Власти задумались об улучшении для банков условий по льготной ипотеке
Почему растет роль бюджета в жилищном кредитовании
Представители Минфина в ходе обсуждений согласились увеличить для российских банков уровень возмещения по программам льготной ипотеки после 1 июля, чтобы сделать для них такие кредиты более рентабельными. Об этом РБК рассказали два источника на финансовом рынке. Речь идет о надбавке, которая применяется для расчета объема компенсации недополученных доходов за выдачу ипотечных ссуд с господдержкой. Сейчас возмещение рассчитывается как разница между ключевой ставкой, увеличенной на 1,5 процентного пункта (п.п.), и ставкой по льготной программе. С 2024 года по новому постановлению правительства эта надбавка сократилась с 2 до 1,5 п.п. Это сделало льготную ипотеку нерентабельной для кредиторов, заявляли в Сбербанке, ВТБ и некоторых других крупных банках.
«Такие разговоры (об изменении формулы расчета. — РБК) идут, вероятность реализации высокая, и мы на это очень надеемся. Как именно наш спред увеличится, пока неясно», — говорит один из собеседников РБК. По словам другого источника, обсуждается возврат к надбавке на прежнем уровне. «Вроде бы есть консенсус, и даже Минфин согласился, чтобы вернулся спред на уровень 2 п.п. По всем программам ипотеки. С какой-то высокой вероятностью это решение будет принято. 1,5 п.п., очевидно, было в убыток, любой самый примитивный расчет приводит к такому результату», — отмечает он.
РБК направил запрос в Минфин.
Как пересмотр условий льготной ипотеки спровоцировал конфликт крупных банков и застройщиков
Во второй половине 2023 года, на фоне роста ключевой ставки и стоимости рыночной ипотеки, льготные ипотечные программы стали занимать ощутимую долю в выдачах банков. Если в начале прошлого года на них приходилось чуть меньше половины объема продаж, то в декабре — 83,4%, следует из данных ЦБ.
При этом правительство ужесточало условия получения льготной ипотеки — поднимало размер минимального первоначального взноса и сокращало предельную сумму кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Новые ограничения, в том числе пересмотр надбавки для расчета возмещения, повлияли на то, какую маржу могут получить коммерческие банки от выдачи кредитов с господдержкой.
Для поддержания прибыльности этого продукта некоторые крупные игроки (например, Сбербанк и ВТБ) в начале 2024 года ввели условие: ипотеку по льготной ставке могли получить только те заемщики, кто приобретает жилье у застройщиков — партнеров банков. Эта схема предполагала, что девелопер платит банку комиссию, которая должна компенсировать кредитору недостающие доходы.
Идея вызвала неоднозначную реакцию застройщиков: некоторые участники рынка отказывались платить банкам дополнительные комиссии. Банк России увидел в этой практике риски для заемщиков. В итоге ВТБ убрал это условие, а «Сбер» частично скорректировал.
Какой эффект даст улучшение условий
Программы льготной и семейной ипотеки в текущем виде истекают с 1 июля этого года. Льготная ипотека, предполагающая выдачу кредитов на покупку жилья по ставке не выше 8%, продлена не будет, заявляли в Минфине. Семейная ипотека по предложению президента Владимира Путина сохранится до 2030 года, но ее условия изменятся. Постановление правительства с новыми параметрами еще не вышло. Но уже известно, что текущая ставка по таким кредитам — не выше 6% — сохранится только для семей с детьми до шести лет и жителей малых городов. Для семей с детьми старше ставка по ипотеке может быть повышена до 12%, говорил замглавы Минфина Иван Чебесков. Власти также рассматривали возможность дисконта ставки в зависимости от количества детей, привязки льготы к уровню дохода.
Надбавка для расчета возмещения должна быть повышена, поскольку сегодня банки, особенно крупные, вынуждены выдавать льготную ипотеку с околонулевой рентабельностью, говорит вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков. Он напоминает, что помимо правительственных решений именно по ипотеке на маржу банков давят ужесточение требований ЦБ по кредитам на жилье, а также возврат требований по нормативу краткосрочной ликвидности.
«Именно поэтому банки вынуждены были вводить ограничения или предлагать решать совместно с застройщиками этот вопрос, так как все стороны заинтересованы в продолжении полноценной работы», — говорит Войлуков.
По его словам, решение о повышении ставки возмещения позволит «исключить перекос на рынке». Возврат показателя к прежним 2 п.п. Войлуков считает достаточным.
«Дельта над ключевой ставкой в механизме компенсации призвана покрыть возможный процентный риск банков. В декабре, когда реальные ставки кратковременно стали сильно положительными, превышение было сокращено. Сейчас наблюдается обратная ситуация: основная ставка подтверждена на том же уровне, хотя присутствует заметное повышательное давление в рыночных ставках и доходностях», — отмечает старший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин. Возможную новую формулу с надбавкой 2 п.п. аналитик называет «более справедливой» для маржи банков.
Пересмотр, по его словам, может «смягчить чувствительность льготных ипотечных выдач к процентному риску на случай повышения ключевой ставки».
Льготную ипотеку нельзя назвать нерентабельной для банков, уверена старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова: «Если бы это было так, они бы ее не выдавали. Скорее всего, корректнее сказать, что ипотека в настоящее время не является продуктом с той маржой, которая могла бы помочь банкам достичь поставленные цели по рентабельности или эффективности бизнеса».
Пересмотр величины надбавки для банков эксперт считает скорее оправданным. «После 1 июля 2024 года ожидается существенное снижение ипотечного спроса в связи с ограничением действия льготных программ, что, скорее всего, и подтолкнуло власти к повышению надбавки. Повышение надбавки не будет способствовать агрессивному наращиванию ипотечных выдач, однако интерес у банков будет поддержан», — заключает Носова.
Сколько льготной ипотеки выдается в России и сколько за нее получают банки
По данным «Дом.РФ», в январе—марте 2024 года банки предоставили россиянам 288 тыс. ипотечных ссуд на 1,1 трлн руб. Почти половина кредитов была оформлена по льготным программам, а доля льготной ипотеки в общем объеме выдач достигла 63,6% (0,7 трлн руб.).
За январь—апрель объем возмещения из бюджета, который был перечислен банкам-кредиторам (с учетом ипотеки, выданной за предыдущие периоды), составил 147,2 млрд руб. при выдачах 1,24 трлн руб. по программе льготной ипотеки и 85,4 млрд руб. при выдачах 2,31 трлн руб. по семейной, следует из статистики госкорпорации.
