Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки

Эльвира Набиуллина (Фото: Донат Сорокин / ТАСС)

Льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она подчеркнула, что субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность.

«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ. Она добавила, что ипотечные ставки снижаются не только по кредитам с господдержкой.

Ценовой пузырь: что будет с рынком жилья из-за продления льготной ипотеки

Недвижимость

Уже в июне банки зафиксировали повышенный спрос на льготные кредиты, а начиная с июля объемы выдач ипотеки в стране ежемесячно обновляли рекорды. По оценкам ЦБ, за девять месяцев 2020 года ипотечное кредитование выросло на 14%. В январе—сентябре банки выдали ссуды на 3,25 трлн руб. — это больше, чем в рекордном для ипотечного рынка 2018 году. Программа под 6,5% действовала до 1 ноября, но в октябре президент Владимир Путин предложил ее продлить. Правительство решило сохранить льготные условия для заемщиков до 1 июля 2021 года. Предполагается, что до этого времени банки выдадут ссуды на 1,85 трлн руб.

Повышенный спрос населения на ипотеку подстегнул рост цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма, отмечали аналитики «Дом.РФ». Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, считает гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. По ее словам, чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье и в итоге «бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков».

Розенцвет также указывает на ограниченные возможности банков по кредитованию всех желающих взять льготную ипотеку. «Рост спроса на кредиты либо не сможет быть обеспечен банками в связи с сокращением доли заявок от платежеспособных клиентов, либо будет обеспечиваться за счет повышения толерантности к риску», — поясняет глава НРА.

Банки резко снизили одобрение ипотеки на фоне второй волны пандемии

Финансы

Выдача кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в банки неподготовленных заемщиков и привести к формированию пузыря на ипотечном рынке, предупреждал летом замминистра финансов Алексей Моисеев. Он подчеркивал, что позволить себе ипотечный кредит могут не более 60% россиян, даже если ставка по нему будет нулевой.

Набиуллина заявила об отсутствии проблем на ипотечном рынке

Финансы

В Минфине также указывали на риски для бюджета при продлении программы льготной ипотеки. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10–15 лет», — говорил Моисеев. По его словам, программа под 6,5% должна оставаться именно антикризисной.

До кризиса на ипотечном рынке России еще далеко, замечает Розенцвет: «Для достижения в России уровня долговой нагрузки, сопоставимой с другими странами, например США в 2008 году, когда в стране произошел взрыв ипотечного пузыря, российским банкам потребовалось бы нарастить ипотечный портфель вчетверо от текущего уровня — почти до 35 трлн руб. Для этого объем строительства должен утроиться в ближайшие два-три года, что вряд ли достижимо в связи с управлением банками риском концентрации капитала и ресурсной обеспеченностью застройщиков».

Риски возникновения пузыря в ипотеке проявятся, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, например на фоне пандемии, перечисляет аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. «До тех пор пока первоначальный взнос по ипотеке не опускается ниже 15% и, собственно, общий ипотечный портфель банков в России не превышает 7% ВВП, риска возникновения ипотечного пузыря мы не видим», — подчеркивает она.

По статистике ЦБ, благодаря госпрограмме средняя ставка по ипотечным кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, на вторичном рынке ставки выше — около 8,1%. Средняя стоимость кредитов с июля находится в диапазоне 7,1–7,4%.

Низкие процентные ставки по льготной ипотеке сейчас помогают заемщикам — их ежемесячные расходы на обслуживание обязательств снизились, отмечает Малюкова. Эффект от снижения стоимости кредитов сохранится и после завершения программы, считает Розенцвет. При этом банкам льготная ипотека сейчас приносит много выгод, продолжает гендиректор НРА: они получают процентный доход от выдачи ссуд и комиссионные доходы от продажи дополнительных продуктов. После окончания программы в следующем году кредитные организации, скорее всего, повысят ипотечные ставки на 0,5–1,5 п.п., даже если макроэкономическая ситуация не ухудшится, — это позволит им поддержать маржинальность сегмента, прогнозирует Розенцвет.

Отказ от субсидирования ипотечных ставок может негативно сказаться на спросе, поэтому для отмены госпрограммы необходимы стабилизация экономики и рост доходов населения, уверена генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Думаю, в среднем по рынку новостроек годовой прирост цен в 2021 году можно ожидать в пределах 10–12%, но и в случае отмены субсидируемой ипотеки никакого обвала цен ждать не стоит — себестоимость строительства продолжает расти и в Москве, и в других регионах», — говорит эксперт.

Сворачивание программы действительно не пойдет на пользу рынку, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она, однако, рассчитывает, что спрос населения перераспределится с новостроек на вторичный рынок.

Льготная ипотека — не единственный драйвер рынка, средние ставки по таким кредитам в целом снижаются, поэтому серьезных проблем из-за остановки госпрограммы под 6,5% не произойдет, считает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков: «В 2015 году государство уже реализовывало программу субсидирования ипотеки, которая благополучно завершилась, не спровоцировав никаких проблем».

Генеральный директор агентства недвижимости We Know Александр Галицын считает, что доступная ипотека должна быть не временной мерой, а постоянно действующим инструментом. «Как мы видим, ипотека в 6,5% повысила спрос в Москве на 30–40%, а в некоторых регионах — на 50–100%. Думаю, что если бы люди были уверены, что ставка будет оставаться на уровне 5,5–6%, то на рынке не было бы ажиотажа, а с другой стороны, доля покупателей-инвесторов, которые всегда влияют на рост цен, была бы в среднем ниже», — поясняет собеседник РБК.

Платежеспособный спрос на ипотеку еще сохраняется, но в следующем году он больше сместится в регионы, считает директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. Сворачивать льготную ипотеку лучше не сразу, а с продлением льготных условий в регионах, соглашается директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.