Новостройки не нужны

Фото: Евгений Павленко/Коммераснтъ

В начале года начали сбываться худшие прогнозы российских девелоперов. После ажиотажного спроса на жилье в конце 2014 года в первом квартале 2015 года падение продаж квартир в новостройках составило от 20 до 50%.

​​​Девелоперская компания группа ЛСР заключила в первом квартале 2015 года контракты на продажу квартир и прочих помещений на 14,3 млрд руб. Это на 37% меньше, чем за тот же период прошлого года, говорится в отчетности компании.

С начала года ЛСР продала 130 тыс. кв. м, падение год к году по этому показателю составило 51%. Больше всего квартир и прочей недвижимости девелопер реализовал в Санкт-Петербурге — 79 тыс. кв. м. В Москве было продано 30 тыс. кв. м, в Екатеринбурге — 22 тыс. кв. м.

Наконец, с начала года, как следует из отчетности, ЛСР не ввела в эксплуатацию ни одного нового здания.

Ранее отчитавшиеся ПИК и «Эталон» также сообщили о снижении продаж квартир в первом квартале. У ПИК падение составило 19,7%, до 110 тыс. кв. м. Продажи у «Эталона» упали почти вдвое: до 46,99 тыс. кв. м в этом году против 109,06 тыс. кв. м в первом квартале 2014-го.

Активность покупателей снизилась из-за роста ставок по ипотечным кредитам, объясняли на прошлой неделе представители ПИКа. Другой фактор — резкое увеличение спроса в конце 2014-го, когда люди спасали рублевые сбережения от девальвации, вкладывая их в покупку квартир. Представитель ЛСР добавляет, что 2014 год в принципе был очень удачным для девелоперов: из-за обесценивания рубля покупатели инвестировали в недвижимость на протяжении всего года.

Результаты начала 2015 года не должны были стать сюрпризом для девелоперов. «Эталон» прогнозировал падение в своих новостройках до 30% по итогам 2015 года. Объем новых продаж может быть сопоставим с уровнем 2013 года (тогда продажи по новым контрактам составили 30,2 млрд руб.), говорит главный исполнительный директор компании Антон Евдокимов. Гендиректор ЛСР Александр Вахмистров предсказывал, что падение продаж в среднем по рынку в 2015 году может составить 50%, а у ЛСР — 15–20%.

Директор по инвестициям ПИК Андрей Мачанскис в конце прошлого года высказывался осторожнее. «Мы должны понимать, как поведут себя покупатели в январе-феврале, а также дождаться уравновешенных прогнозов экономических властей», — говорил он. В зависимости от ситуации группа ПИК была готова при необходимости как сокращать вводы, так и обеспечить прошлогодний спрос. Конкретных прогнозов компания не давала.

Если ситуация в экономике и ставки по ипотеке в течение полугода останутся на нынешнем уровне, спрос на рынке недвижимости может сократиться на 30–50%, прогнозировала старший аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.

Падение продаж у ПИК и ЛСР связан не только со снижением спроса, но и с уменьшением предложения со стороны компаний, уверен аналитик БКС Марат Ибрагимов. Например, предложение квартир у ЛСР в первом квартале этого года уменьшилось из-за того, что ажиотажный спрос конца прошлого года «вымыл» большую часть объектов, выставленных на продажу. ПИК также выставила в этом году меньше объектов на продажу, чем прошлом, говорит Ибрагимов.

Ипотека оживила рынок

Льготная ипотека действительно не сможет полностью выправить ситуацию на рынке, согласен Ибрагимов: «Объем льготной ипотеки не такой большой, к тому же там есть специальные условия, под которые попадают далеко не все, — комментирует он. — Таким образом, государство не сможет полностью компенсировать проблемы, связанные с ростом ипотечных ставок, и по итогам года объем продаж у девелоперов снизится».

Впрочем, уже в конце марта, когда начали приниматься заявки на оформление льготных ипотечных кредитов, участники рынка почувствовали резкое оживление спроса. Число сделок выросло, по данным разных участников рынка, опрошенных РБК, на 15–40%. Произошло это, по их словам, в первую очередь за счет именно ипотеки, доля которой выросла от полутора до двух раз. Об увеличении спроса на этой неделе говорил и глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. По его словам, с начала действия программы по субсидированию ипотеки спрос вырос в среднем на 30%. «Это позитивный сигнал, который позволяет нам с оптимизмом оценивать перспективы инвестиционной активности на столичном рынке жилья», — передавала пресс-служба слова Хуснуллина.

В начале года сроки экспозиции (срок от выставления на продажу до совершения сделки) квартир были в три раза выше, чем за аналогичный период 2014 года, гораздо дольше продолжался и период «раздумий» покупателя: иногда срок от обращения покупателя до выхода на сделку измерялся несколькими месяцами, рассказывает партнер «Химки Групп» Дмитрий Котровский. Впрочем, после того как девелоперы почувствовали растущий спрос, они постепенно стали отказываться от скидок и специальных акций. «Существенно сократилось количество акций и скидок, можно сказать, что падение цен замедляется, рынок практически достиг дна, — отмечает Котровский. — Девелоперы ждут разогрева спроса не только из-за ипотеки и сезонности, но и из-за повышения активности на рынке недвижимости тех людей, кто хранил деньги в банках на валютных счетах и сейчас попытается конвертировать валютные сбережения в квадратные метры».

«Мы их уже потеряли»

Девелоперы жилья, не отчитывающиеся по стандартам МСФО, также констатировали резкое падение спроса на свои квартиры. Так, по данным представителя ГК «Лидер Групп» Дмитрия Пантелеймонова, количество сделок в первом квартале 2015 года оказалось меньше, чем в первом квартале 2014 года примерно на 18–20%. «А вот количество обращений осталось на уровне аналогичного периода прошлого года, — замечает он. — Дело в том, что сейчас многие потенциальные покупатели ожидают снижения цен, скидок и акций, поэтому обращения нередко связаны с «мониторингом» рынка». Похожие цифры и у ФСК «Лидер»: в компании говорят о падении спроса на 15–20% в начале года. При этом доля ипотечных сделок снижалась не так сильно — до 35,6% против 41,2% в первом квартале 2014 года.

Генеральный директор «НДВ-Недвижимости» Александр Хрусталев утверждает, что спрос упал еще больше — на 20–25% к первому кварталу 2014 года. «При этом если средняя доля ипотечных сделок в наших проектах в январе—марте составила 15%, то сегодня в некоторых из них уже подросла до 30%», — замечает он.

При этом в сегменте городского жилья бизнес-класса в Московской области в первом квартале спрос упал еще больше. По разным проектам — на 30–70%, говорит Дмитрий Котровский. «Покупатели жилья бизнес-класса редко совершают покупку недвижимости на последние сбережения, у них есть (или были) определенные накопления, — объясняет он. — Часть этих покупателей вышла на рынок в ноябре–декабре и реализовала свои намерения в период ажиотажного спроса. Мы их уже потеряли».

Несмотря на это, специалисты компании ЦИАН (крупнейший российский агрегатор предложений о продаже и сдаче в аренду квартир) зафиксировали существенно меньшее падение спроса. В новостройках, по их данным, спрос в первом квартале упал только на 7% по сравнению с декабрем 2014 года. При этом активность покупателей на вторичном рынке сократилась чуть больше — на 7,5%, заключают в ЦИАНе.