Комплексный подход: как трансформируется строительная отрасль России

Фото: Unsplash

Строительная отрасль и комплекс ЖКХ, в которых занято 16% трудоспособного населения страны, в прошлом году внесли в ВВП России рекордный вклад — 13,4%, следует из данных Росстата. Сам объем строительных работ увеличился на 7%.

Интенсивному росту способствуют оптимизация и цифровизация отрасли, сокращение административных барьеров, а также меры господдержки, заложенные в национальный проект «Жилье и городская среда», считают участники рынка.

Комплексное обновление

Нацпроект предусматривает, что ежегодно до 2030 года свои жилищные условия будут улучшать не менее 5 млн семей, за это время будет построено 1,15 млрд кв. м жилья — пятая часть существующего сейчас объема. При этом жилье у россиян должно стать просторнее. Если в 2023 году, по данным Росстата, на жителя страны приходилось 28,8 кв. м жилплощади, то к 2030 году, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», этот показатель должен вырасти до 30–33 кв. м, а к 2036 году — более чем до 38 кв. м.

В последние годы развитие отрасли намного опережало прогнозные показатели, отмечал вице-премьер Марат Хуснуллин: уже в 2023 году объемы ввода составили 90% от планового показателя, установленного президентом Владимиром Путиным на 2030 год.

По данным Минстроя, за прошлый год строители сдали 110,4 млн кв. м жилья, или 0,75 кв. м на жителя страны, что на 7,5% больше, чем за 2022 год. А всего с начала реализации нацпроекта в 2019 году и по прошлый год в России построено 387,6 млн кв. м, что позволило улучшить жилищные условия более чем 15,7 млн семей, то есть 44% от всех семей в стране.

«По итогам шести месяцев этого года мы поставили очередной рекорд — было сдано более 53 млн кв. м, что на 2,5% больше аналогичного периода прошлого года. Это значит, что еще больше людей смогут улучшить свои жилищные условия», — говорит Марат Хуснуллин.

С опережением идет и переселение из аварийного жилья, отмечает глава Минстроя России Ирек Файзуллин. Уже сейчас из аварийного жилья переселено 722 170 человек — это почти на 30% больше, чем предусмотрено планами до конца 2024 года, и расселено 12,1 млн кв. м непригодного жилфонда — на 20% больше, чем планировалось. До конца года в новое жилье переедут еще 100 тыс. человек.

На месте расселенных аварийных домов возводятся новые жилые микрорайоны, обеспеченные всей необходимой инфраструктурой, подчеркивает глава Минстроя.

Традиционно больше всего объектов вводится в крупных городах, но, чтобы удержать темпы развития отрасли, необходимо увеличивать градостроительный потенциал регионов, комплексно обновляя в них жилой фонд вместе с объектами социальной, коммунальной, дорожной и транспортной инфраструктуры, отмечает Марат Хуснуллин.

Комплексное развитие территорий (КРТ) — один из ключевых подходов нацпроекта «Жилье и городская среда», позволяющий создавать комфортную и безопасную городскую среду на месте снесенного старого жилого фонда. Затраты на расселение старых домов по КРТ чаще всего берут на себя девелоперы.

«Благодаря этому механизму порядка 8,7 тыс. человек, которые проживали в аварийных домах, переехали в новые квартиры. Мы планируем продолжать эту работу», — говорит Ильшат Шагиахметов, гендиректор Фонда развития территорий, который выступает оператором проектов КРТ.

Так, в Нижнем Новгороде, где реализуются десять проектов КРТ, будут расселены старые дома общей площадью 22 тыс. кв. м на 90 га, а на их месте построено более 900 тыс. кв. м жилья. При этом механизм КРТ позволяет сразу заложить необходимые социальные объекты на этой территории, отмечает губернатор Нижегородской области Глеб Никитин.

Господдержка: от субсидий до облигаций

Государство предлагает застройщикам в регионах широкий выбор мер поддержки — от прямых субсидий до помощи в привлечении средств инвесторов.

Например, по программе «Стимул» регион напрямую получает из федерального бюджета средства на создание социальной инфраструктуры: школ, детских садов, медучреждений, автомобильных дорог и инженерных коммуникаций. По программе уже построено и реконструировано 737 объектов. Среди них детский сад в Саранске на 240 мест с бассейном, спортзалом с тренажерами, медицинским кабинетом, компьютерным классом и даже цифровой лабораторией. А до конца года планируется завершить еще 151 объект.

Отдельная стратегическая инициатива правительства — «Инфраструктурное меню» — дает регионам несколько мер экономической поддержки для создания комфортной городской среды — бюджетные и специальные казначейские кредиты, инфраструктурные облигации и льготные займы из средств ФНБ на модернизацию ЖКХ.

Через Фонд развития территорий регионы могут получить инфраструктурные бюджетные кредиты (ИБК) и специальные казначейские кредиты. И тот и другой механизмы предусматривают выделение средств на 15 лет под 3% годовых с погашением основного долга с третьего года использования.

По данным Минстроя, с использованием механизмов ИБК в России уже введено в эксплуатацию 262 современных объекта социальной инфраструктуры — школ, детских садов и больниц, обновлено свыше 130 км дорог и поставлено 1 679 единиц общественного транспорта. Среди построенного — девятиэтажная поликлиника в Академическом районе Екатеринбурга на 1200 посещений в смену, одна из крупнейших и самых современных в городе, рассказывает губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев.

С помощью специальных казначейских кредитов в стране уже завершены три региональных объекта ЖКХ: отремонтирована тепловая сеть в Архангельске, введен напорный коллектор во Владимирской области и построены очистные сооружения ливневых стоков в Смоленской области. Кроме того, с помощью этого инструмента регионы получили около 6 тыс. автобусов разной вместимости. Смоленская область за счет других механизмом господдержки строит еще два детских сада и реконструирует теплосеть в Смоленске. «Благодаря стратегическим инициативам правительства в Смоленской области развивается инфраструктура и улучшается качество жизни тысяч смолян», — заключает губернатор Смоленской области Василий Анохин.

Еще один инструмент поддержки «Инфраструктурного меню» — инфраструктурные облигации. Инициаторы инфраструктурных проектов могут с 2021 года выпускать такие облигации через институт развития «Дом.РФ», чтобы привлекать средства инвесторов по льготной ставке 4,5–5% годовых на срок до 30 лет. Гарантом надежности таких облигаций выступает государство, а выплаты держателям обеспечиваются доходом от эксплуатации инфраструктурного объекта.

«Этот инструмент сочетает рыночные механизмы и господдержку, с его помощью в стройку на 1 руб. бюджетных средств привлекается 5 руб. из внебюджетных источников», — объясняет гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко. Инфраструктурные облигации существенно улучшают экономику по проектам, согласен гендиректор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.

Благодаря инфраструктурным облигациям в 26 регионах страны реализуется 50 проектов. Первым из них стало создание котельной, инженерных сетей и дорог для крупнейшего проекта комплексной застройки в Тюмени — ЖК «Домашний». Это 24 жилых корпуса площадью более 380 тыс. кв. м на участке в 50 га. Сейчас за счет облигаций финансируется, например, строительство автодороги ­— обхода Тольятти.

Меньше процедур — больше жилья

Еще одна инициатива правительства — «Новый ритм строительства» — призванная сократить инвестиционно-строительный цикл, не только позволяет ускорить возведение объектов, но и экономит деньги застройщиков и граждан за счет снижения стоимости квадратного метра. По данным Минстроя, количество процедур для застройщиков жилых домов уже сократилось с 96 до 32. А сроки экспертизы проектной документации и число необходимых согласований и документов — почти в два раза, до 24 дней и 607 документов.

«Уменьшение количества необходимых административных процедур и согласований привело к сокращению инвестиционно-строительного цикла в среднем на полгода. Следовательно, эскроу-счета (на которых аккумулируются средства дольщиков до окончания строительства) раскрываются на полгода раньше», — объясняет выгоду для строителей исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. По его подсчетам, к маю 2024-го задолженность девелоперов по договорам проектного финансирования достигла 7 трлн руб., и учитывая, что средневзвешенная ставка по кредитам составляет около 7% годовых, то выплата долгов на полгода раньше позволит застройщикам сэкономить на процентах около 245 млрд руб. и инвестировать эти средства в новые проекты.

Как цифровизация помогает строить

Сегодня уже нет ни одного крупного города, где базовые административные процедуры в строительстве в той или иной степени не были бы переведены в электронную форму. Теперь нужно идти дальше — стремиться к созданию цифровых двойников подземных и надземных пространств городов и переходу на информационное моделирование как в проектировании объектов, так и в контроле, надзоре за процессами строительства, считает вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

С 1 июля 2024 года на проектирование по технологии информационного моделирования (ТИМ) перешли застройщики многоквартирных домов, а с 1 января 2025-го это требование распространится на все проекты долевого строительства, в том числе уже реализуемые. ТИМ помогает создать детальную модель здания, в которой содержится информация обо всех его параметрах, что позволяет застройщику точно рассчитать стоимость и сроки всех этапов строительства, отслеживать весь процесс, а потом следить за эксплуатацией здания.

Цифровые технологии помогают управлять городским хозяйством. Их внедрение стимулирует программа «Умный город», предусмотренная нацпроектами «Жилье и городская среда» и «Цифровая экономика», в которой уже участвуют 235 городов. Их уровень цифровизации с 2018 года вырос на 55% и сейчас почти вдвое выше, чем ключевой показатель, заложенный в нацпроекте на 2024 год, отмечает глава Минстроя Ирек Файзуллин. Ежегодный индекс «IQ городов» позволяет выявить лучшие цифровые решения и выделить гранты для их развития и масштабирования. За время работы программы общая сумма грантов превысили 1,1 млрд руб.

Лидеры индекса в 2023 году среди крупных городов — Москва и Тюмень. В них горожане выражают свое мнение по вопросам развития через специальные электронные сервисы, получая за активность баллы, которые можно обменять на вознаграждение. В Тюмени это, например, билеты в театр. Обращения на специальные порталы помогают решать проблемы в городском хозяйстве, а электронные сервисы в сфере образования и медицины — следить за расписанием уроков и успеваемостью детей и записываться к врачу. А интеллектуальные транспортные системы городов позволяют через приложения в режиме реального времени следить за движением автобусов и строить маршруты.

«По сути, «Умный город» уже стал для нас элементом комфортной городской среды. И комфорт этот не только для жителей и бизнеса, но и для тех, кто этим городом управляет. Это тонкий инструмент гибкого оперативного решения проблем реальной городской жизни с быстрой обратной связью», — подчеркивает замглавы Тюмени Владимир Кильтау.