«Заселиться и жить»: как меняются ипотечные предпочтения россиян

Фото: Артур Новосильцев / ТАСС

Доля выданных банками ипотечных кредитов на приобретение жилья в новостройках в первом полугодии 2018 года сократилась до рекордно низкого уровня 30%, свидетельствуют предварительные данные исследования «Эксперт РА» «Ставки на минимуме, ипотека — на пике», посвященного ипотечному рынку (есть у РБК). В первом полугодии прошлого года доля первичного жилья достигала 37%. «Эксперт РА» провело анкетирование 47 участников ипотечного рынка, на которых приходится 97% его объема.

Всего за январь—июнь банки выдали 663,4 тыс. ипотечных кредитов на 1,3 трлн руб. Из этой суммы 395 млрд руб. пошло на покупку первичного жилья, а 753 млрд руб. — вторичного, следует из данных 45 из 47 участников опроса, включая Сбербанк. Ипотечный рынок сейчас переживает бум, но если прирост объема выданных кредитов на новостройки достигал 43% к показателям прошлого года, то ипотека на вторичном рынке выросла в 1,7 раза. «Эксперт РА» определяет и долю ипотеки «на иные цели» (в первую очередь это рефинансирование), рост которой с 5 до 13% (168 млрд руб.) также способствовал опережающему сокращению доли первичного рынка жилья в общем объеме выдач.

Доля ипотеки на первичное жилье впервые опустилась ниже трети от всех выданных ипотечных кредитов — даже в докризисное время (2013–2014 годы) ее доля составляла 33–38%, говорит ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. А в период действия госпрограммы субсидирования ставок на покупку первичного жилья в 2015–2016 годах доля кредитов на покупку квартир в новостройках доходила до 45%, отмечает она. К изменениям привели завершение госпрограммы субсидирования ставок, дальнейшее сокращение стоимости готового жилья и падение ипотечных ставок ниже исторических минимумов, полагает Щурихина.

Жилье «здесь и сейчас»

Ипотека на готовую квартиру позволяет получить заемщику жилье «здесь и сейчас», считают в Сбербанке. В первом полугодии он выдал более половины — 61%, или 464 млрд руб., — ипотечных кредитов на покупку квартир на вторичном рынке. Рост займов на такое жилье у крупнейшего игрока рынка достиг 87%, тогда как выдача ипотеки в новостройках показала рост лишь на 30%, до 182 млрд руб.

«Не все покупатели готовы приобрести жилье на стадии строительства, многие хотят купить квартиру и сразу заехать в нее», — подтверждают тенденцию во втором крупнейшем ипотечном банке — ВТБ. Доля ипотеки на вторичном рынке в общей выдаче у него составила 45%, а ипотека на новостройки — 40%.

Опережающие темпы прироста выдач кредитов на готовое жилье по сравнению с первичкой обусловлены стабильными ценами в данном сегменте при отсутствии рисков недостроя, которые пугают большинство потенциальных покупателей недвижимости, добавляет Екатерина Щурихина. Ключевой риск в приобретении вторичного жилья как для банка, так и для заемщика, — юридическая чистота сделки, говорит эксперт группы банковских рейтингов АКРА Михаил Доронкин. С точки зрения ипотеки риски в новостройке могут быть куда более серьезными, и основной из них — риск недостроя, указывает аналитик. «В этой связи банки практически никогда не выдают ипотеку на квартиру в доме на стадии котлована, а также в доме, возводимом неаккредитованным застройщиком», — утверждает он.

Фото: Наталья Гарнелис / ТАСС

При наличии других преимуществ спросу на вторичное жилье также способствует более быстрое снижение ставок по ипотечным кредитам по сравнению с первичкой. С первого полугодия 2017 года по первое полугодие 2018 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам на вторичном рынке снизилась на 1,73 п.п., до 9,57%, тогда как на первичном рынке она уменьшилась на 1,45 п.п., до 9,26%, приводит данные управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Как следствие, часть покупателей, которые не могли себе позволить готовое жилье от застройщика, из-за снижения финансовой нагрузки при покупке вторички отказались от приобретения строящейся недвижимости, отмечает она.

Нельзя однозначно сказать, почему население выбирает больше вторичку или первичку, говорит старший научный сотрудник лаборатории исследований уровня жизни и социальной защиты РАНХиГС Александра Бурдяк. С одной стороны, людям может не хватать дешевых новостроек по приемлемым ценам, поэтому они предпочитают жилье на вторичном рынке. С другой, несмотря на повышение доступности ипотеки для населения в маленьких городах, там может не быть новостроек в принципе. «В этой связи у населения нет выбора — остается только покупать жилье на вторичном рынке», — отмечает Бурдяк. Кроме того, стоит еще учесть, что некоторые семьи решают покупать квартиры рядом с собой своим родителям, которые живут в регионах, и зачастую в их районе либо нет новостроек вообще, либо квартиры в них гораздо дороже, чем вторичка, считает эксперт.

Вторичка в роли догоняющего

Несмотря на опережающий рост ипотеки на вторичном рынке, число сделок по приобретению недвижимости в новостройках растет. По данным Росреестра и «Дом.РФ», за шесть месяцев 2018 года было заключено на 14% больше договоров долевого участия, чем за тот же период прошлого года, — российские застройщики подали на регистрацию 309 тыс. сделок по покупке новых квартир. Что касается сделок на вторичке, то за первое полугодие 2018 года их количество сохранилось на уровне прошлого года и составило 980 тыс., следует из данных «Дом.РФ». Всего за первые шесть месяцев года население приобрело почти 1,3 млн жилых помещений (+4% к первому полугодию 2017 года).

Ипотека на вторичном рынке, по словам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, «находится в роли догоняющего». На первичном рынке доля ипотечных сделок еще год назад в среднем по стране уже составляла 55%, тогда как на вторичном упала до 20% и восстанавливается более медленными темпами, достигнув сейчас примерно 40%, отметил эксперт.

То, что количество сделок в новостройках растет, а доля первички в ипотеке снижается, может быть обусловлено двумя факторами, рассуждает генеральный директор аналитического агентства «БизнесДром» Павел Самиев. Во-первых, в первом полугодии активизировались дольщики, которые решили приобрести жилье по старой модели — до изменения правил долевого строительства (новые правила вступили в силу с 1 июля 2018 года). «Цены на жилье после изменения правил долевого участия будут расти, поэтому многие хотели получить жилье на старых условиях», — отмечает Самиев. Во-вторых, весной из-за рубежа началась репатриация капитала — некоторые люди решили разместить часть накопленных денег в новостройки как в инвестиционный актив в расчете на будущий рост цен, говорит Самиев. Ни то ни другое не подразумевает покупку квартир в ипотеку, полагает эксперт.

Квартиры в новостройках люди могут покупать за счет высвободившихся средств, например от продажи другой квартиры, высказывает предположение Екатерина Щурихина. Кроме того, доля собственных средств при покупке недвижимости на первичном рынке в ипотеку на старте может быть выше и, следовательно, в кредит берется меньшая сумма. «На начальном этапе строительства именно новостройку можно приобрести гораздо дешевле, чем квартиру на вторичке, если у человека нет цели сразу переехать в купленную квартиру», — напоминает эксперт.

Тот факт, что на фоне быстрого роста ипотеки число покупок на вторичном рынке не растет, Пыпин объясняет тем, что стало меньше сделок с привлечением собственных средств. «У населения все меньше свободных денег для улучшения жилищных условий, и, например, при переезде из однокомнатной квартиры в двухкомнатную оно все чаще использует не доплату за счет сбережений, а ипотечный кредит», — заключает он.​

Фото: Роман Балаев / ТАСС

Ожидание повышения цен на новостройки после отказа от долевого строительства может привести к кратковременному всплеску спроса на первичное жилье во втором полугодии 2018 года и начале 2019-го, однако в долгосрочной перспективе «Эксперт РА» прогнозирует прирост выдач ипотеки в основном за счет кредитования на покупку вторичного жилья.