Дом в тренде: как строится малоэтажная Россия

Фото: Shutterstock

Частники с господдержкой

В России несколько лет подряд растет доля малоэтажного жилья в строительстве. В 2021 году, по данным Росстата, граждане возвели 49,1 млн кв. м индивидуальных домов, и это на четверть больше показателей 2020 года. В 2022 году было построено 57,2 млн кв. м частных домов. В 2023 году из 110,4 млн кв. м введенного в стране жилья около 58,7 млн кв. м пришлось на объекты индивидуального жилого строительства (ИЖС), сообщал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин. По его словам, эти объемы на 3% превышают показатели рекордного 2022 года.

По данным гендиректора BN Group Ольги Ивановой, в 2022 году четверть малоэтажного жилья была построена в Московской, Ленинградской области и Краснодарском крае. По ее словам, наибольшую часть предложения традиционно занимает экономкласс — 54,3%, доля сегмента «комфорт» — 20,6%, «бизнес» — 16,7%. На премиум- и элитклассы приходится 6,2 и 2,2% соответственно, подсчитали в BN Group.

«Спрос на ИЖС у людей продолжает расти. Для повышения доступности индивидуального домостроения мы распространили все меры поддержки, действует комплексная инициатива «Мой частный дом». За пять месяцев этого года ввод ИЖС в стране составил 30,8 млн кв. м, что на 20% превышает объем за аналогичный период прошлого года», — отмечает министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин.

«Опросы показывают, что россияне предпочитали бы жить в неких идеальных условиях в собственном загородном доме. Тренд на рост ИЖС в целом отражает возросшие возможности людей реализовать свою мечту», — полагает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров. По данным опроса «Дом.РФ» и ВЦИОМа, семь из десяти опрошенных в августе 2023 года российских семей мечтали переехать в частный дом. Возросший уровень доходов и автомобилизации позволяет чувствовать себя комфортно и за городом, если учесть развитие платных дорог в крупных городах и общее улучшение транспортной доступности, добавляет Михаил Бурмистров. По поручению президента, распорядившегося в 2021 году предусмотреть механизм поддержки ИЖС, в правительстве РФ разработали стратегическую инициативу «Мой частный дом». Она содействует достижению цели нацпроекта «Жилье и городская среда» (реализуется в России с 2018 года) по созданию комфортных и безопасных условий для жизни и предполагает ввод в эксплуатацию к 2030 году не менее 50 млн кв. м жилья, построенного населением.

К массовому индивидуальному жилищному строительству планируется перейти до конца 2024 года. Это подразумевает, что за все, что касается оформления, будет отвечать застройщик, а не собственник дома, а всю документацию переведут в электронный вид.

Напомним, что в июне 2022 года правительство в пилотном режиме запустило льготную ипотеку для строительства частных домов, а дальше только расширяло ее действие. Все льготные ипотечные программы с низкими процентными ставками были распространены на ИЖС. Например, «Семейная ипотека» со ставкой не выше 6% годовых и программа для IТ-специалистов со ставкой не выше 5% годовых против средневзвешенной рыночной ставки в 16,7% годовых (по состоянию на май 2024 года).

По словам экспертов, еще несколько лет назад банки неохотно кредитовали частное домостроение с учетом рисков, связанных с меньшей по сравнению с городскими квартирами ликвидностью объектов. Это было вызвано отсутствием стандартизации в сегменте и низким качеством строительства в отличие от рынка многоквартирных домов, где технические характеристики регламентированы федеральным законодательством. По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, по итогам 2023 года наблюдался более чем пятикратный годовой прирост выдачи кредитов на строительство частных домов, с помощью ипотечных программ в России строился каждый четвертый частный дом. По данным ЕИСЖС, на строительство ИЖС и покупку готовых домов в прошлом году банки выдали гражданам 1,3 трлн руб. Михаил Бурмистров ожидает роста этого показателя до 1,8 трлн руб. по итогам 2024 года, а доли «малоэтажной» ипотеки — до 35–40%.

Девелоперы снижают этажность

Помимо национального проекта «Жилье и городская среда», популярности частных домов способствовали и другие меры. С 2022 года на их строительство в пределах малоэтажных жилых комплексов был распространен механизм эскроу-счетов. Первоначально эта схема (когда деньги покупателей попадают на счета, к которым застройщик получает доступ после сдачи проекта) была введена для предотвращения проблем обманутых дольщиков в многоквартирных домах, но стала использоваться и в ИЖС. В 2023 году Минстрой разработал законопроект, распространяющий механизм эскроу-счетов на индивидуальные дома, которые строятся по заказу граждан и вне коттеджных комплексов. Кроме того, в том же году «Дом.РФ» запустил программу финансирования строительства частных домов по договорам подряда с применением эскроу-счетов. На эту программу выделен 1 млрд руб., процентная ставка для подрядчиков составляет 1% годовых, а средства покупателей размещаются на эскроу-счетах с привлечением кредитов. Первый подобный кредит на ИЖС в России оформила семья с двумя детьми из Казани.

«Невозможно создать большую семью в однокомнатной квартире или студии, которые составляют 60% квартирографии строительства многоэтажных домов. В таких квартирах 60% семей имеют всего одного ребенка, и проживают они в агломерациях. Объем ввода частного жилья населением подтверждает, что люди хотят жить в домах, где можно завести больше детей», — рассуждает управляющий партнер Санкт-Петербургской девелоперской компании Константин Пороцкий. По словам Ольги Ивановой, росту популярности ИЖС способствуют в том числе ограничения, связанные сначала с пандемией, затем и с геополитикой. «Это подтолкнуло людей искать возможности для качественного отдыха внутри страны и простимулировало покупки собственных загородных домовладений», — рассуждает она.

В феврале 2024 года портал ЕРЗ.РФ провел опрос по заказу «Дом.РФ», показавший, что 41% застройщиков многоквартирных домов намерены выйти на рынок ИЖС, а еще 10% компаний уже работают в этом сегменте. В BN Group наиболее интересную динамику фиксируют в топ-сегменте ИЖС и подчеркивают, что по итогам 2023 года спрос на элитные объекты вырос практически вдвое, а предложение такого формата, напротив, снизилось на 30%. Средняя цена лота в рассматриваемом периоде составила 304 млн руб., в 2022 году показатель был на уровне 264 млн руб., поясняет Ольга Иванова.

Будущее частной застройки

Константин Пороцкий говорит, что для дальнейшего развития малоэтажного жилья в стране необходима подготовка инфраструктуры на территориях застройки. По словам эксперта, расходы на ее обустройство могут составлять до четверти себестоимости квадратного метра ИЖС. По подсчетам Константина Пороцкого, в России есть 2,2 тыс. малых городов и поселков городского типа, которые имеют базовую инфраструктуру для индивидуальной застройки. «Ее можно модернизировать и развивать ИЖС, создавая комфортную среду для жизни, места приложения труда и социальную инфраструктуру», — считает эксперт.

В нацпроект «Жилье и городская среда» входит программа «Стимул», по которой государство берет на себя расходы на создание школ, детсадов, другой социальной и инженерной инфраструктуры, в том числе и для малоэтажных комплексов. Но федеральное законодательство в этой части пока работает слабо, отмечает Константин Пороцкий. «Пока предложение малоэтажного жилья с высоким уровнем обеспечения социальной инфраструктурой ограничено. Такие проекты являются точечными, хотя интерес к ним достаточно большой», — рассуждает Михаил Бурмистров из «INFOLine-Аналитики».

Константин Пороцкий надеется на использование новых инструментов, в том числе инфраструктурных бюджетных кредитов. Речь о механизме, по которому регионы могут привлекать заемные средства на 15 лет под 3% годовых. Оператор этой программы, Фонд развития территорий, уже распределил между 83 субъектами Федерации кредитный бюджет в 1 трлн руб. В фонде поясняют, что в регионах с помощью этих кредитов реализуется 508 инфраструктурных проектов.

Популярности теме индивидуального жилищного строительства добавил и банк типовых проектов ИЖС. Речь о портале строим.дом.рф, на котором подрядчики, участвующие в программе с применением эскроу-счетов, могут разместить проекты застройки. На платформе размещено более 1,4 тыс. типовых проектов домов средней площадью 143 кв. м. По данным портала строим.дом.рф на март 2024 года, средняя стоимость строительства частного дома на 144 кв. м составляет 7,8 млн руб. Таким образом, 1 кв. м в нем обходится в среднем в 54,5 тыс. руб. против 164 тыс. руб. в феврале 2024 года в многоквартирных новостройках (по данным ЕИСЖС).

«Для дальнейшего развития ИЖС разработан и уже принят в первом чтении федеральный закон, предусматривающий создание механизма привлечения средств граждан в целях строительства индивидуальных жилых домов по договорам строительного подряда с применением счетов эскроу при расчетах с организацией, осуществляющей строительство, и регулирование правоотношений, возникающих при таком привлечении средств», — говорит Ирек Файзуллин.

Директор столичного подразделения компании «Тамак» Вадим Фидаров рассуждает, что государство все чаще предъявляет требования к отдельным частным домам и комплексным застройкам — это единый стиль, наличие социальной и инженерной инфраструктуры. «Мы видим переход к цивилизованному методу строительства индивидуальных домов. Оно становится более привлекательным и для людей, и для крупных системных застройщиков, и для банков. На это влияют программы поддержки застройщиков, льготная ипотека, облегчение административных процедур, внедрение эскроу-счетов», — полагает Марат Хуснуллин.

Ольга Иванова выделяет три тренда на рынке ИЖС — объекты с качественной и полноценной инфраструктурой, готовые дома под ключ, а также свободные пространства для досуга и спорта с зонами для релаксации внутри поселков. При этом она полагает, что все более востребованными будут становиться деревянные панельные дома: к 2025 году их доля в структуре рынка ИЖС может достигнуть 50%.