Кошмары благоустройства: почему реконструкция Москвы приносит мало пользы

Перекопали стрит-ретейл

Cложно не заметить активное преобразование улиц Москвы. Разговоры о перекопанных, взрытых улицах, кошмаре для водителей и пешеходов, сопровождают большинство столичных работ по благоустройству города.

Городская программа «Моя улица» предполагает переустройство 3,7 тыс. км улиц в течение трех ближайших лет, что сопоставимо с расстоянием от Москвы до Новосибирска. Согласно информации, опубликованной на сайте Контрольно-счетной палаты, на реализацию этой программы планируется выделить из бюджета 126,7 млрд руб.

В этом году в список улиц, попавших в программу, вошли как ключевые магистрали города (Варшавское, Каширское, Ленинградское и другие шоссе), так и исторические улицы центра города (Большая и Малая Никитская, Спиридоновка, Малая и Большая Бронная, Мясницкая, Новодевичья набережная). Благоустройство включает расширение тротуаров, улучшение освещения, ремонт фасадов, разграничение пешеходных и велосипедных дорожек, систематизацию парковки.

По оценкам консалтинговой компании Knight Frank, совокупный объем помещений на рынке стрит-ретейла Москвы в центральной части города составляет 450 тыс. кв. м, вдоль основных магистралей столицы — 150 тыс. кв. м.

Подобные изменения оказывают большое влияние и на городской бизнес, особенно на сектор стрит-ретейла. Понимают ли власти, как запущенная стройка отразится на бизнесе?

Бизнес несет убытки

Для компаний — представителей уличной торговли наиболее важным и напрямую влияющим на оборот фактором является масштаб потока потенциальных покупателей. На деле это означает удобный подъезд, велосипедную и пешеходную доступность и наличие широкого, освещаемого тротуара.

В международных исследованиях существует статистически просчитанная зависимость: увеличение тротуара в ширину на 3 м повышает вероятность размещения объектов розничной торговли на 3%. То есть работы городских властей должны способствовать развитию уличной торговли в центре. Но есть несколько тревожащих моментов, из-за которых велик риск к 2018 году получить совсем не то, ради чего сейчас москвичи прыгают через вскопанные улицы.

Во-первых, период любых масштабных работ — это дополнительные издержки для бизнеса: почти любая компания теряет часть клиентов, не желающих прорываться сквозь строительную сетку и песчаные насыпи к магазинам. Программа благоустройства будет действовать еще три года, а следовательно, коснется многих предпринимателей. «Дорожная карта» программы, как и другие подобные документы, должны быть общедоступны и реализовываться на системной основе, так чтобы все заинтересованные группы имели время подготовиться к новым условиям.

Кроме того, в международной практике подобные работы не реализуются без обсуждения со всеми стейкхолдерами — собственниками и арендаторами помещений, жителями и посетителями района. Проводится не только обсуждение, но и согласование разработанного с учетом высказанных пожеланий проекта. Подобная практика в Москве не используется.

Во-вторых, благоустройство улицы, как правило, всегда приводит к увеличению арендных ставок, что, по данным компании Knight Frank, ярко проявилось, например, на Пятницкой улице, когда та стала пешеходной. На фоне негативной экономической ситуации и увеличения вакантных помещений корректировка арендных ставок после проведенного благоустройства Мясницкой может остаться незначительной в ближайшие месяцы, но любое положительное изменение экономической ситуации может сделать арендные ставки неприемлемыми для части стрит-ретейла.

Наконец, необходимо, чтобы городские власти имели представление не только о том, как преобразуемые улицы должны выглядеть, но и о том, как функционально они должны быть наполнены. Иными словами, будет ли у новых пешеходных улиц исключительно «ресторанная» специализация или же будет комфортный «микс» с небольшими магазинчиками? Налагая ограничения на функциональное использование тех или иных участков, город может управлять плотностью размещения кафе, магазинов или других объектов в соответствии со своими целями. Именно из таких ограничений и складывается облик города.

О необходимости подобного планирования еще в октябре прошлого года заявлял руководитель департамента торговли и услуг Алексей Немерюк. Использование диверсифицированных налоговых ставок планировалось для регулирования состава арендаторов и оживления знаковой улицы Москвы — Тверской. Но концепция развития улицы к настоящему моменту так и не разработана. По всей видимости, достичь единого видения развития улицы городу и бизнесу в этом случае не удалось. Логичен вопрос: есть ли понимание городских властей по всем остальным улицам, так активно перестраиваемым?

Строительный микс

Чаще всего в российской действительности благоустраивает улицу один департамент, регламенты на территорию налагает другой, а размещение сезонных объектов согласовывает третий. Это приводит к высоким транзакционным издержкам, когда потребности конечного пользователя, например дополнительное место для организации летней веранды, не учтены при размещении освещения, клумб, велодорожки или других объектов. Для повышения эффективности реализуемых мер необходимы конструктивный диалог на всех этапах работ с конечными пользователями и система обратной связи как с горожанами, так и с бизнесом. В этом плане Москве уже есть что изучать: как чувствует себя бизнес на переустроенных улицах, как изменился трафик, насколько интенсивно перемещаются пешеходы, где сконцентрированы точки особого притяжения?

Пешеходные улицы, комфортные условия для прогулок и езды на велосипеде по городу, оживленные тротуары с кафе и магазинчиками (своего рода маркеры Европы), в настоящий момент внедряемые в Москве, — это большой шаг вперед, который делает столица из эпохи стихийного развития в сторону более последовательной и системной работы с городским пространством.

Критично, чтобы процесс, который мы наблюдаем в центре города, не закончился в границах Бульварного кольца. Формирование благоприятной среды в одном месте и отсутствие благоприятных изменений на оставшейся территории могут быть еще одним шагом к сегрегации пространства по имущественному признаку. Прогнозировать и регулировать этот процесс обязана городская власть.

Безусловно, благоустройство центра — необходимый шаг для роста привлекательности столицы. Всем нам хотелось бы, чтобы Москва выглядела достойно в ряду столиц развитых стран, с этой точки зрения реализуемая программа в перспективе может дать хороший результат. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что создаваемый продукт ориентирован не на всех. Потребителями благоустроенного центра станут состоятельные граждане, продвинутая молодежь, туристы и — косвенно, через имиджевые эффекты — сама власть. Актуальным примером является парк Горького, вход в который общедоступен, но целевая аудитория при этом ярко выражена. Это своего рода импортозамещение в области городской среды.

В условиях ухудшения общей экономической ситуации необходимы более четкое целеполагание и эффективное использование ресурсов. Что для нас важнее — хорошо выглядеть или эффективно работать? Что важнее для российских городов и их жителей — крупные спортивные объекты, небоскребы, новые аэропорты или комфортность массовой застройки, общественного транспорта, качество и доступность социальных услуг? В ближайшем будущем, скорее всего, придется выбирать. И если реализация знаковых объектов требует в первую очередь политической воли, то во втором случае необходима эффективная и кропотливая ежедневная работа городских властей.

В условиях кризиса, во-первых, следует активнее работать с периферией города. За пределами Бульварного кольца необходимо определить, что и как создавать. Если образ центральной улицы и ее экономика — это дискуссионный вопрос, то создание таких территорий за пределами Садового кольца — еще более сложный вопрос, который требует дополнительной проработки до начала каких-либо преобразований.

Во-вторых, городская политика должна стать более инклюзивной. Выстроенные технологии взаимодействия и сбора общественного мнения при всех своих достоинствах искажают картину, увеличивая вес активно использующей интернет-группы граждан. Для понимания запросов других групп пользователей необходимо выстраивание иных каналов коммуникации.

В-третьих, необходимо просчитывать реальные эффекты от вложенных городских ресурсов. Ведь важно не количество перекопанных километров, а экономические, социальные и другие последствия. Такие параметры в российской системе городской статистики и городского управления отсутствуют, поэтому необходимо формировать систему мониторинга и обратной связи как с бизнесом, так и с жителями.