Спрос на аренду и покупку офисов в Москве за год упал более чем на 20%

Фото: Олег Яковлев / РБК

По итогам 2022 года общая площадь офисов в Москве, взятых в аренду и купленных для собственных нужд, составила 1,2 млн кв. м, следует из отчета консалтинговой компании CORE.XP (бывшая CBRE), с которым ознакомился РБК. Это на 20,6% меньше, чем по результатам 2021 года, когда спрос на офисы в столице составил 1,5 млн кв. м. Но в этот показатель не входят продления договоров аренды и субаренда помещений.

Схожие данные по аренде и покупке офисов в Москве дают и другие консалтинговые компании. По оценке Nikoliers, объем сделок в Москве составил 1,17 млн кв. м (на 24% ниже результата 2021-го). По подсчетам IBC Real Estate, в Москве было арендовано и куплено 1 млн кв. м (минус 29% год к году).

Но даже такой результат оказался лучше ожиданий аналитиков: их прогнозы разнились в диапазоне от 800 тыс. кв. м до 1 млн кв. м за год, напоминает руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова. Более того, фактический итог года на 2,5% (или 34 тыс. кв. м) больше, чем в 2020 году, когда началась пандемия COVID-19.

Совокупный объем не оправдал самые пессимистичные прогнозы, что означает, что рынок не стоит на месте и постепенно адаптируется к новым реалиям, подтверждает заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская. Прогнозы большего падения рынка были связаны с тем, что многие международные компании заявили о планах по уходу с российского рынка и закрытию своих офисов в ответ на начало боевых действий на Украине 24 февраля 2022 года и введения санкций в отношении России. Западные компании не заключали новых крупных договоров аренды, а часть российских компаний оптимизировали затраты на офисы. Несмотря на все сложности, с которыми рынок столкнулся в 2022 году, активность арендаторов и покупателей не сократилась до результатов кризисных 2014–2015 годов, когда суммарная площадь сделок находилась на отметке 750–850 тыс. кв. м, отмечает Хорошилова.

Аналитики предсказали удвоение доли свободных дорогих офисов в Москве

Бизнес

По данным CORE.XP, самым активным по сделкам стал четвертый квартал, на него пришлось 30% всех сданных в аренду и проданных «метров» 2022 года. Самой крупной сделкой прошлого года стала покупка правительством Москвы одного из корпусов бизнес-центра «Верейская плаза» площадью 26,6 тыс. кв. м в Западном округе Москвы, рядом с Аминьевским шоссе, указывает Хорошилова.

Среди крупных сделок также — 22 тыс. кв. м в «Останкино Бизнес Парк», которые купил холдинг НТК, и БЦ «Невис» площадью 15 тыс. кв. м, который перешел в собственность ЗПИФ «ГлобалСтройПроект» под управлением «Аурум Инвестмент». Собственники паев фонда не раскрываются, участники рынка связывают их с акционерами ЛУКОЙЛа. В пресс-службе компании эту информацию не комментируют.

Apple откажется от российской штаб-квартиры

Бизнес

Доля свободных площадей в бизнес-центрах Москвы с учетом субаренды и переуступки прав аренды выросла на 2,7 п.п. по сравнению с концом 2021 года и составила 10,3%, отмечают в CORE.XP. По данным NF Group, больше свободных площадей в более дорогих офисах, которые относят к классу А, — в них к концу прошлого года пустовало 13,4% площадей. В классе B, в котором ставки аренды ниже, свободны были 7,4% площадей.

Произошел заметный рост пустующих офисных площадей, но он очень далек от пиковых значений 2014–2016 годов, когда этот показатель превысил 17%, говорит Хорошилова. Общая площадь свободных офисов в бизнес-центрах Москвы по состоянию на конец 2022 года составила 1,8 млн кв. м. По результатам 2023 года в CORE.XP ожидают роста свободных площадей до 12%.

В CORE.XP ожидают, что спрос на покупку и аренду офисов в Москве по итогам 2023 года составит не менее 1 млн кв. м. По результатам первого квартала в компании ожидают сделок на не менее чем 150–200 тыс. кв. м, что на 40–50% меньше за аналогичный период прошлого года. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай полагает, что объем спроса в 2023 году составит 1,1 млн кв. м. В перспективе одного—трех лет основными драйверами спроса на рынке офисной недвижимости Москвы будут компании с государственным участием, прогнозирует она.

Из-за снижения спроса в прошлом году уже снизились ставки аренды. По итогам 2022 года средневзвешенная ставка аренды составила 21,3 тыс. руб. за 1 кв. м в год, сократившись на 4,3% по сравнению с первым полугодием 2022 года, говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

В новогоднюю неделю торговые центры Москвы недосчитались покупателей

Бизнес

Однако, по данным IBC Real Estate, технически за год ставки аренды выросли: на 13% в классе А и на 12% в классе B. Ногай объясняет это спецификой текущего кризиса: после выезда международных арендаторов освобождаются офисы в премиальных бизнес-центрах в дорогих локациях, из-за этого они попадают в расчет средней ставки аренды, что ведет к номинальному росту индикаторов. В 2023 году в IBC Real Estate ожидают снижения ставок аренды на 1–2%.

В прошлом году арендодатели точечно готовы были давать скидки до 20–30% в процессе переговоров, говорит гендиректор компании Remain Дмитрий Клапша. Но, предлагая скидки, арендодатели, как правило, готовы заключать краткосрочные договоры аренды — на 11 месяцев или на два-три года, — и эта тенденция продолжится, говорит он. Эксперт поясняет, что собственники офисов хотят иметь возможность заменить арендатора, если рынок развернется и начнет расти. Арендаторы также в основном не готовы подписывать договоры больше, чем на три года, а в более долгосрочных договорах прописывают возможность досрочного расторжения без штрафа. «Это будет повсеместная история, потому что из-за неопределенности арендаторы хотят гибкости. Арендодатели также просят внести в договор возможность расторжения, потому что надеются на улучшение ситуации или на то, что придет другой клиент, который будет готов больше заплатить», — заключает он.