Аналитики предсказали снижение досрочных закрытий ипотеки до минимума

Фото: Екатерина Сычкова / ura.ru / Global Look Press

В 2025 году доля досрочных погашений ипотеки в России относительно объема портфеля таких кредитов упадет до 2%, говорится в прогнозе рейтингового агентства «Эксперт РА» (есть у РБК). Это может быть новым минимальным значением за все время наблюдений, уточнил ведущий аналитик банковских рейтингов «Эксперт РА» Алексей Кирюхин.

Как отмечается в обзоре, на конец 2024 года задолженность россиян по рублевым кредитам на жилье составила 20,1 трлн руб. «Эксперт РА» ожидает, что портфель таких ссуд в этом году увеличится незначительно — на 5%. Помимо слабой динамики выдач новых кредитов, продолжится и сокращение объемов досрочных погашений, считают аналитики.

Почему россияне не торопятся с закрытием ипотеки

По данным Банка России, за прошлый год заемщики за счет собственных средств закрыли ипотеку на 1,48 трлн руб. — это на 520,5 млрд руб., или на 26%, меньше значений 2023 года. Тогда же наметилась смена тренда на досрочное погашение: доля таких платежей в портфеле к концу 2024 года упала ниже 4%, хотя до этого два года держалась выше 6%.

Основная причина такой динамики — рост ставок по банковским вкладам на фоне ужесточения денежно-кредитной политики, объясняет Кирюхин: «Мы видим корреляцию доли досрочных погашений в ипотеке и средних ставок по депозитам физлиц — чем выше доходность по вкладам, тем меньше средств уходит на ипотечные платежи с опережением графика». В прошлом году ставка ЦБ поднялась с 16 до рекордных 21%, средняя максимальная ставка по депозитам в топ-10 банках к середине декабря достигла пика в 22,3%. По итогам первой декады апреля доходность депозитов для физлиц сократилась до 20,05%, но остается значительно выше значений годичной давности.

Еще один фактор — высокая доля льготных кредитов в ипотечных портфелях банков. В 2024 году 70% всего объема новых ссуд на покупку жилья были выданы по госпрограммам, сообщил «Дом.РФ». В 2023-м показатель был на уровне 61%, а в 2022-м — 47%. В сентябре прошлого года Минфин оценил долю субсидируемых кредитов в портфелях банков в 15%, или почти 3 трлн руб.

«На сокращение доли досрочных погашений по ипотеке также повлияло снижение продаж жилья на вторичном рынке. Граждане часто используют средства от продажи существующего жилья для погашения ипотеки на новое жилье. При этом, безусловно, сокращение сделок на вторичке тоже вызвано высоким уровнем процентных ставок», — объясняет сотрудник научно-учебной лаборатории макроструктурного моделирования экономики России НИУ ВШЭ Григорий Жирнов.

Профсоюзы оценили нехватку денег у семей на ипотеку по рыночным ставкам

Экономика

Опрошенные РБК эксперты затруднились оценить, как на досрочное закрытие ипотеки могло повлиять ускорение инфляции.

«Теоретически можно допустить, что в условиях высоких инфляционных ожиданий вместо досрочного погашения кредитов люди могут тратить свободные деньги на крупные покупки: бытовую технику, электронику», — предполагает Жирнов. Но, оговаривается эксперт, такое поведение заемщиков вряд ли было системным «из-за высоких ставок и высокой склонности к сбережению».

«Хотя для отдельного домохозяйства рост расходов на потребление действительно может не оставлять денег на досрочные платежи, вряд ли можно говорить о влиянии этого фактора на макроуровне для всех заемщиков. В прошлом году зарплаты и доходы населения выросли в реальном выражении (с учетом инфляции), а реальные процентные ставки были положительными», — заключает эксперт.

Что будет дальше с досрочкой

«В 2025 году мы не ожидаем существенного снижения ключевой ставки Банка России: в нашем базовом сценарии она будет на уровне 19% к концу года, а значит, ставки по вкладам тоже останутся высокими, и физлица продолжат направлять деньги на вклады, а не на досрочное погашение ипотеки. Даже несмотря на небольшое снижение депозитных ставок, они по-прежнему остаются достаточно привлекательными, чтобы сберегательные стратегии сохраняли свою актуальность. Маловероятно, что ставки опустятся до такого уровня, при котором досрочное погашение ипотеки станет выгоднее накоплений, учитывая, что значительная часть ипотечных заемщиков оформили ее по низким льготным ставкам», — рассуждает Кирюхин.

Досрочное погашение ипотеки имеет два разнонаправленных вектора, отмечает независимый эксперт, автор проекта True Value Виктор Тунев: «Первый — финансовый стимул не гасить ипотеку, если ставки по депозитам выше. Второй — естественное желание сократить долг или улучшить жилищные условия. Возникает много жизненных ситуаций, когда нужно продать, разделить или поменять жилье. Для этого требуется погасить кредит». По его словам, уровень досрочного погашения, скорее всего, уже достиг своего минимума.

«По моим расчетам, в месяц погашается примерно 0,2 трлн руб. ипотеки из 20 трлн портфеля, в том числе до 0,1 трлн руб. досрочно», — говорит Тунев. Эксперт считает, что снижение ставок на российском рынке будет способствовать росту доли внеплановых погашений ипотеки.

«Кроме того, те, кто берет рыночную ипотеку по текущим ставкам, точно ее быстро погашают», — резюмировал Тунев.