Владелец «Ташира» – РБК: «Сейчас жилье продается лучше, чем до кризиса»

Основатель группы «Ташир» Самвел Карапетян (Фото: Роман Шеломенцев для РБК)

«Премьер-министром Армении мой брат не стал»

— Журнал Forbes писал, что секрет вашего успеха в том, что в каждом регионе вы находите влиятельного представителя армянской диаспоры и ведете дела с ним.

— В большинстве случаев это так, со своими легче работать, но партнеров мы выбираем по принципу надежности.

— В то же время у вас много интересных партнеров из числа российских бизнесменов. Согласно базе СПАРК, у вас есть компания — «Георесурс», 25% в которой принадлежит Артему Чайке, старшему сыну генпрокурора, все верно?

— С компанией «Георесурс» мы строим торгово-развлекательный центр «Рио» в ​Мытищах, вблизи Ярославского шоссе. «Георесурс» участвует землей, мы полностью финансируем строительство.

— В базе данных арбитражного суда есть постановление — наложить на «Георесурс» штраф в связи с тем, что стройка начата без соответствующей документации.

— На данный момент все разрешения получены.

— А как образовался ваш союз с Артемом Чайкой? Он к вам пришел и сказал: «У меня есть земля, не хотите ли построить?»

— К Артему Чайке я отношусь с уважением, считаю его достойным бизнесменом, познакомился с ним лично после заключения сделки. Предложение о партнерстве в проекте в Мытищах было получено командой «Ташир», ответственной за развитие бизнеса. Что же касается господина Чайки, то знаю, что он сейчас развивает много интересных проектов и активно инвестирует в Калужской области (в этом регионе Карапетян, по сути, начинал бизнес, см. справку. — РБК).

— Вроде бы и «Газпром» в числе ваших партнеров?

—Да, верно. Мы участвуем в строительных проектах «Газпрома» — их много.​

— Можете крупные проекты назвать?

— Без комментариев.

— На «Силу Сибири» было объявлено два тендера в августе. Насколько нам известно, на них никто не пошел — была низкая цена, после чего объявили новый тендер на те же участки.

— Желание участвовать в конкурсах, о которых вы говорите, несомненно, было, однако мы критически оценили свои возможности и приняли решение на этом этапе воздержаться. Это стратегически важный объект для страны, и ты не можешь подвести, должен иметь достаточные ресурсы.

— В проектах правительства Москвы вы также часто задействованы: довольно много заказов по программе «Моя улица» получила ваша структура — холдинг «Каскад».

— В проектах по благоустройству города мы намерены развиваться дальше, и не только в Москве, но и в других регионах. Есть еще другой нюанс: так сложилось, что традиционно строительством улиц и дорог в основном занимались армяне. В этом есть некая традиция преемственности, и мы намерены ее сохранить. В какой-то мере это можно назвать «армянским бизнесом». Однако важно и другое: каким образом получить эти проекты. Могу сказать однозначно: специальных преференций нет ни у кого, на деле это тяжелая и очень ответственная работа. Может быть, поэтому сейчас на рынке мало компаний, которые могут работать с городом и его не подводить.

— Вы сильно нарастили долю госзаказа в ваших проектах?

— Что, по-вашему, сильно? В этом направлении мы двигаемся весьма стабильно и уверенно.

— В начале осени было объявлено, что вы покупаете у «Интер РАО» компанию «Электрические сети Армении». Зачем вам этот актив, на нем же много долгов?

— Да, долги у компании были, это порядка $220 млн. Актив купили, чтобы закрыть эти долги.

— Как понимать? Это благотворительность?

— Нет, конечно, понятно, что это не благотворительность. «Энергетические сети Армении» — хорошая компания и долгосрочный актив, а под нашим управлением она станет гораздо лучше.

— Чем же хороша убыточная компания?

— Компанию мы получили в очень тяжелом положении. Она была убыточной, а станет прибыльной.

— Кто к вам пришел с предложением о покупке?

— Предложили в «Интер РАО».

— Кто именно — предправления Борис Ковальчук?

— Естественно, без господина Ковальчука такой актив не продадут. С предложением о покупке актива к нам обратился один из членов правления «Интер РАО». Окончательное решение было принято после того, как об этом попросили власти Армении.

— Вас о покупке вроде бы просили и премьер-министр Армении Овик Абрамян, и президент Серж Саргсян ​— после того как в Ереване начались митинги против повышения тарифов на электричество. Они опасались, что люди могут выйти из-под контроля?

— Да, просили власти Армении. С одной стороны, мы хотим привести компанию в порядок, с другой — понимаем, что это стратегический актив для республики, влияющий на инвестиционный климат в стране. Уверен, что мы можем его изменить.

— Денежная была сделка?

— Да. Никто не подарил нам этот актив.

— Во сколько он вам обошелся?

— Мы пока не раскрываем условий сделки.

— Вы упомянули, что компания досталась вам с долговой нагрузкой в $220 млн. Можно хотя бы узнать, какую часть долгов вы погасили?

— Порядка 20%.

— Вы видели предположения в армянской прессе о том, что вы купили этот актив с политическим прицелом — чтобы ваш брат Карен Карапетян, бывший глава администрации президента Армении, известный политик, стал премьер-министром страны?

— Десять лет об этом пишут, но за все это время премьер-министром Армении он не стал. Что касается сделки с «ИнтерРАО», то к нему никакого отношения она не имеет. Покупку «Электрических сетей Армении» мы рассматриваем в комплексе: как бизнес и помощь родине.

— Почему вы купили «Электрические сети Армении» при помощи офшорных активов?

— Ничего странного в этом я не вижу. Что касается покупки «Электрических сетей Армении», то по структуре это была очень сложная международная сделка, покупали компанию у «дочки» «ИнтерРАО». Для обеспечения чистоты сделки и пошли на офшорную юрисдикцию.

— У вас довольно много компаний записаны на офшоры. Вы выводить их оттуда собираетесь в свете последних законодательных инициатив о деофшоризации?

— У нас не так много компаний на офшорах, и в этом плане мы всегда работаем в рамках закона. На офшорах мы ни рубля дивидендов до сих пор не получали.

— Какую долю в компании вы купили?

— Мы купили 100%.

— «Интер РАО» в отчетности пока показывает продажу 25%.

— Структура соглашения такова, что доли к нам отходят в несколько этапов. На данный момент нам уже принадлежат 50% акций актива.

— До конца 2016 года у вас будет 100%?

— Может, все зависит от нас.

— Как вы планируете зарабатывать за счет электросетей? Это рынок очень зарегулированный, даже в России все энергетики жалуются — и сбыты, и сети, и генерация.

— Это правда. Энергетика — очень уязвимый бизнес, много зависит не только от регуляторов, но и от потребителей. Но в Армении, что удивительно, за электричество люди платят регулярно и дисциплинированно. Сейчас плата за потребление электроэнергии населением составляет примерно 99,8%.

— И все-таки — откуда возьмется маржа?

— Мы пока не думаем о марже, в ближайшие пять лет точно не будем думать об этом. Это долгосрочный актив, навсегда.

— Вы назначили на работу в «Электрические сети Армении» бывшего топ-менеджера компании Карена Арутюняна. Несколько лет назад его отстранили от должности в связи с антикоррупционным разбирательством. Почему вы решили его вернуть?

— Сведения о том, что Карена Арутюняна отстранили по коррупционным соображениям, не соответствуют действительности. В «Электрических сетях Армении» он являлся главным бухгалтером, затем перешел в «Высоковольтные сети Армении» в качестве заместителя генерального директора.

— Карен Дарбинян, бывший технический директор компании, тоже был отстранен от должности в связи с коррупцией — вы и его взяли на работу.

— Карена Дарбиняна я не брал на работу, он не числится в компании как сотрудник. Но, на мой взгляд, он один из опытных энергетиков Армении, поэтому консультирует нас в некоторых вопросах.

«Много купили, много строим»

— Как девелоперы воспринимают нынешний кризис?

— Что касается текущей ситуации, то основная проблема — это курсы валют. Постоянно идет обесценивание рубля, неопределенность, отсюда на рынке возникает паника. Это и есть главная причина того, что недвижимость плохо сдается и плохо продается. Все живут в неопределенности.

— А вы как с этим справляетесь? «Ташир» открывает сразу четыре торговых центра в Москве в этом году — впечатляет на общем фоне.

— Мы с этим справляемся молча. За эти годы нам удалось сформировать существенный задел: строительство торговой недвижимости расширилось до федерального масштаба, мы создали сетевой проект («Ташир» владеет сетью из 33 торгово-развлекательных центров в 20 городах России. — РБК), сеть позволяет более слаженно работать с арендаторами.

Основатель группы «Ташир» Самвел Карапетян

(Фото: Роман Шеломенцев для РБК)

— В интервью РБК в начале 2014-го вы говорили, что рынок торговой недвижимости сильно недонасыщен — еще лет на десять хватит. Но нынешние отчеты консалтинговых компаний фиксируют сокращение спроса со стороны ретейлеров, сдача в аренду торговых помещений идет плохо. Вы не изменили свое мнение?

— Если говорить о рынке коммерческой недвижимости, то мы параллельно движемся во всех направлениях, кроме, пожалуй, офисного сегмента. В любом случае торговые центры для нас остаются приоритетными. Как я упомянул выше, в текущей экономической ситуации мы сумели найти возможности для роста, не только не заморозили ни один проект, но вошли в новые. Так, в этом году открыли два торговых центра — в Сочи и Твери, достраиваем и готовим к открытию до конца года еще два — в Румянцево (на территории Новой Москвы. — РБК) и на юго-западе столицы.

Строятся еще два объекта в Подмосковье — многофункциональный центр на Аминьевском шоссе и новый торговый центр в Мытищах, достраиваем центры в Архангельске и Ереване. Начинаем активно участвовать в московской программе ТПУ (подразумевается возведение моллов рядом с транспортно-пересадочными узлами. — РБК): город планирует объявлять конкурсы, и во многих из них мы будем участвовать.

— То есть стагнации в коммерческой недвижимости нет?

— Раньше себестоимость строительства, допустим, в Москве, была $2–2,5 тыс. за метр, а продавали по $5–6 тыс. Сегодня себестоимость снизилась до уровня — $1 тыс., продаешь за $2,5 тыс. за метр. Доходность не меняется, просто те, у которых сохранились долларовые аппетиты, мучаются. Но если быстро принимаешь решение, что работаешь в рублевой зоне, то, по сути, ничего не изменилось. К примеру, могу сказать, что у нас даже сейчас жилье продается лучше, чем до кризиса.

— Год назад вы так же говорили, что любые проекты в недвижимости должны окупаться за три года.

— Это актуально и сейчас: очень часто проекты окупаются даже за год-полтора. В целом мы рассматриваем проекты, которые обеспечивают возврат денег максимум за три года.

— Есть мнение, что в начале 2016 года нас ожидает массовое банкротство девелоперов.

— Банкротиться мы точно не планируем. И мне кажется, «Ташир» сейчас большую долю рынка девелопмента забирает. Мы всем желаем удачи, но понятно, что, если конкуренты уходят, для нас это дополнительные возможности для развития.

— В кризисных 2008–2009-м вы много покупали, например, приобрели участок под строительство жилого квартала «Газойл-Сити» рядом с центральным офисом «Газпрома». А сейчас вроде бы о ваших покупках не слышно.

— В этом году мы приобрели больше активов, чем в прошлый кризис. Много купили, много строим. Например, в прошлом году у «Газпром-Медиа» приобрели участок под строительство 400 тыс. кв. м в микрорайоне Сколково, в том числе 250 тыс. кв. м жилья и 150 тыс. кв. м коммерческой недвижимости.

— По нашей информации, вам совладелец группы ПИК Сергей Гордеев предлагал купить сразу несколько строящихся универмагов?

— Нет.

— Что-то из его портфеля интересует?

— Честно говоря, не знаю, какие там есть интересные активы. Мы и раньше внимательно относились к проектам, которые покупали, а теперь — тем более. Важно место под строительство, и сейчас рисковать точно не будем. В целом на текущий момент ничего интересного на рынке пока нет.

— Снова про «Газойл-Сити»: не так давно проект изменил свой бренд, концепцию, риелторы рассказывают — там цены снизились.

— Нет, цены не снизились. Цены остались те же, даже чуть увеличились, но в рублях. Мы от доллара перешли в рублевые цены. Насчет бренда: раньше ориентировались на то, что основными покупателями будут работники нефтегазового сектора, а получилось так, что 90% покупателей приходят с рынка. Поэтому решение о ребрендинге было логичным.

— В Ереване у вас большие планы в части недвижимости?

— В Ереване у нас два действующих и два строящихся торгово-развлекательных центра, которые будут открыты во втором квартале 2016 года, есть офисные центры и другие виды бизнеса.

«Родственники сами у себя не воруют»

— Где вы берете новые идеи для бизнеса?

— Большинство проектов, исходя из текущей экономической ситуации, создаем сами. Бывает, что предлагают извне. Решения всегда принимаем взвешенно, оцениваем и, если находим проект перспективным, движемся дальше и развиваем.

— Есть какие-то новые отрасли, которые вам интересны и к которым присматриваетесь?

— Безусловно, есть, объявим о них, как только будут результаты. В октябре этого года подписали с правительством Москвы меморандум о сотрудничестве в сфере инноваций, в соответствии с которым будет создаваться инфраструктура для появления проектов и компаний в сфере высоких технологий. Кроме того, разрабатываем проект в сфере медицины.

— Forbes оценивает вашу прошлогоднюю выручку в 135 млрд руб. Насколько эта цифра близка к реальности? Есть ли прогноз на 2015 год?

— По итогам года мы ожидаем существенный прирост. С учетом «Электрических сетей Армении» выручка увеличится минимум на 30 млрд руб.

— Раньше вы говорили, что основной заработок «Ташира» — это девелопмент, он приносит больше половины выручки. По-прежнему так?

— Да, девелопмент — значительная часть в структуре группы. Однако тенденция последних лет ведет к тому, что поступательно начинает увеличиваться доля энергетики, за последние годы мы много инвестировали в это направление.

— Как устроен менеджмент в «Ташире»?

— У нас управленческая вертикаль — каждый из десяти вице-президентов ведет отдельное направление и создает свою команду.

— Вы во всех своих интервью говорите, что компания работает на ручном управлении, что вы во все дела досконально вникаете.

— Да, я лично принимаю участие в выборе ключевых проектов и решений.

— Какое из направлений бизнеса вам самому больше всего нравится?

— Естественно, девелопмент. Мы, как компания полного цикла, комплексно подходим к реализации объектов недвижимости: от строительства до дальнейшего управления. С этой точки зрения, когда ты создаешь что-то сам с нуля и дальше развиваешь, и есть особый смысл.

— А мы думали, энергетика...

— Безусловно, энергетика занимает важное место в структуре бизнеса группы, иначе мы бы не развивали это направление более десяти лет. Однако строительство лично для меня имеет особое значение: взять, например, проект, который мы сейчас реализуем: квартал «Известия» на Пушкинской площади. Это многофункциональный проект в ключевом историческом месте столицы, где мы планируем возвести жилье, торговые, офисные и гостиничные площади.

— Как вы вошли в этот проект?

— Очень просто! Это инвестиционный контракт — 40% у Управделами президента, 60% — у «Ташира».

— Складывается впечатление, что «Ташир» немножко притормозил развитие гостиничной сети.

— Не немножко, а резко притормозил. Доходность этого бизнеса на текущий момент абсолютно не устраивает.

— Может быть, планируете продавать эти активы?

— Продавать мы ничего не планируем.

— Вы недавно анонсировали новый розничный проект — «Ферма РФ». Почему вы решили заняться поставками свежих овощей, фруктов и мяса, если учитывать, что ваше предыдущее начинание, сходный, по сути, проект «Фреш Маркет», успехом не пользовался?

— Есть большой накопленный опыт, кроме того, имеются сельскохозяйственные активы, что дает фору в развитии проектов в области продуктового ретейла. В свете текущей экономической ситуации мы стали более тщательно подходить к стратегии развития в этой области. Так, в этом году мы приобрели в Наро-Фоминске мясокомбинат, откуда будем поставлять мясо. Овощи также на 50–60% планируем сами выращивать. Кроме того, у нас большое рыбное хозяйство в Калуге. Как видите, производственных мощностей хватает.

— Строительством центра «Рио» в Мытищах руководит ваш сын. Это один из его первых проектов?

— Да, с 2012 года он присоединился к управлению и отвечает за развитие девелоперского сектора группы. Под его руководством реализуются все действующие объекты коммерческой недвижимости «Ташира», а проект в Мытищах — первый, к которому он приступил с нуля.

— Как вы оцениваете, насколько успешен его менеджмент в этом проекте?

— Он успешный менеджер. Мы оцениваем этот проект как очень перспективный, это уже чувствуется по спросу со стороны арендаторов, и, конечно, большую роль играет удачное расположение.

— Ваши дети участвуют еще в каких-то проектах «Ташира»?

— Мои дети отвечают за различные направления в структуре группы. Старший сын, Саркис, как я сказал, руководит девелопментом, дочь, Татевик, развивает сеть кинотеатров «Синема Стар» и отвечает за инновационный сектор, младший сын, Карен, — студент МГИМО и тоже, надеюсь, скоро придет отцу на подмогу.

— Почему вы так любите работать с родственниками?

— Потому что они никогда не подводят и сами у себя не воруют. Всей душой болеют за дело. С родственниками мне повезло однозначно.

— Вы говорили о том, что планируете разделить «Ташир» — переписать доли в бизнесе на детей. Этот процесс уже начался?

— Начался.

— Какую долю в группе планируете отдать детям?

— Жизнь покажет. Все будет зависеть от того, как они будут работать.