Как это сделать: выбрать место для магазина, кафе или ресторана

​Сфера деятельности

Cфера деятельности розничного бизнеса определяет и его расположение. С бурным развитием в Москве формата торговых центров в сегменте street retail произошли существенные изменения. Например, еще несколько лет назад многие владельцы магазинов одежды и обуви предпочитали открываться вблизи метро и даже в глубине спальных районов. Но это не товары повседневного спроса, и потребитель скорее посвятит обновлению гардероба часть выходных, чем будет это делать по пути на работу или домой. Сейчас преимущество отдается торговым центрам, а отдельные магазины остались только на пешеходных улицах в центре, в качестве флагманских. Одиночному магазину одежды и обуви проблематично раскрутиться. Если посмотреть на динамику спроса на помещения со стороны разных профилей торговли, то мы видим, что спрос на одежду и обувь в 2011 году составлял 20% от общего, а в этом году он уже лишь 13%. Зато спрос со стороны продуктовых форматов за этот же период вырос с 6 до 16%. И стабильно высокий спрос на уличные помещения демонстрируют заведения общественного питания — 30% в 2011 году и 28% в 2015.

Street retail остается актуальным для банков, аптек, продовольственных магазинов в формате «у дома», салонов красоты и салонов связи. Фактически пустая ниша для street retail — это товары для дома, хозтовары. Ехать на окраину города в OBI или Leroy Merlin, чтобы купить несколько гвоздей, глупо. Для небольших кафе, кулинарий и ресторанов размещение вне торговых центров также предпочтительнее: в будни они в большинстве случаев пользуются большей популярностью. Сейчас в Москве, кстати, появился совершенно новый формат общественного питания — фудкорты. Ранее фудкорты создавались только в торговых центрах, теперь они есть в street retail. Сегодня в столице работают два: на Новом Арбате — The 21 food market, который объединяет в одном пространстве порядка 20 разных концепций еды, а также в здании «Известий» небольшой фудкорт на пять концепций.

Формат себя оправдал, и в ближайшем будущем, я думаю, он будет активно развиваться. Он интересен потребителю, а также всем тем, кто хочет открыть кафе или ресторан, но либо не может пока позволить себе отдельную точку, либо, например, хочет протестировать свой продукт сначала, перед большими вложениями — то есть это реальные возможности для стартапов и малого бизнеса. Таким форматам лучше всего открываться в центре города, в местах высокой плотности бизнес-центров, зонах отдыха.

Наконец, новое направление street retail — это нишевые магазины конкретных продуктов (фермерских, вина, рыбы, мяса и проч.), такие как «Мяснов», «Отдохни», «Вкусвилл»/«Избенка», «Тирольские пироги» и т.д. В Москве потребитель все чаще предпочитает, например, покупать мясо в мясной лавке, где шире ассортимент и более свежая продукция, где, в отличие от супермаркета, можно получить квалифицированный совет. Ради этого он даже готов пройти несколько сотен лишних метров от метро.

Целевая аудитория

Прежде чем открывать торговую точку, важно понять, кто ваша целевая аудитория. Если есть планы открыть магазин «Товары из Белоруссии», то, конечно, не стоит искать помещения в центре города. Ваши клиенты — люди с невысоким достатком, поэтому такие точки нужно размещать в спальных районах на окраинах, возможно, вблизи вокзалов, в расчете на транзитных пассажиров. Напротив, если вы хотите открыть магазин экопродуктов, винный бутик, то важно заявить о себе, поэтому открыть первую точку можно в центре на пешеходной улице. В последние годы в Москве сделали много пешеходных улиц — Никольская, Кузнецкий мост, Пятницкая, где большой пешеходный трафик и много подходящих помещений. Правда, открывать в таких местах рыбный магазин не стоит: гулять даже со стерлядью в пакете не очень удобно.

При желании открыть кафе-кулинарию также стоит ориентироваться на пешеходный трафик и молодую активную аудиторию. Но, возможно, стоит рассматривать и места вблизи офисных центров — люди оттуда могут не только прийти к вам обедать, но и взять еду на вынос, чтобы поужинать дома. Например, в районе метро «Алексеевская» — большой жилой массив и одновременно скопление офисных комплексов, что дает постоянный трафик потенциальных посетителей. Напротив, при открытии мясной лавки лучше ориентироваться на спальные районы и располагать магазин не очень далеко от метро, по соседству с каким-нибудь супермаркетом.

Конкурентное окружение

Этот фактор очень часто не учитывают, а зря. В Москве есть несколько мест, которые уже облюбованы определенными видами бизнеса. Например, район Патриарших прудов, Камергерский переулок — это зона общепита. Если вы хотите заявить о своем концептуальном заведении, то стоит открыться там, где уже есть публика и вам не придется ее привлекать, она может посетить ваше заведение уже из чистого любопытства. Район Саввинской набережной, Artplay, дизайн-завод «Флакон» — места скопления интерьерных лавок и молодых дизайнеров. Интересную стратегию размещения выбрали владельцы сети «Вкусвилл»/«Избенка»: они предпочитают открываться рядом с супермаркетами «Азбука вкуса» и «Перекресток». Их ассортимент (фермерские молочные продукты) вряд ли можно обнаружить на полках этих торговых сетей, но аудитория этих сетей — потенциальные покупатели «Вкусвилла».

Для некоторых типов бизнеса удачным может оказаться размещение на вылетных магистралях: Ленинском, Комсомольском, Кутузовском проспектах. Пешеходный трафик на них небольшой, а вот автомобильный — значительный. Это может стать значительным преимуществом при торговле товарами неповседневного спроса. Вывеска на главных проспектах будет привлекать внимание, поднимать узнаваемость бренда, а клиент при желании сможет остановиться и купить необходимый ему товар. Так, на Ленинском проспекте, между улицами Строителей и Гарибальди, сосредоточено несколько дорогих магазинов детской одежды, а на Комсомольском и Кутузовском проспектах есть участки с несколькими интерьерными магазинами. Не стоит исключать и местную аудиторию — вдоль вылетных магистралей расположены многие спальные районы.

Выбор помещения

В street retail очень важно, чтобы потенциальный покупатель имел визуальный контакт с торговой точкой, поэтому при выборе помещения обращайте внимание на витрины, большие окна. Обязательно должен быть первый этаж, вход должен быть отдельным и простым. Пусть само помещение внутри будет двухэтажным, но не заставляйте покупателя подниматься на второй этаж до того момента, как он зашел внутрь. Оптимальная площадь для небольших магазинов — 100 кв. м, для кафе — от 60 кв. м. Важно сразу задать арендатору вопросы о подключаемой электрической мощности, чтобы ограничения по электрике не стали проблемой после того, как вы заключите договор аренды.

Адекватность арендодателя

Рынок сейчас благоволит арендатору. Большинство арендодателей вне торговых центров готовы заключать рублевые договора с фиксированной ставкой, тогда как в торговых центрах существует вероятность привязки платы к обороту точки. Стоит настаивать на долгосрочном договоре аренды — на три-пять лет. Это позволит избежать несвоевременного разрыва договора и, соответственно, убытков. Индексация арендной платы, которую каждый арендодатель пытается включить в договор, не должна превышать 5%. Обязательно настаивайте на каникулах (минимум один месяц)  — вы не должны платить за то время, которое уйдет на подготовку помещения к открытию. Наконец, внимательно читайте раздел договора аренды, в котором говорится об условиях и порядке его расторжения. И не соглашайтесь, если арендодатель пытается включить туда пункт об одностороннем расторжении договора с минимальным сроком предварительного уведомления (менее шести месяцев).