефекты, рулетку или лазерный дальномер, чтобы измерить площадь квартиры, а также индикаторную отвертку для проверки розеток.
Приемка квартиры без отделки:
- Сверьте площадь квартиры с договором.
- Проверьте коммуникации: напор воды, герметичность труб, работу счетчиков.
- Проверьте двери на плотность прилегания и работу замков.
- Осмотрите окна на трещины и исправность ручек, а также потолок, пол и стены.
- Убедитесь в работе вентиляции.
- Проверьте правильно ли установлены радиаторы отопления.
При приемке квартиры с отделкой следуйте тем же пунктам, а также:
- Проверьте работу розеток.
- Оцените качество отделки: стыки, отслоения, трещины.
- Проверьте исправность сантехники и мебели, если они указаны в договоре.
Дополнительно проверьте:
- Входную группу (крыльцо, пандус, навес, колонны, лестницы): фиксируйте повреждения, например, отколотую плитку или трещины.
- Электрощит и газовое оборудование: убедитесь что счетчики и датчики утечки установлены.
Для проверки квартиры можно пригласить профессионального приемщика, самостоятельно без опыта приемки квартир может быть сложно выявить скрытые и неожиданные дефекты. Участие приемщика в проверке нужно согласовать с застройщиком и оформить на него нотариально заверенную доверенность.
Проверка квартиры на вторичке
Перед покупкой квартиры необходимо тщательно проверить правоустанавливающие документы:
- Кадастровый паспорт.
- Основание права собственности.
- Личные данные владельца, включая справку из психоневрологического и наркологического диспансера. Это необходимо, чтобы подтвердить, что владелец квартиры совершает сделку в здравом рассудке; иначе ее могут оспорить в суде и аннулировать.
- Если квартира продается по доверенности, добивайтесь личного участия собственника или отказывайтесь от покупки, так как без собственника не будет доказательств его согласия на продажу квартиры.
- Справки из ЕГРН и БТИ, а также выписки из домовой книги и финансово-лицевого счета для проверки задолженности по коммунальным услугам.
- Нотариально заверенное разрешение супруга, если владельцы покупали квартиру находясь в браке.
- Решение суда о разделе имущества, если владелец в разводе. Без согласия супруга сделка может быть отменена. Если квартира получена по дарственной или наследству, этот документ не нужен.
- Справка о погашении ипотеки. Если кредит не погашен, получите справку о задолженности и согласуйте с банком схему сделки, так как квартира находится в залоге, и ее продажа возможна только с его согласия.
Перед продажей квартиры собственники часто делают косметический ремонт, и на первый взгляд квартира выглядит как новая. Однако за первым впечатлением важно не забыть проверить: электрику, вентиляцию, трубы, сантехнику, окна, отопление, водоснабжение и счетчики, есть ли плесень, что находится за шкафами и бытовой техникой, была ли в квартире перепланировка.
Как обманывают с покупкой жилья
Схемы при продаже жилья в новостройке
- Аванс при подписании ПДКП. Строительные компании предлагают подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), чтобы закрепить условия сделки. Однако платить аванс в рамках ПДКП не стоит: этот договор не вносится в Росреестр и не создает права собственности, а лишь обязывает стороны заключить основной договор. Мошенники могут получить аванс и исчезнуть.
- Подставная компания. Иногда застройщики предлагают покупателям заключать договоры с компанией, которая якобы входит в группу холдинга. После того, как покупатель подписывает договор и платит, эта компания исчезает, а застройщик не признает вину, так как не заключал с покупателем прямых соглашений.
- Риски в жилищно-строительных кооперативах. В ЖСК объединяются, чтобы купить жилье или управлять многоквартирным домом. Однако этот способ покупки связан с рисками: стоимость и ежемесячные взносы могут увеличиться, нет четких сроков сдачи жилья, договор не регистрируется в Росреестре до полной оплаты квартиры, из-за чего растет риск продажи жилья нескольким покупателям одновременно.
- Риски при покупке квартиры через риэлтерские компании. Покупатель может столкнуться с мошенничеством застройщика, который заключает соглашение с несколькими риэлтерскими компаниями для перепродажи одних и тех же квартир.
- Черновой вариант проектной документации. Прежде чем подписать договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком, проверьте, есть ли у него необходимая проектная и исходно-разрешительная документация. Часто застройщики приносят на приемку только черновые варианты, которые еще не утверждены. В таких документах может быть указана и заведомо ложная информация, например, о площади квартиры. Это может привести к юридическими спорам и попытке запросить дополнительную плату.
- Договор без точной даты окончания строительства. Недобросовестные застройщики могут затягивать сроки сдачи объекта, особенно если в ДДУ не указана точная дата окончания строительства. В таком случае срок может переноситься на несколько лет, и у покупателя не будет оснований требовать компенсацию.
- Продажа чужой недвижимости. Некоторые застройщики продают жилые и нежилые объекты, на которые у них нет законных прав. В результате покупатели получают чужую недвижимость, которую у них заберут через суд.
Схемы при продаже жилья на вторичке
- Занижение стоимости в договоре купли-продажи. Продавцы иногда просят указать в договоре заниженную стоимость квартиры, чтобы снизить налог. В таком случае рекомендуется взять расписку у продавца о том, что он получил полную сумму стоимости квартиры. Если договор будет признан недействительным, без расписки покупатель получит обратно только ту сумму, которая указана в договоре.
- Продажа недвижимости по поддельной доверенности. Мошенники могут продать квартиру от имени собственника, который затем оспорит сделку в суде и, скорее всего, выиграет дело. Защитить себя от этого можно, внимательно проверив подлинность доверенности перед тем, как подписать договор.
- Неучтенные наследники. При покупке квартиры, которую продавец получил в наследство, покупатель рискует столкнуться с неучтенными наследниками. Если они заявят права на квартиру в суде, скорее всего, они ее вернут, а покупатель потеряет деньги.
- Псевдосделки с недвижимостью. Мошенники могут занизить цену квартиры и создать очередь на покупку. Затем они предлагают покупателям перевести деньги за бронирование лота и исчезают. Чтобы избежать этого, рекомендуется проверять информацию о продавце, не доверять ценам ниже рыночных и не переводить деньги, пока не будет подписан договор.
- Двойные продажи во время проверки права собственности. Право собственности переходит к покупателю только после государственной регистрации, которая занимает девять рабочих дней через МФЦ и семь рабочих дней в Росреестре. За это время мошенники могут продать квартиру еще кому-нибудь. Этого можно избежать, если проводить расчеты через аккредитив или электронную регистрацию, указав в договоре, что продавец получит деньги только после перерегистрации права собственности на квартиру.
- Сделка с материнским капиталом. При покупке недвижимости с использованием маткапитала необходимо выделить доли несовершеннолетним детям. Если этого не сделать, сделка может быть оспорена органами опеки или самим ребенком после достижения совершеннолетия. Продавец может специально не выделить доли детям, чтобы оспорить сделку позже. Чтобы избежать обмана, перед покупкой квартиры следует проверить остаток средств материнского капитала продавца через Социальный фонд России (СФР) и запросить расширенную выписку из ЕГРН для проверки истории сделок.
Покупаете квартиру в ипотеку? Подписывайтесь на наши сюжеты, чтобы следить за рынком ипотеки и быть в курсе льготных программ.
