«Сбер» попросил суд взыскать «Легенду Цветного» у O1 Properties
Какие еще объекты компании могут перейти банку
Сбербанк попросил суд обратить взыскание на доли в уставном капитале ООО «Чейнлорд», на балансе которого находится бизнес-центр «Легенда» на Цветном бульваре в Москве (входит в портфель инвесткомпании O1 Properties). Это следует из документов Арбитражного суда Москвы о подаче иска к собственнику этой структуры — кипрской Gunilla Limited, с которым ознакомился РБК. В карточке процесса сказано, что заявление банка было принято к производству 17 марта, следующее заседание по нему состоится в конце апреля. Другие детали не раскрываются.
Доли в «Чейнлорде», принадлежащие Gunilla Limited, находятся в залоге у Сбербанка, свидетельствуют данные системы СПАРК. Это подтверждается и информацией из выписки торгового реестра Кипра. В ней сказано, что договор между Gunilla Limited и банком был заключен еще в сентябре 2019 года. Сама Gunilla Limited в отчете O1 Properties по состоянию на конец июня 2022 года указана в качестве дочерней структуры группы (отчеты за более поздний период недоступны).
Зарегистрированное в Калининграде ООО «Чейнлорд» выступает собственником делового комплекса «Легенда Цветного» с 2023 года, свидетельствуют данные ЕГРН. O1 Properties, с которой связана владеющая калининградской компанией Gunilla Limited, — один из крупнейших собственников офисов класса А в Москве.
В Сбербанке на запрос РБК не ответили, в O1 Properties отказались комментировать этот вопрос.
Что такое «Легенда»
Бизнес-центр находится в составе многофункционального комплекса «Легенда Цветного», расположенного на Цветном бульваре в центре Москвы. Строительством этого объекта занимался девелопер Capital Group, который в 2013 году договорился о продаже офисной части (порядка 40 тыс. кв. м) O1 Properties. Сумму сделки стороны тогда не раскрывали, но участники рынка оценивали ее в $500 млн (около 16 млрд руб.). Занимавший в то время пост председателя правления компании Дмитрий Минц говорил, что «Легенда» займет достойное место среди проектов O1 Properties.
Какие еще объекты могут отойти Сбербанку
Gunilla Limited не единственная структура O1 Properties, к которой Сбербанк обратился с иском, следует из картотеки арбитражных дел. В середине марта он направил аналогичное заявление к кипрской Gardin Limited, которая владеет компанией «Станиславский». На балансе последней находится бизнес-центр «Фабрика Станиславского» (41 тыс. кв. м), расположенный на улице Станиславского недалеко от станции столичного метро «Таганская». Доли Gardin Limited в ней, по данным СПАРК, также находятся у Сбербанка в залоге.
Сам бизнес-центр расположен на месте бывшей золотоканительной фабрики, которая была построена еще в начале ХХ века. Именно здесь когда-то находился театр рабочих, в котором начинал свою карьеру режиссер Константин Станиславский. Долгое время в этих зданиях был завод «Электропривод», а в 2004 году их приобрела инвестиционная компания Horus Capital акционера группы ПИК Сергея Гордеева. Впоследствии комплекс был отреставрирован, в нем появились офисные площади. А уже в 2010 году бизнесмен продал этот объект и еще пять бизнес-центров бывшему акционеру ФК «Открытие» Борису Минцу. Именно на основе этого портфеля была создана О1 Properties.
Кроме того, в марте этого года Сбербанк подал в московский арбитраж иск и к кипрской Ratado Holding Limited. Этой компании, по данным СПАРК, принадлежит фирма «Ломниа», которая владеет бизнес-центром Ducat Place III (46 тыс. кв. м) на улице Гашека рядом со станцией метро «Маяковская». Сам объект находится в портфеле О1 Properties с 2012 года — именно тогда инвесткомпания выкупила его за $370 млн.
В своем заявлении Сбербанк просит обратить взыскание на 100% долей в уставном капитале «Ломниа», переданных в залог по соглашению об обременении акций от 18 февраля 2022 года между Ratado Holding Limited и финансовой организацией. Как следует из иска, предмет залога должен будет остаться за банком по его рыночной стоимости 1 руб. Само заявление суд пока вернул из-за нарушения правил подсудности.
В феврале Сбербанк также подал иск о банкротстве МКООО «Старгланс», владеющего бизнес-центром White Stone (49,2 тыс. кв. м) в 4-м Лесном переулке в центре Москвы. Следующее заседание по этому делу намечено на 14 апреля, по данным картотеки арбитражных дел.
Чем известна О1 Properties
Инвесткомпания, по собственным данным, владеет и управляет 11 бизнес-центрами общей площадью 624 тыс. кв. м. В ее портфеле, к примеру, комплексы «Белая площадь» на Лесной улице, Lighthouse на Валовой улице, Silver City на Садовнической набережной и другие. По итогам 2024 года O1 Properties заняла шестое место в рейтинге российских рантье журнала Forbes с доходом от аренды $295 млн.
О1 Properties была создана основателем O1 Group и экс-совладельцем (до 2013 года) банка «Открытие» Борисом Минцем. Летом 2018 года Минц в ходе урегулирования долговых обязательств передал контроль над О1 Properties кипрской Riverstretch Trading & Investments. По состоянию на конец июня 2022 года этой компании принадлежало в О1 Properties около 70,04% акций класса А, среди других крупных акционеров указан Yofoura Holding Limited (14,4%), следует из приложения к отчету эмитента. Основным бенефициаром группы в отчете назван бизнесмен Павел Ващенко, которому в 2011 году принадлежало 25% компании «Регион портфельные инвестиции» (эта компания, которая сейчас называется УК «Портфельные инвестиции», входит в структуру инвесткомпании «Регион»).
Каковы перспективы спора
Споры в каждом из трех поданных банком исков с высокой долей вероятности возникли из-за неисполненных обязательств по кредитным договорам, которые обеспечивались залогом долей в компаниях, полагает старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Павел Григорьев. В договорах, по всей видимости, была предусмотрена судебная процедура обращения взыскания на предмет залога, рассуждает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель.
Залог доли в уставном капитале компании часто используется в бизнесе для обеспечения исполнения обязательств должника и является обычной практикой банков при предоставлении кредитов, напоминает Учитель. В случае нарушения соглашений залогодержатель может получить возмещение, обратив взыскание на залог, добавляет он. Закон об обществах с ограниченной ответственностью устанавливает для этого единственный способ — продажу доли с публичных торгов, объясняет эксперт. Процедура может осуществляться как в судебном, так и во внесудебном порядке, продолжает Учитель: при судебной процедуре взыскания главная сложность, как правило, — это определение начальной стартовой цены.
Рыночную стоимость «Легенды Цветного» руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян оценивает в пределах 23–24 млрд руб. Стоимость же «Фабрики Станиславского» может составлять около 12,5–13 млрд руб., а Ducat Place III — 20–21 млрд руб., говорит он. «Фабрика Станиславского», по его словам, — один из наиболее удачных примеров редевелопмента краснокирпичных строений бывших промышленных зданий. Среди преимуществ делового комплекса он называет качественный пул арендаторов и расположение на границе центрального делового района. «Легенда Цветного» же находится в историческом центре рядом с двумя станциями метро, напоминает он.
Читайте РБК в Telegram.
