Аналитики предсказали удвоение доли свободных дорогих офисов в Москве
Доля свободных площадей в дорогих офисах в Москве, расположенных в бизнес-центрах класса А, может вырасти с 9,7 до 14,5–19,5%, следует из прогноза консалтинговой компании Knight Frank (есть у РБК).
К таким зданиям относят наиболее дорогие и технически оснащенные офисные комплексы, расположенные преимущественно в центральных районах столицы. Если прогноз реализуется, то это будет максимальная доля пустующих офисов класса А за последние пять лет: в 2017 году она составляла 17,1%, а 2018-м — 12,5%.
Как считали
Аналитики Knight Frank, CBRE и других консалтинговых компаний в подсчетах учитывают только офисы в бизнес-центрах классов A и B. У класса А, как правило, лучше расположение и оснащение и выше ставки аренды, офисы класса B могут находится дальше от метро или за МКАД. По итогам первого квартала 2022 года ставки аренды в офисах класса А и B составляли 26 тыс. и 17 тыс. руб. соответственно за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС).
Руководитель департамента оценки и аналитики девелоперской компании Stone Hedge Кристина Недря дает схожий прогноз. По ее оценкам, к осени доля свободных площадей в офисах класса А может вырасти до 16%, а по итогам года составит 16–17%.
В CBRE и «Коллиерз Интернешнл» полагают, что уровень свободных площадей (вакансии) в офисах вырастет по итогам года менее значительно. В «Коллиерз Интернешнл» ожидают, что к концу года в Москве будет свободно 10% офисов. В CBRE согласны с этим, но добавляют, что с учетом площадей, которые компании будут готовы сдать в субаренду, уровень вакансии составит 12%.
Как заполнялись офисы
В последние годы доля свободных офисов в Москве снижалась. В 2014 году в Москве пустовало 18,4% офисов класса А и B, к концу прошлого года, по данным Knight Frank, было не занято только 6,7% офисов. По итогам первого квартала 2022 года в Москве число свободных офисов выросло до 6,9%.
В абсолютных значениях сейчас пустует 1,2 млн кв. м почти из 17,6 млн кв. м офисов. К концу 2022 года аналитики Knight Frank прогнозируют уровень свободных площадей в офисах Москвы в размере 11–14%, что составит 2–2,5 млн кв. м.
В этом году в Москве завершатся договоры аренды на 1,5–2 млн кв. м, указывают в CBRE. Арендаторы части из этих площадей могут не продлить договоры аренды или продлить их на меньшую площадь, но рост доли свободных площадей будет постепенным и не начнется раньше третьего-четвертого квартала 2022 года.
Почему дорогие офисы опустеют сильнее
Международные компании традиционно занимали офисы в лучших бизнес-центрах, поэтому возможно их освобождение или переход в субаренду в этом сегменте, объясняет директор департамента офисной недвижимости Knight Frank в России Мария Зимина.
Доля свободных площадей в офисах этого сегмента будет неоднородной, считает Недря. Может увеличиться количество свободных офисов большой площади (от 1,5 тыс. кв. м и выше), которые могут высвободиться из-за ухода иностранных компаний. В то же время будут пользоваться популярностью небольшие офисные блоки от 50 до 250 кв. м, отмечает она. Такие офисы будут занимать российские компании, в том числе работающие на импортозамещение, а также компании, которые решат оптимизировать свои затраты за счет сокращения площадей.
Но единовременного отказа от офисных помещений, занимаемых международными компаниями, не предвидится, уточняет директор департамента офисной недвижимости «Коллиерз Интернешнл» Карина Анаевская. По ее словам, это маловероятно из-за штрафов за нарушение условий, прописанных в большинстве договоров аренды в дорогих бизнес-центрах Москвы
Несмотря на значительное увеличение свободных офисов класса А, в Knight Frank ожидают, что ставки аренды по итогам года, вероятнее всего, останутся на текущем уровне. При этом в компании не исключают, что они могут снизиться на 5–10% при особенно высоком и резком росте уровня вакансии.
