Москва в новом ключе: что дает городу поглощение Подмосковья

Расширение, принятое в целях "разгрузки" Москвы и увеличения инвестиционной привлекательности Подмосковья, предполагает постепенный перенос части федеральных учреждений за МКАД. Однако пока население столицы, девелоперы и даже чиновники пребывают в неопределенности и гадают о будущем Москвы, ценах на недвижимость и цене реализации этих планов.

Ключевой вопрос

От идеи, высказанной президентом РФ Дмитрием Медведевым 17 июня 2011г. о передаче Москве части Московской области и выселении за МКАД ряда государственных учреждений, до первых шагов к реализации прошло удивительно мало времени. Не прошло и месяца, как мэр Москвы Сергей Собянин и губернатор Московской области Борис Громов приехали к главе государства с проектом новой карты двух регионов.

Пока пририсованная на карте Москвы "юбка" ограничена Киевским и Варшавским шоссе, а также Большим кольцом Московской железной дороги, и включает в себя такие крупные города, как Московский, Подольск, Троицк и др. Однако эксперты не исключают, что будет и второй этап решений о расширении, и тогда у "человеческого" облика Москвы появятся "ушки" и "ручки".

Мэр отвел на проработку вопросов присоединения около года. При этом предстоит проектирование транспортных и других коммуникаций, а также территорий, где будет происходить развитие. И уже сейчас всем понятно, что реализация идеи займет долгие годы. По словам главы московского стройкомплекса Марата Хуснуллина, на это потребуется не менее 20 лет.

"Проект хороший, жаль только - жить в эту пору прекрасную уж не придется - ни мне, ни тебе", - пошутил один из экспертов строчкой поэта Николая Некрасова.

Несмотря на отдаленность перспектив воплощения мечты о "третьем Риме", рынок живо стал реагировать на заявления властей, а эксперты взялись подсчитывать "масштаб идеи".

Цены повышаются

Вклад объединения в уровень цен эксперты в среднем оценивают в 15% прибавки к традиционной динамике. "Цены будут расти на 10-15% ежегодно", - считает генеральный директор ОПИН Артемий Крылов.

"Основной вектор строительства теперь перейдет за МКАД в первый пояс от 3 до 15 км от Москвы", - добавляет генеральный директор "НДВ-недвижимость" Александр Хрусталев. При этом остановить этот рост может только государственный мораторий на продажу участков на этих территориях, чтобы предотвратить спекулятивные процессы.

Между тем есть и более высокие оценки роста цен. Руководитель аналитического центра ОАО "ОПИН" Екатерина Лобанова полагает, что в результате реформы стоимость коттеджей и розничных земельных участков на этой территории вырастет минимум на 50%.

"Принятие новых границ Москвы сократит разрыв между стоимостью столичной и подмосковной недвижимости до минимума. Престижность Новорижского шоссе, скорее всего, не пострадает, но цены на остальных традиционно элитных направлениях (Минское, Пятницкое, Дмитровское шоссе) будут скорректированы", - полагает эксперт.

Другая ожидаемая тенденция – существенная активизация жилищного рынка. Понятно, что цены в Мособласти вырастут в разы, так как покупателям будет важна московская прописка и столичная инфраструктура, льготы. Появится и много желающих приобрести квартиру сейчас с целью перепродажи.

Эксперты холдинга МГСН ожидают, что этот процесс начнется в ближайшее время. По их данным, уже сегодня обозначился резкий всплеск покупательской активности по ряду объектов в 7-10 км от МКАДа по Киевскому шоссе. Ряд девелоперов по проектам на юго-западе Мособласти в первые же дни после определения вектора развития заявили о подъеме цен.

Кстати, рынок кадастровых услуг чуть ли не первым отреагировал на объявление о слиянии. Так, владельцы дома в районе деревни Красная Пахра, которая, судя по всему, также попадает в обозначенный треугольник, столкнулись с повышением цен коммерческими регистраторами на оформление полного пакета документов для получения кадастрового номера в новой системе госучета земли с 15 тыс. до 27 тыс. руб.

Пока нет определенности в том, как поведут себя цены на землю в выделенном "треугольнике". Е.Лобанова даже считает, что прецедент массового появления на территории Москвы частной собственности на землю, вероятно, приведет к пересмотру ряда положений Земельного и Градостроительного кодексов.

Коммерческий директор Uniparx Service Александр Коваленко предвидит, что прежде всего резко подорожают земли промышленного назначения, но будут и другие предложения. "Не удивлюсь, если собственники крупных участков, например, сельхозземель предпочтут перевести их в промышленное использование и вывести на рынок, когда цены достигнут пика", - говорит он.

Что же касается коммерческой недвижимости, то она, скорее всего, последует за жильем. Появится высокая потребность в торговой недвижимости (магазины, торговые центры). Если будет создан так называемый "город чиновников", то цены на офисные объекты будут сильно расти вокруг того места, где он будет сформирован, прогнозирует директор отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева.

Сколько стоит город-сад?

Интересен и вопрос стоимости предстоящего расширения Москвы. Власти называют бюджет в 10 млрд долл., но пока не ясно, насколько реалистична эта оценка и кто за это заплатит.

С.Собянин назвал потенциал строительства объектов на новой территории площадью 105 млн кв. м, включая 60 млн кв. м жилья. Это позволит обеспечить жильем 2 млн москвичей и создать миллион высококвалифицированных рабочих мест.

Однако непонятно, как будет идти "большая стройка". По оценке М.Лещева, только 50 тыс. га новой Москве можно застраивать, не снося строения и не вырубая лес. По некоторым сведениям, 15 тыс. га сразу займет правительство.

Перспективная столичная территория имеет следующий состав: 48% - земли сельскохозяйственного назначения, 36% - земли населенных пунктов, более половины оставшейся площади относится к землям лесного фонда. Если незастроенные земли (около 70 тыс. га сельхозземель) пойдут под жилую и коммерческую застройку, это приведет к полному переделу рынка как многоэтажной городской, так и загородной недвижимости.

В интервью РБК-ТВ профессор Московского архитектурного института и член Академии народного хозяйства, которая выиграла тендер на разработку стратегии развития Москвы, Вячеслав Глазычев выразил уверенность, что никто не будет трогать дачные участки, а также большие лесные массивы и молочные хозяйства. "Их участки аккуратно обойдут", - пообещал он.

Но позиция власти в этом вопросе не совсем однозначна. "С дачниками вопрос открыт и, пожалуй, никто не представляет финансового масштаба решения этого вопроса. Под дачами занято примерно 2-3 тыс. га. Розничная цена сотки держится в диапазоне 4000-8000 долл. Таким образом, государству придется затратить до 2 млрд долл. на выкуп этих участков у дачников", - прикидывает М.Лещев.

Издержки могут быть выше и из-за создавшейся сумятицы. Большинство экспертов и даже "невысший" эшелон чиновников (представители Москомархитектуры и Росреестра) пребывают в недоумении и неопределенности в отношении планов по расширению границ Москвы. "Мы обо всем узнали из прессы, до нас никаких установок не доведено. Пока не знаем, как действовать", - говорят в один голос представители ведомств. В таких условиях есть риски приостановки оформления документов на земельные участки.

Дверь в город золотой

Стремление властей создать "глобальный город" во многом оправданно. Как отмечает А.Хрусталев, Москва при 11 млн населения занимает около 1,1 тыс. кв.км территорий, что в 25 раз меньше других крупных городов мира. Этот пояс Москвы нужно не увеличивать микрогородками, а кардинально прибавлять десятикилометровую зону, считает девелопер.

Фактически людность и значимость городов определяют их агломерации. Крупнейшей в мире является агломерация при Токио, имеющая 34-35 млн жителей. Всего на Земле насчитывается около 480 агломераций с числом жителей более 1 млн, и постреформенная Москва может прыгнуть среди них примерно с 30-й строчки на 7-ю.

Присоединяемый "клин" может также стать некой модельной территорией. "Есть возможность перейти от бульдозерного непрерывного строительства, после которого остаются 25-этажные башни, к реализации концепции экологичности. При невысокой плотности населения этих территорий можно поэкспериментировать", - считает профессор В.Глазычев. Он также предлагает не ностальгировать по кольцевой структуре Москвы, поскольку эта конструкция неэффективна, а отработать новую схему транзита.

При этом в "треугольнике" необходимо развивать не промышленность (она дает мало рабочих мест), а услуги, уверен он. Ограничить же плотность застройки можно по образцу Нью-Йорка, задав предельные высоты и плотности застройки и предусмотрев жесткие санкции за их нарушение.

В.Глазычев считает, что в результате реформы границ столицы удастся навести элементарный порядок с землепользованием и застройкой в поясе, "в котором "разбой" местных властей продолжался около 12 лет".

"Это не расширение Москвы, это наложение юрисдикции города Москвы на территорию бывшей относительно феодальной анархии", - считает эксперт. С ним согласен и генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. "Если бы без слияния можно было обеспечить эффективное взаимодействие этих неразрывно связанных соседей, никакого слияния не потребовалось бы", - отметил он.

Конец пробкам

Именно развитию транспортной инфраструктуры должен послужить план расширения Москвы. На сегодня транспортными артериями занято всего 7,8% города, что в два раза меньше абсолютного мирового минимума.

Снизить нагрузку на трафик в Москве, по замыслу властей, должно и перебазирование за МКАД в юго-западный "клин" ряда министерств, ведомств, а также создание Международного финансового центра (МФЦ) на западе столицы, ориентировочно в районе Рублевского шоссе. Последнее, впрочем, пока не вошло в план "Новой Москвы".

Старший исполнительный директор Cushman&Wakefield Сергей Рябокобылко отмечает, что сейчас очень много ведомств разбросано по Москве. При этом чиновники сидят в морально устаревших помещениях, которые располагаются в несовременных, несоответствующих их назначению зданиях, построенных 50 лет назад.

За МКАДом смогут разместиться министерства, к которым идет поток "искателей", создающий броуновское движение. Не стоит сдвигать МИД - с ним связаны около 200 посольств и консульств, а также Минобороны, Спецсвязь и ФСБ. Речь может идти о Минпромторге, Минэкономразвития, Минрегионе, считает В.Глазычев.

Важно, что в зону быстрой доступности от ведомств, которые разместятся на присоединяемых территориях, попадает сразу три действующих аэропорта – Внуково, Домодедово и аэропорт Минобороны Остафьево, являющийся корпоративным аэропортом Газпрома.  

Ряд экспертов, правда, недоумевают, почему вопрос о расширении границ Москвы не прошел через народный референдум. Другая проблема - прямое нарушение закона Московской области о границах районов и закона о Генеральном плане Москвы, который так сложно рождался и так долго обсуждался с участием общественности, отмечает справедливоросс Александр Агеев.

Так или иначе, но должно пройти время, чтобы в умах людей произошла "перестройка" и они стали воспринимать новые районы как Москву. Здесь уместна параллель с Парижем - там тоже есть кольцевая дорога и то, что называется "большим Парижем". И все равно в понимании людей жить в пределах кольца в столице Франции намного лучше, чем за его пределами. При этом есть тот же "пригородный" Версаль и другие престижные города, в которых люди стремятся жить.

Надежда Геращенко, РБК