Эксперты оценили уровень падения инвестиций в коммерческую недвижимость
В этом году в российские активы могут вложить минимум за 13 лет
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России по результатам 2022 года может стать минимальным с 2009 года, следует из негативного сценария прогноза консалтинговой компания CBRE (есть у РБК).
Этот сценарий предполагает «эскалацию международной напряженности и рост неопределенности». В случае его реализации в покупку российских бизнес-центров, торговых комплексов, складов и гостиниц будет вложено лишь 100 млрд руб. Меньше инвесторы потратили только в 2009 году, когда объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 51 млрд руб.
При оптимистичном сценарии, в который заложено снижение неопределенности во втором полугодии 2022 года, инвестиции в российскую коммерческую недвижимость могут составить 140 млрд руб., отмечает CBRE.
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в этом году, вероятнее всего, не превысит $1 млрд (83 млрд руб. по курсу ЦБ на 7 апреля), говорит партнер «Коллиерз Интернешнл» Станислав Бибик. Он объясняет это ослаблением курса рубля и снижением инвестиционной активности.
Как рассчитывался прогноз CBRE
При оценке инвестиций в недвижимость в CBRE учитывают сделки компаний, фондов и других институциональных инвесторов. Сделки частных инвесторов (например, покупка квартир, отдельных офисов или участков под строительство частных домов) при подсчете не учитываются.
При анализе аналитики использовали фактические данные по инвестициям за первый квартал 2022 года, а также предположили, что второй квартал будет «провальным», пояснил руководитель платформы консалтинговых услуг и отдела инвестиций и рынков капитала CBRE в России Ирина Ушакова. «Для составления прогнозов мы ориентировались в том числе на «просадки», которые происходили на рынках во времена прошлых кризисов. В итоге у нас получился «плохой» сценарий (негативный. — РБК) и средний (оптимистичный). Хорошего мы не предполагаем в этом году», — поясняет она.
С учетом сделок по покупке участков под жилое строительство общий объем инвестиций, по прогнозам CBRE, составит от 240 млрд (негативный сценарий) до 300 млрд руб. (оптимистичный). Это минимум за последние два—четыре года и ниже результатов 2021 года на 22–38%.
Как снизятся инвестиции в офисы и торговые центры
По оценке CBRE, по результатам первого квартала 2022 года в коммерческую недвижимость в России было вложено 40 млрд руб. Это в том числе сделки, перенесенные с прошлого года.
Во втором квартале аналитики компании ожидают замедления инвестиционной активности из-за продолжения боевых действий на территории Украины и ожидаемого расширения санкций против России. По предварительным оценкам, инвестиции в коммерческую недвижимость снизятся относительно первого квартала в два раза, до 20 млрд руб. (на 56% меньше, чем за тот же период 2021 года).
Во втором полугодии 2022 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость по большей части будет зависеть от дальнейшего развития событий, отмечают в CBRE. Основными факторами риска для инвесторов останутся волатильность рубля, антироссийские санкции, рост стоимости заемного финансирования и общая неопределенность.
При относительно позитивном развитии событий вложения в коммерческую недвижимость России во втором полугодии 2022 года могут достичь 80 млрд руб. (-23% по сравнению со вторым полугодием 2021 года). При негативном сценарии падение может составить около 62%, тогда их объем не превысит 40 млрд руб.
«В целом сейчас на коммерческую недвижимость просто нет покупателей», — сказал РБК собеседник в брокерской компании рынка недвижимости. По словам Ушаковой, какие-то объекты все равно будут продаваться, например иностранными собственниками, у которых «высокая мотивация к продаже», и российскими владельцами недвижимости. «Это собственники, для которых недвижимость не профильный бизнес, и они могут быть готовы совершать сделки, чтобы использовать полученные деньги для инвестиций в свой основной бизнес. Конечно, продавец, который сейчас готов продавать, осознает, что будет применен дисконт к цене», — заключает она.
Что произойдет с инвестициями в землю под жилье
По данным CBRE, в первом квартале 2022 года застройщики вложили в покупку участков под жилое строительство 53 млрд руб. Во втором квартале аналитики компании ожидают снижение инвестиций в этот сегмент до 40 млрд руб. По итогам второго полугодия объем сделок по покупке участков составит лишь 50–70 млрд руб., таким образом, всего в этот сегмент будет вложено 140–160 млрд руб., следует из прогноза.
На спрос со стороны девелоперов будет влиять снижение уровня неопределенности, а также поддержка жилого строительства со стороны правительства. В марте власти утвердили программу льготной ипотеки на новостройки под 12%, а в начале апреля запустили программу субсидирования кредитов для застройщиков под 15%.
Интерес застройщиков к покупке участков под жилую застройку в последние годы был основным драйвером рынка инвестиций. В прошлом году их объем впервые превысил вложения в коммерческую недвижимость — 215 млрд руб. против 170 млрд руб. соответственно. Активность в покупке участков аналитики связывали со снижением доли собственных капиталов девелоперов в сделках. С переходом на проектное финансирование, которое стало обязательным для новых жилых проектов с июля 2019 года, банки стали готовы финансировать до 95% стоимости участка крупным застройщикам. До этого застройщики вкладывали в покупку участка минимум 30% собственных средств.
Сейчас из-за высоких ставок кредитования на рынок частично возвращаются сделки по покупке участков без участия банковского финансирования, а «за долю», говорит руководитель группы по инвестициям «Джонс Лэнг Ласаль» Микаэл Казарян. «Вернутся инвестиции в партнерстве с собственником участка, который будет выступать в качестве соинвестора-дольщика, с ним будут расплачиваться будущими «метрами». После введения проектного финансирования и эскроу-счетов эта схема практически исчезла, а сейчас снова стала интересной для застройщиков», — поясняет он.
Субсидированные ставки для застройщиков вернут интерес к банковскому финансированию покупки земли, но не на том уровне, как в последние годы, уверен Казарян.
