Бывший глава АИЖК — РБК: «Мне нравится создавать новые рынки»

Глава АИЖК Александр Семеняка (Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

​— В связи с созданием на рынке жилья единого оператора АИЖК вскоре прекратит свое существование. Чем АИЖК не устраивало как самостоятельная структура?

— Задача по формированию первичного рынка ипотеки выполнена. Правительство с помощью Банка России, региональных органов власти, банков и АИЖК сформировало ипотечный рынок, работающий по единым правилам. Сейчас это огромный рынок с капитализацией более 3 трлн руб. В прошлом году в стране ежедневно ипотеку брали 4 тыс. семей. Этот рынок важен и для макроэкономики, поскольку ипотечные кредиты поддерживают жилищное строительство — 70% квартир на первичном рынке жилья приобретаются за счет ипотеки.

Теперь надо повышать эффективность ипотечного бизнеса — заниматься оптимизацией процессов, снижать риски, совершенствовать технологии.

— Какое место ипотека займет в новой структуре, созданной на базе АИЖК и фонда РЖС?

— Новая структура, Агентство жилищного развития [рабочее название нового единого оператора на рынке жилья], будет управляющей компанией, единым институтом развития с более широким кругом задач. Ипотека должна быть выделена в банк, который станет наследником АИЖК. Было бы хорошо сохранить название «Банк АИЖК», чтобы подчеркнуть эту преемственность.

— Как ЦБ относится к идее создания банка АИЖК?

— Банк России подчеркивает, во-первых, что для такого банка, начиная с момента его создания, не будет каких-либо преференций, специальных условий. Банк будет работать на общих основаниях. Во-вторых — что, создавая банк АИЖК, надо изначально понять, насколько он может быть эффективным, в том числе определить его приоритеты и источники финансирования. Но решение о целесообразности создания такого банка является компетенцией правительства.

На совещаниях в правительстве обсуждалась целесообразность создания банка, особенно с учетом текущих экономических условий, когда доступ к рыночным источникам фондирования ограничен. Жилье в целом и ипотека как первоклассный актив позволяют, с одной стороны, привлекать деньги населения для финансирования жилищной сферы, с другой — привлекать краткосрочную ликвидность в Банке России.

— В правительстве уже обсуждалась сумма, выделяемая на банк, и где взять эти средства?

— У АИЖК есть 134 млрд руб. капитала. Если бы мы были банком, то могли бы дополнительно привлечь более 1 трлн руб. В разработанной по рекомендации Росимущества «Инвестиционной программе АИЖК» предусмотрены инвестиции в банк АИЖК в размере 25 млрд руб. Это позволит банку рефинансировать ипотечные кредиты на сумму от 250 млрд руб. до 500 млрд руб. в зависимости от качества ипотеки и скорости ее секьюритизации.

— Будет приобретен банк для этих целей или получена новая лицензия?

— Это вопрос техники, но для быстроты процесса мы рассматриваем покупку. Под наши критерии подпадают порядка 40–60 банков, собственникам которых мы направим оферту.

— Когда это произойдет?

— Сделка будет завершена после принятия закона о создании единого оператора на жилищном рынке. Законопроект уже внесен в правительство. Его автор, Минстрой, настроен, чтобы закон был принят до 1 июля этого года. Поэтому во втором квартале надо провести отбор банков и подготовить сделку.

— Вы будете руководить банком АИЖК?

— Решения о покупке банка и о назначении его руководителя будет принимать наблюдательный совет создаваемого единого оператора.

— А что бы вам хотелось?

— Мне нравится создавать новые рынки. Я не теоретик маркетинга, а практик по их созданию с нуля. В моем послужном списке — создание рынка акций «Газпрома» и ипотечного рынка, каждый из которых дорос до 5% ВВП и создал тысячи рабочих мест по всей России.

Сегодня назрела потребность предложить населению высоконадежные облигации, защищающие их сбережения от инфляции и удобные в обращении, чтобы купить или продать в любой момент. Надежность этих облигаций можно и нужно обеспечить потоками платежей по ипотечным кредитам, найму жилья, за коммунальные услуги и по кредитам на капремонт. Рынок таких облигаций нужен и людям, у которых сейчас не так много инструментов для инвестирования, и жилищной сфере, поскольку в отличие от депозитов, по большей части краткосрочных, речь идет о долгосрочных ценных бумагах. Например, это могут облигации с купоном, равным индексу инфляции, и размещаемые с дисконтом, который обеспечивает дополнительную доходность сверх инфляции.

— Это ваша идея?

— Нет, эта идея озвучивалась на совещаниях в правительстве. Я считаю, что создание единого оператора продиктовано необходимостью привлечения рыночного финансирования, когда возможности бюджетного финансирования сокращаются.

— Как предполагается их распространять?

— В регионах есть ипотечные агентства и банки, которые работают с АИЖК. Там можно будет физически приобрести бумаги. Но более правильно, на мой взгляд, наладить их электронный оборот.

— Сроки реализации этой идеи понятны?

— Сроки зависят от стабилизации макроэкономической ситуации. При высокой инфляции и снижении реальных доходов людям не до инвестиций.

Глава АИЖК Александр Семеняка

(Фото: Екатерина Кузьмина / РБК)

— Каковы ваши прогнозы по ипотечному рынку на 2015 год, учитывая господдержку?

— Я ожидаю, что по итогам 2015 года будет выдано ипотечных кредитов порядка 800 млрд руб. С одной стороны, это существенное сокращение по сравнению с прошлым годом. Однако кредитное качество и структура этих кредитов будут лучше, так как благодаря программе субсидирования половина займов будет выдана на покупку жилья на первичном рынке.

— «Первичка» считается лучшим обеспечением, чем «вторичка»?

— Как обеспечение «первичка» хуже, но платежная дисциплина лучше. Покупатели жилья в новостройках аккуратнее вносят платежи. Полагаю, одна из причин — то, что при сделках со вторичным жильем больше возможности для злоупотреблений с оценкой и прочего.

— Какие риски сейчас существуют на рынке ипотеки?

— При высокой инфляции и сокращении реальных доходов есть риск «проедания» сбережений, и у людей может не остаться средств на первоначальный взнос по ипотеке.

— В другой программе — программе помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, — представлен узкий перечень лиц, которые могут претендовать на реструктуризацию кредитов с использованием страхования. Будет ли он расширен?

— АИЖК предложило Минстрою критерии отбора заемщиков, базируясь на программе, действовавшей в 2009 году. Сейчас эти критерии министерство обсуждает с правительством, банками и объединениями заемщиков, и потом они будут утверждены постановлением правительства. Любое послабление в критериях приведет к расширению количества заемщиков, и выделяемых из бюджета 4,5 млрд на программу не хватит. Помогать надо в первую очередь тем, кому тяжелее всех и кого потеря единственного жилья опустит на самое дно.

— Валютные заемщики смогут претендовать на помощь только по этой программе?

— Если валютный заемщик удовлетворяет критериям, по которым может быть предоставлена помощь, он сможет реструктурировать кредит на общих основаниях. Отдельной, специальной программы для валютных заемщиков не будет.

— Но ведь основная проблема валютных заемщиков — это курс конвертации валютных кредитов в рубли. Валютные заемщики хотят, чтобы им разрешили обмен по льготному курсу.

— Этот вопрос заемщик должен решать с банками. Цель нашей программы — в течение года помочь заемщику с текущими платежами и дать ему возможность восстановить платежеспособность. При этом для нас важно, чтобы долг заемщика не превышал рыночную цену квартиры, иначе это уже не ипотека.

— Как будет развиваться рынок арендного жилья? Имею в виду доходные дома.

— Есть ипотечная программа, по которой инвестор доходного дома делает первоначальный взнос и получает кредит. Затем на доходный дом оформляется единая закладная, которую АИЖК выкупает. Одним из требований АИЖК является ограничение стоимости найма для арендатора. Она должна быть как минимум на 20% ниже ежемесячного платежа по ипотеке в определенном регионе.

Сейчас строительство наемных домов ведется в основном целевым образом. Предприятия строят их для сотрудников, это гарантирует заполнение арендного фонда. Такие дома построены в Новосибирской, Нижегородской, Пензенской областях, Республиках Алтай, Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе. Всего 11 проектов.

Проблема в том, чтобы найти инвестора наемного дома, который даст первоначальный взнос. Вкладывая деньги на длинный срок, инвестор должен понимать стабильность денежного потока и потенциал роста жилищных цен в будущем. Поэтому инвестор должен анализировать рынок жилья и перспективы развития территории и конкретного населенного пункта, где строится наемный дом. И то, и другое зависит во многом от макроэкономических факторов, то есть гарантии никто дать не может, но можно снизить риски, диверсифицировав инвестиции по разным регионам. АИЖК обсуждает с Банком России возможные формы коллективных инвестиций в наемное жилье, в том числе и с целью привлечения средств населения.

— Тема арендного жилья перейдет к Агентству жилищного развития?

— Создание и организация рынков кредитования наемных домов, капремонта жилья, строительства и модернизация объектов инфраструктуры и последующий выпуск облигаций, обеспеченных потоками платежей по этим кредитам, войдут в задачи н​​ового института развития. Эти платежи осуществляют домохозяйства, и опыт ипотеки показывает, что платят дисциплинированно, если интересы правильно сбалансированы. Это ключевое условие для устойчивого развития, особенно когда обязательства граждан долгосрочные.

Задача Агентства жилищного развития заключается как раз в разработке и внедрении стандарта договорных отношений между домохозяйством и провайдером услуг в жилищной сфере. Другая задача — обеспечить, чтобы входящий денежный поток «не терялся», как это сейчас случается в сфере ЖКХ, а полностью и своевременно передавался инвестору. Тогда этот денежный поток можно «нарезать» на разные выпуски облигаций, в том числе и удобные для розницы.

— Как еще ипотека может работать?

— У меня есть мечта, чтобы ипотека как минимум три раза помогала российским семьям в решении главных проблем. Первый раз, когда молодая семья покупает первую квартиру и получает тем самым семейный актив. Второй раз, когда родители стремятся дать детям высококлассное образование. В этом случае должна быть возможность заложить квартиру и взять долгосрочный кредит на обучение, который потом дети, когда начнут работать, сами или совместно с родителями погасят. И третий — обратная ипотека, когда у пенсионеров появится возможность заложить свое жилье и получать от банка ежемесячные выплаты в дополнение к пенсии.