В трети российских регионов упали продажи в новостройках в 2021 году
Основные причины — рост цен на квартиры и сокращение предложения
По итогам 2021 года продажи квартир и других помещений в новостройках выросли на 17,6%, до 898,6 тыс. сделок. Основным драйвером на первичном рынке жилья были программы льготной ипотеки, но почти трети регионов — 29 из 85 — она не помогла. Совокупно приобретение жилья в них снизилось на 9,5%, или на 20,6 тыс., до 196,3 тыс. сделок. Это следует из расчетов РБК на основе данных Росреестра.
Самое большое падение в относительном выражении произошло в Чечне, где было заключено на 35,8% договоров меньше, чем в 2020 году (падение с 148 до 95 ДДУ). В Кировской области снижение составило 34% (с 4,6 тыс. до 3 тыс.), в Архангельской области — почти 32% (c 8,7 тыс. до 5,9 тыс.), в Бурятии — 25% (с 1,6 тыс. до 1,2 тыс.). РБК направил запросы в администрации этих четырех регионов.
Как считали
Продажи на первичном рынке, то есть в новостройках, Росреестр учитывает по количеству заключенных договоров долевого участия (ДДУ). По таким договорам продаются не только квартиры, но и нежилые помещения, к которым относятся апартаменты, машино-места, кладовые, помещения магазинов и т.п. Основная часть заключенных договоров — квартиры: через них продается основная часть квартир в строящихся домах. Но в целом Росреестр в своей обобщенной статистике по регионам не разделяет жилые и нежилые помещения.
При подсчетах сравнивались показатели по заключенным ДДУ, предоставленные Росреестром или размещенные на официальном сайте службы. После того как дом достроен, квартиры в нем продаются по договорам купли-продажи, поэтому даже если их продает застройщик, они не учтены в этой статистике.
В каких регионах больше всего упали продажи
В 2021 году больше всего в абсолютном выражении продажи квартир и других помещений в новостройках сократились в Санкт-Петербурге — на 5,3 тыс. (-6,5%). Там падение происходит не первый год: в прошлом году было заключено на 23,8 тыс. меньше договоров участия в долевом строительстве, чем в 2019-м. В Ленинградской области продажи снизились на 2,7% по сравнению с 2020 годом и на 22% по сравнению с 2019-м. Это 600 и 6 тыс. договоров соответственно.
Снижение продаж в Петербурге и Ленобласти связано с резким ростом цен на жилье — они росли там быстрее, чем в среднем в России. По данным Росстата, к третьему кварталу 2021 года цены на первичном рынке жилья в Петербурге выросли на 33%, до 170,7 тыс. руб. за 1 кв. м, в Ленобласти — на 37%, до 109 тыс. руб. В среднем по стране за это же время квартиры в новостройках подорожали на 23% (до 93,5 тыс. руб. за 1 кв. м), а в Москве — на 27% (до 289 тыс. руб.). Официальные данные по росту цен за четвертый квартал пока не опубликованы.
Как менялись программы льготной ипотеки
С апреля 2020 года в России действовала ипотечная программа с субсидируемой ставкой 6,5%. В Москве, Подмосковье, Петербурге и Ленинградской области можно было взять кредит до 12 млн руб. по этой программе, в остальных регионах — до 6 млн руб. С 1 июля 2021 года ставка по программе была повышена до 7%, а кредитный лимит для всех регионов ограничен 3 млн руб. Таким образом, для Москвы, Петербурга и некоторых других крупных городов с высокими ценами на жилье программа почти перестала работать. Одновременно правительство расширило программу льготной семейной ипотеки: теперь взять кредит по ней с лимитом до 6–12 млн руб. могут семьи с одним ребенком, родившимся начиная с 2018 года.
После изменения программы льготной ипотеки во втором полугодии 2021 года продажи снизились на 1,8% по сравнению с тем же периодом 2020 года. Но в сравнении с первым полугодием 2021 года они, наоборот, выросли на 13%.
Рост цен повлиял на показатели спроса, признает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (входит в Setl Group — третьего по величине застройщика в России) Ольга Трошева. Но с учетом фактической отмены для Петербурге программы льготной ипотеки со второй половины 2021 года объем спроса снизился незначительно, замечает она. По данным Росреестра, во втором полугодии 2021 года в Петербурге было заключено всего на два договора о долевом участии меньше, чем в первом. Но по сравнению с тем же периодом 2020 года спрос снизился на 18%. Продолжающийся рост инфляции может поддержать спрос, потому что для многих россиян покупка квартиры — это самый понятный и надежный способ сохранить деньги, добавляет Трошева.
Второй фактор снижения спроса в Петербурге — это сокращение объемов нового предложения в городе, говорит эксперт «Циан.Аналитики» Виктория Кирюхина. В 2019 году там можно было купить 6,4 млн кв. м в новых проектах, в 2020-м — 3,5 млн кв. м, а в 2021 году — 3 млн. Это может быть связано с тем, что Смольный и Минстрой подписали соглашение об ограничении объемов ежегодного ввода жилья, чтобы снизить нагрузку на городскую инфраструктуру, допускает эксперт.
Если рассматривать другие регионы, где активно строятся новые дома и заключается ежегодно не менее 10 тыс. договоров о долевом участии, то падение продаж за прошлый год произошло также в Татарстане. За 2021 год в республике было продано 20,2 тыс. квартир и помещений в новостройках, что на 4,5% меньше, чем в 2020 году. Хотя по сравнению с допандемийным 2019 годом зафиксирован рост на 11%. В Алтайском крае продажи снизились на 14%, в Пермском — на 4,4%. Основной причиной этого Кирюхина называет также рост цен. «Кроме того, например, Татарстан — в пятерке лидеров по сделкам на вторичном рынке по России. То есть спрос смещен в пользу готового жилья», — говорит она.
РБК направил запросы в правительства Петербурга, Ленобласти, Татарстана, Алтайского и Пермского краев, Минстрой и госкомпанию «Дом.РФ», которая развивает жилищный рынок в России.
Где продажи выросли
Среди регионов, в которых в прошлом году было продано более 10 тыс. квартир или других помещений в новостройках, по темпам роста лидирует Приморский край. Там в 2021 году было заключено 10,4 тыс. договоров долевого участия — на 55,5% больше, чем годом ранее, и более чем в два раза больше, чем в допандемийном 2019 году.
Высокий спрос связан с льготной Дальневосточной ипотекой, а также с дефицитом проектов в регионе, поэтому в Приморье и идут федеральные игроки, говорит финансовый директор Wainbridge Андрей Безверхий. Кроме того, регион привлекает застройщиков налоговыми послаблениями, добавляет он: «Однако главная причина — в неразвитости рынка недвижимости и низкой конкурентной среде. В относительно богатом регионе с высоким потенциальным спросом просто нет качественного продукта комфорт- и бизнес-класса, при том что спрос на него очень высокий». Собеседник РБК анонсирует, что в ближайшие 10–15 лет можно ждать продолжения развития строительной индустрии, транспортно-дорожной сети и роста экономики во Владивостоке и в целом в Приморском крае.
Высокие темпы роста спроса в прошлом году показали также Краснодарский край и соседний с ним Ставропольский край, где продажи выросли на 51 и 52% соответственно. По количество договоров долевого участия регионы сильно отличаются: в Ставропольском крае было продано 13,4 тыс. квартир и помещений в новостройках, а в Краснодарском крае — 70,7 тыс. Кубань занимает третье место по продажам в новостройках после Москвы и Подмосковья. Спрос на жилье в южных регионах стал расти с началом пандемии. Когда въезд на зарубежные курорты ограничили из-за COVID-19, число туристов на Черноморском побережье увеличилось, а вместе с ним и продажи жилья. Там традиционно велико количество сделок на вторичном рынке, но растут и продажи в новостройках. Например, в Сочи количество покупок в новостройках выросло на 10% и на них пришлось 38% от общего числа сделок на рынке, говорит гендиректор сочинской компании Nedvex Юлия Галимова.
Еще один регион с высокими темпами роста продаж в новостройках — Рязанская область, где они за год увеличились на 53%, до 16,2 тыс. Но основной рост пришелся на первое полугодие. Гендиректор девелоперской компании «Мармакс» Юрий Юров связывает ажиотажный рост в Рязани с близостью к Москве. «Жители столицы покупают местную недвижимость в качестве инвестиций, тем более что появилось качественное предложение бизнес-класса и льготная ипотека», — говорит он, указывая, что основная часть покупателей — местные жители.
В целом за прошлый год хотя бы одна квартира или помещение в новостройке была продана в 80 из 85 российских регионов. В том числе три договора долевого участия были заключены в Магаданской области в четвертом квартале 2021 года, до этого в этом регионе не было продано ни одной квартиры в новостройке как минимум с 2016 года. Без таких договоров остаются Чукотский и Ненецкий автономные округа, Еврейская автономная область, Мурманская область, Камчатский край и Республика Тыва. В Карачаево-Черкесии в 2020 году была заключена одна сделка, а в прошлом году — ни одной.
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
