Расследование РБК: кто поделит рынок управления жильем в 2,5 трлн руб.

Фото: Олег Яковлев / РБК

Опубликовано в журнале РБК № 5 за 2015 год

«Честно говоря, это крепостное право!» — восклицает Анжелика Балетских. Она и другие жители Бердска, второго по величине населения города Новосибирской области, больше часа жалуются заместителю министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Андрею Чибису на местную управляющую компанию СКС. Жильцы уверены, что она манипулирует тарифами и жилищным фондом, подделывает подписи жильцов в протоколах, а со счетов в это время исчезают накопления на капремонт.

«Ситуация не уникальная», — разводит руками чиновник, курирующий ЖКХ в регионе, попросивший не называть его имени. Он признается, что не может разобраться даже с собственным «управдомом»: «Проголосовали [на общем собрании жильцов] за смену управляющей компании, расторгли договор, а платежки по-прежнему приходят».

Сейчас рынок управления жильем напоминает «дремучий лес», признает Чибис. По оценкам Минстроя России, лицензирование отсеет 20% управляющих компаний, а механизм аннулирования лицензии сделает конкуренцию более добросовестной. Это должно привлечь инвесторов, ведь сам рынок стабилен в любой кризис: люди могут экономить на чем угодно, но не на оплате услуг ЖКХ.

Триллионы в трубу

На жилищно-коммунальное хозяйство в России тратится больше денег, чем на образование и оборону, с удивлением говорил премьер Дмитрий Медведев на встрече с активом партии «Единая Россия» в июне прошлого года. «Вдумайтесь — денег больше, чем мы тратим на вооруженные силы», — подчеркнул премьер, назвав ЖХК «самой проблемной сферой, которая существует у нас в государстве». Цифр Медведев не привел, но в 2014 году расходы федерального бюджета на национальную оборону составили 2,48 трлн руб., на образование – 638,3 млрд руб.

Минстрой оценивает ежегодный оборот сектора ЖКХ более чем в 4 трлн руб., это примерно 5,6% ВВП за 2014 год. По одну сторону этого рынка — жители России, которые платят эти деньги, по другую — поставщики коммунальных услуг, получающие их за поставки тепла, электричества и воды. Между ними есть еще одно звено — управляющие компании, которые собирают квартплату для расчета с поставщиками услуг, а также занимаются ремонтом и обслуживанием домов.

По словам Чибиса, за год через управляющие компании России проходит около 2,5 трлн руб. Из них 2 трлн — транзитные платежи коммунальщикам, 500 млрд — выручка управляющих компаний за их услуги (остальные 1,5 трлн руб. идут мимо «управдомов» — как прямые платежи или через расчетные центры, уточняет замминистра). Формально за транзит платежей управляющие компании не получают комиссию или вознаграждение, на практике на них можно хорошо заработать — например, класть деньги на краткосрочные депозиты. Такие случаи участились в конце 2014 года, отмечает Андрей Чибис. В декабре доходность по некоторым вкладам превысила 20% (крупнейшие банки, например Сбербанк, — не исключение)  — так банки отреагировали на повышение ключевой ставки Центробанка.

Точных данных о количестве управляющих компаний не существует. На портале фонда reformagkh.ru зарегистрировались 49 тыс. управляющих компаний, рассказывает заместитель гендиректора госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Олег Рурин, в том числе 25 тыс. товариществ собственников жилья (ТСЖ) и более 4 тыс. жилищно-строительных кооперативов. Сколько их еще, неизвестно: пока регистрация на сайте фонда не является обязательной. Рурин считает, что на сайте фонда раскрыли данные компании, которые управляют примерно 4/5 всех многоквартирных домов в России.

Крупных игроков на этом рынке нет — в основном это региональный бизнес, говорит Андрей Чибис. Консолидация рынка находится еще в зачаточном состоянии, подтверждает Рурин. Игроки с долей в 5% рынка или более ему неизвестны: «Пока укрупнение происходит на уровне муниципалитетов, в лучшем случае — на уровне регионов». В течение двух-трех ближайших лет федеральные игроки вряд ли появятся, прогнозирует Рурин. Почему такие огромные деньги не привлекают крупный бизнес?

Обороты рынка действительно впечатляют, признает Александр Ручьев, президент группы компаний «Мортон», одним из направлений которой является управление жильем: «Когда их видишь, то кажется — это Клондайк». Но рентабельность на нем очень низкая, максимум 5–7%, сетует он. Выручка здесь так же велика, как велики затраты и риски, добавляет исполнительный директор управляющей компании NAI Becar Виктор Козин (российское подразделение NAI Global — 300 млн кв. м в управлении по всему миру). Другие эксперты и участники рынка считают, что доходность этого бизнеса может быть гораздо выше.

«Карманная» рентабельность

Обычно больше 5% рентабельности компании не показывают, но реально она «явно выше 10–15%», уверен Олег Рурин. Финансовая отчетность управляющей компании не всегда показательна, отмечает он: центр прибыли часто находится в «карманных» подрядных организациях. «В подрядчиках и сидит основной бизнес», — согласен сотрудник одной из управляющих компаний, добавляющий, что средняя рентабельность бизнеса по управлению составляет 10–15%. Она может быть и еще выше: «зависит от мастерства каждого игрока», иронизирует он.

Как правило, вокруг управляющей компании создается пул субподрядчиков, которые занимаются обслуживанием домов. В конце года управляющая компания отчитывается перед жильцами, на что деньги действительно были потрачены: например, 1 млн в месяц за уборку территории 100 домов. Подтверждением служат документы подрядчиков, поясняет сотрудник управляющей компании: «А уж как образуется цена там — это, образно говоря, коммерческая тайна».

Две самые популярные схемы повышения неучтенной рентабельности — невыполнение заявленных работ и завышение их стоимости, говорит Чибис. Самая распространенная — первая, добавляет начальник управления эксплуатации СК «Кловер Групп» Михаил Корепанов. На «видимых» работах — уборке территории, мытье полов и окон — стараются не экономить, продолжает он, это лишь 10% выручки, основная «оптимизация» происходит в обслуживании инженерных сетей. Такие работы составляют 30–40% чека за управление домом, а отследить их выполнение практически невозможно, объясняет Корепанов.

Другой способ — размещение рекламы на доме или платежного терминала в подъезде. Компании обязаны согласовывать это с жильцами и делиться с ними прибылью, но можно этого и не делать. «Если жители с головой, они могут потребовать узнать, кто за это платит и куда идут средства», — говорит сотрудник одной из компаний. Риски меньше, если речь идет о труднодоступном имуществе вроде чердаков, подвалов или крыш, которые можно сдавать внаем или под базовые станции сотовых операторов.

Откровенное воровство платежей за коммунальные услуги в последнее время встречается реже, говорит сотрудник одной из управляющих компаний: «Сейчас с этим строже». Раньше за год-полтора можно было собрать внушительную сумму и подать на банкротство — средний срок жизни управляющей компании составлял три года, говорит он: «Перед банкротством нужно было покрасить подъезды, завести новую компанию и назвать ее примерно так же, чтобы у жильцов в голове не клинило».

Даже если вести бизнес честно, управляющая компания будет всего лишь «высокорисковой прокладкой», категоричен сотрудник одной из таких компаний. Не все жильцы оплачивают услуги ЖКХ вовремя, жалуется он, а коммунальщики всегда выставляют счета за все потребленные услуги. Долги накапливаются, за три-пять лет становясь неподъемными, говорит он, и при желании коммунальщики в любой момент могут обанкротить любую управляющую компанию.

«Дикая борьба за управление домами — ответ всем скептикам, которые утверждают, что это не бизнес», — парирует Андрей Чибис.

Коммунальное рабство

О борьбе на рынке ЖКХ Чибис знает не понаслышке: ему лично приходится разрешать конфликты между управляющими компаниями, которые часто напоминают бандитские разборки. Это десятки тысяч случаев ежегодно, говорит исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

Недавний пример — конфликт в Ижевске, вспоминает Чибис. Жильцы девятиэтажки решили отказаться от услуг управляющей компании ООО «Единая УК» и выбрали новую. Но «Единая УК», директором и единственным учредителем которой, по данным «СПАРК-Интерфакс», является депутат Госсовета Удмуртии Наиль Кутдузов, заблокировала решение собственников, оспорив его в суде. Когда суд поддержал жильцов, «Единая УК» пошла другим путем: установила сигнализацию на подвал, в котором располагались домовые коммуникации.

«Когда аварийная бригада новой управляющей компании попыталась туда проникнуть, приехал ЧОП и положил всех в снег», — рассказывает Андрей Чибис. Потом «Единая УК» просто заварила вход в подвал и освободила дом только после того, как на место вылетел лично заместитель министра строительства и ЖКХ. Наглость таких компаний чаще всего имеет одну причину, которая известна всем в стране.

Управляющие компании часто аффилированы с местными властями, говорил Владимир Путин во время прямой линии в 2013 году. «Это такие микроквазимонополисты на рынке, которые забивают в конечную плату все, что можно забить… наворачивая на этом огромные деньги, неподъемные для граждан», — сказал Путин.

Бизнес управления жильем до сих пор во многом монополизирован и так или иначе связан с действующими и бывшими муниципальными чиновниками, признает Чибис. Формально 80% российских управляющих компаний являются частными, но большинство из них «условно частные», говорит заместитель министра. Это либо приватизированные ЖЭКи и ДЭЗы, либо компании, созданные в начале 2000-х по инициативе местных властей.

Тогда наличие в регионе частных управляющих компаний было одним из условий получения бюджетной поддержки на капитальный ремонт и расселение аварийного жилья. В большинстве случаев собственниками таких компаний становились люди, связанные с местными администрациями. Сейчас управляющие компании в регионах обычно контролируют депутаты местного или областного уровня, говорит Чибис: значительная часть компаний работает недобросовестно, «понимая, что с ними ничего не сделать».

Кроме властного ресурса, у действующих игроков есть монополия на информацию. Вести бизнес в этой сфере можно, только имея данные о жилом фонде — состоянии домов, адресах, числе проживающих в них людей и пр., констатирует Чибис: «Если этой базы нет, то счета выставить просто некому». Любой новый игрок будет вынужден создавать базу лицевых счетов заново, а добыть ее негде — придется обходить дома, опрашивать, кто здесь живет, запрашивать информацию в Росреестре и т.д. Это почти неподъемная задача.

«Вскрыть рынок»

Помочь новым игрокам обещает Минстрой, который, по словам Чибиса, намерен «вскрыть рынок для инвесторов». Двумя путями — введением обязательного лицензирования (до 1 мая управляющие компании могут работать без лицензий) и открытостью данных о жилом фонде.

Лицензирование сильно облегчит процедуру разрыва отношений с недобросовестными компаниями. Лицензия может быть отозвана по решению суда: поводом для этого могут стать нарушения, зафиксированные Госжилинспекцией по сигналу жильцов. Например, за не работающий в доме лифт или погасший свет (вид нарушения определяет срок, за который его нужно устранить — от «незамедлительно» до «в течение года» или «до наступления отопительного периода») компания может быть лишена права управления домом. Если таких домов наберется более 15% от всего жилого фонда под управлением компании, она лишится лицензии.

Открытость данных о жилом фонде для всех игроков должна обеспечить Государственная система ЖКХ (ГИС ЖКХ), в которую будет внесена вся информация о лицевых счетах жильцов и состоянии объектов. «Что это за дом, что там за трубы, какой объем потребления воды, тепла, из чего фундамент, перекрытия», — перечисляет Чибис. Система готова на 80%, говорил в конце марта замминистра связи Михаил Евраев. Полный переход на ГИС ЖКХ произойдет с 1 января 2017 года. Эти данные крайне важны для потенциальных инвесторов: главным активом управляющей компании является ее клиентская база, отмечает руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Генцлер.

Деньги с этого рынка не уходят даже в кризис. «Люди платят за ЖХК, как за продукты», — говорит Чибис. Экономические потрясения мало влияют на платежную дисциплину в ЖКХ, подтверждает гендиректор управляющей компании «Сити Сервис» Витаутас Юневичюс: «98,5% собственников стабильно оплачивают наши услуги. В кризис этот показатель падает на 3–4%».

Рынок управления коммерческой недвижимостью выглядит сейчас совсем иначе. «Сейчас все выживают», — вздыхает президент клининговой компании ОМС Виктор Найшуллер. Его компания — один из крупнейших в России поставщиков услуг по эксплуатации корпоративной недвижимости: на сайте ОМС говорится о 50 млн кв. м обслуживаемых площадей, среди клиентов названы «Газпром», «Роснефть», Metro Group, МТС. Заказчики сокращают бюджеты на обслуживание, сетует Найшуллер: минимум на 20% в 2015 году.

Кризис и на строительном рынке, и в условиях сужения спроса на квартиры ЖКХ может стать сектором, на который застройщики обратят внимание, считает Ручьев из «Мортона». Группа управляет примерно 4 млн кв. м в Москве и области: «костяк домов в управлении — то, что построили сами», говорит Ручьев. «Мортон» намерен развивать это направление, добавляет он: «Cегмент ЖКХ устойчив и не зависит от кризисов».

Но для крупного девелопера управление жилфондом — скорее побочный бизнес. «Мы этим занимаемся, потому что нужно поддерживать качество бренда», — говорит Ручьев. В 2014 году выручка «Мортона» от управления жильем составила 2 млрд руб. при общей выручке группы 60,7 млрд руб. А вот партнерство с застройщиком может быть залогом успеха: например, почти весь жилфонд, которым управляет «Юнисервис» (около 1,2 млн кв. м), — это новостройки «Интеко» Микаила Шишханова (экс-компания Елены Батуриной).

В сфере управления жильем есть ниши для разных компаний, отмечает исполнительный директор НП «ЖКХ Развитие» Алексей Макрушин: «Можно начинать и с нуля, а можно сразу инвестировать в создание крупного бизнеса».

Начальные инвестиции для входа на рынок сравнительно невелики, говорит гендиректор «Юнисервиса» Сергей Гришин: запуск бизнеса по управлению несколькими десятками домов обойдется примерно в 2 млн руб. — на лицензию, аттестацию персонала, мебель, инструменты и т.д., и около 1 млн руб. в месяц на зарплаты. Выручка управляющей компании зависит от регионального тарифа, уточняет сотрудник одной из таких компаний: «Грубо говоря, 1 млн кв. м приносит около 30 млн руб. за обслуживание в месяц, без учета платежей для коммунальщиков». У Ручьева похожие оценки: «По Московской области средний тариф в районе 25 руб. за 1 кв. м, значит 1 млн кв. м — 25 млн руб. в месяц».

Большинство участников рынка, опрошенных РБК, сходятся во мнении, что управлять жилфондом менее 1 млн кв. м экономически неэффективно. «Организация, управляющая двумя-тремя домами, — это тупиковый вариант [с точки зрения бизнеса]», — отмечает Олег Рурин. Если рынок станет более прозрачным и конкурентным, консолидация на нем неизбежна.

Лицензирование уже стало сильной встряской для рынка, говорит Олег Рурин: «Каждый пытается упрочить или хотя бы не потерять свое положение на рынке».

Здравый смысл

Председатель совета Молодежного жилого комплекса «Зеленоград» Александр Раптовский бессменно руководит микрорайоном почти 30 лет — в 1986 году землю под МЖК выделил первый секретарь МГК КПСС Борис Ельцин. Управлением жилым фондом занимается ООО «РЭУ МЖК «Зеленоград».

После сдачи очередного объекта в 2014 году компания подала заявку на участие в открытом конкурсе на управление зданием. Но победило ООО «Группа компаний «ДОС», пообещавшее выполнить больший объем дополнительных услуг на сумму более чем 999 трлн руб.

Дикая сумма — результат юридической лазейки, образовавшейся в 2013 году. По новым правилам проведения таких конкурсов побеждал участник, предложивший наибольшее количество дополнительных услуг по наибольшей цене, поясняет Раптовский. Их стоимость ограничивалась фантазией участников — никаких санкций за невыполнение обязательств по дополнительным услугам не было предусмотрено. Оспорить результаты конкурса удалось только из-за ошибки в процедуре его проведения, рассказывает Раптовский: формально ДОС ничего не нарушил.

Триллионы рублей не предел, говорит партнер «Щекин и партнеры» Роман Серб-Сербин. В одном из таких конкурсов победила компания, обещавшая дополнительные услуги на 999 квинтиллионов руб., в другом — на 999 гуголплексов руб. (число гугол — это 10 в сотой степени, гуголплекс — 10 в степени гугол). Проверять наличие средств у компании муниципалитет не имел права. Эту лазейку закрыли в начале марта, заверяет Андрей Чибис: теперь муниципалитет оговаривает стоимость дополнительных услуг заранее и обязан контролировать выполнение обязательств. Но сколько лазеек еще осталось?

Маловероятно, что лицензирование бизнеса очистит рынок от недобросовестных игроков, считает Козин из NAI Becar: если компанию лишат лицензии, а гендиректора — сертификата, собственник откроет новое юрлицо и назначит другого руководителя. Зато многократно возрастают риски для добросовестных игроков, отмечает Козин: «Любая инспекция, найдя два нарушения, лишает тебя возможности управлять домом».

«Стоп-фактором» реформы могут стать сами жильцы, добавляет он: «Кричат многие, вплоть до писем в прокуратуру и обращения в суды. Но коллективное сознание у собственников жилья практически отсутствует. Даже если начинаешь общаться с инициативной группой, довести до коллегиального принятия решения [о смене управляющей компании] очень тяжело. Это временная черная дыра».

Избавиться от влияния местных администраций тоже вряд ли получится, считает другой участник рынка: местные власти заинтересованы в том, чтобы на субподряд нанимались «правильные» компании. Доля здравого смысла в этом есть. «Не стоит привлекать к работе с жильем кого попало, — добавляет он. — Но, как и все у нас в стране, любой здравый смысл превращается в чей-то интерес».