Банковские метры: как кризис меняет рынок коммерческой недвижимости

Лето 2016 года стало для коммерческой недвижимости временем «застойной» стабильности: арендные ставки приостановили снижение, но не продемонстрировали рост, новые объекты выходят на рынок неохотно, и только крупные сделки с объектами офисной недвижимости привлекают внимание участников рынка.

Госбанки — новые лидеры

Тем временем в коммерческой недвижимости идет активное развитие кризисной тенденции: переход стрессовых активов девелоперов банковским структурам в связи с невозможностью девелоперов обслуживать долговые обязательства по кредитам. Так, две башни «Москва-Сити», «Евразия» и «Федерация», отошли к ВТБ, здание «Президент Плаза» досталось Сбербанку, а Nordstar Tower перешла «Роснефти», которая также использует этот актив в зачет банковских обязательств. По мере укрепления данного тренда мы вправе ожидать появления на рынке новых лидеров — госбанков.

Основную деятельность в сегменте офисной недвижимости среди банковских структур сегодня ведут Сбербанк, ВТБ и ВЭБ. Сейчас их схема управления активами строится на работе по системе ПИФов: банки разделяют залоговые объекты и привлекают дополнительные ресурсы для работы с ними, что увеличивает доходность офисов и помогает дальнейшей реализации объекта.

Однако после того как портфели банков пополнились сотнями тысяч квадратных метров офисов (которые, помимо прочего, в большинстве своем пустуют), такая стратегия уже не будет достаточно успешной. И здесь у банков есть три возможных пути работы со своими новыми активами.

Занять, продать, управлять

Первый и наиболее простой вариант — это использование объектов по своему прямому назначению: перевод собственных подразделений в свободные офисы. Такой шаг определенно назрел, к примеру, у Сбербанка: сейчас их основной офис занимает здание с устаревшими техническими характеристиками, а переезд в новый собственный объект позволит снизить издержки. Процесс консолидации подразделений госбанков в рамках их собственных зданий, однако, существенно скажется на рынке: банковские структуры освободят крупные офисы, что резко увеличит вакансию в ранее занимаемых ими бизнес-центрах. Кроме того, масштабный переезд не сможет не сказаться на клиентах и партнерах структур ввиду длительности и трудоемкости процесса.

Второй путь — это продажа стрессовых активов с большим дисконтом. Любая сделка такого рода пусть ненадолго, но обрушивает рынок: игроки рынка начинают сравнивать, торговаться и заставлять покупателей идти на уступки, фактически действуя себе в убыток. Для банка этот сценарий также является не самым желательным, но вполне вероятным: в 2017 году мы можем ожидать распродажи неликвидных объектов, и кратковременный эффект от нее на рынке может привести к срывам сделок иных игроков.

Третий и самый сложный метод работы с залоговыми активами для банков — это работа с арендными доходами и развитие объектов собственными силами. Причем банки стараются решать эту проблему самостоятельно, создавая и увеличивая собственные структуры по управлению коммерческой недвижимостью. Такая схема работы с залоговыми активами (institutional asset management)  — это целиком и полностью западный опыт, который для американского рынка является вполне логичным. По этому пути происходило развитие Morgan Stanley, Goldman Sachs, которые сейчас являются крупнейшими владельцами недвижимости и самостоятельно обеспечивают полный комплекс работ, причем не только на своих объектах.

Рынок не ждет

Но смогут ли российские госбанки осуществить управление должного уровня и повысить капитализацию своих активов? Это пока большой вопрос. В России опыта применения institutional asset management просто нет: его опробовали единичные компании-девелоперы, и должного развития подход не получил, поскольку управляющие компании на российском рынке пока не предоставляют данную услугу. Перед банками уже сейчас стоит задача без участия сторонних консультантов разобраться в том, какие объекты необходимо продавать сразу, в каких возможно повышение капитализации, а какие стоит занять непосредственно структурам новых собственников. И если эту задачу банкам по силам решить самостоятельно, то управление объектами пока не является понятной для них сферой.

Банки не обладают достаточной экспертизой в области управления недвижимостью. Между тем именно управляющие компании на аутсорсинге способны провести грамотный due diligence и в дальнейшем обеспечить комплекс мер по управлению. Сделав выбор в пользу самостоятельного обслуживания объектов, банки рискуют потратить много времени на «набивание шишек» и в конце концов привести объекты к такому состоянию, что качественный аудит со стороны управляющей компании будет просто необходим.

Российский пример такой практики не так давно продемонстрировал Альфа-банк: после длительных стараний для урегулирования ситуации банк все же получил активы обанкротившегося RB Invest, среди которых торговые центры «Метромаркет», «Карнавал», «Торговый квартал» в Домодедово и склад в комплексе «PNK-Чехов». Складской комплекс банку удалось продать довольно быстро, а торговые центры перешли на баланс структуры «Альфа-Групп» А1, которая, в свою очередь, сформировала пул сторонних подрядчиков для обслуживания объектов, но пока их не удается реализовать с выгодой для банка.

В перспективе примерно пяти лет банки вполне способны начать оказывать услуги по asset management на основе подряда. На сотрудничество с ними могут пойти многие застройщики: если банк, к примеру, предложит снижение процентной ставки по кредиту на строительство при условии, что в дальнейшем его структура будет заниматься полным обслуживанием комплекса. Однако должны пройти годы, прежде чем новые структуры получат достойный опыт в управлении активами, а рынок ждать не может. Поэтому сейчас наиболее адекватным выбором для банков станет совместная работа с экспертами по управлению, которые позволят вывести объекты в портфеле банков на новый уровень и предложить меры по повышению их капитализации.

Пока рядовым участникам остается надеяться на то, что банки продолжат действовать по старой схеме — то есть выводить свои объекты в кеш. А в случае реализации последнего сценария мы вполне можем ожидать прихода новых гигантов на рынок, которые займутся активной деятельностью во всех сегментах коммерческой недвижимости.