Банки начали отменять комиссии с застройщиков при выдаче ипотеки
Что это значит для цен на жилье и ставок по кредитам
Крупные российские банки начали отменять привязку ипотеки к комиссии от застройщиков после решения ЦБ о временных послаблениях по полной стоимости ипотечных кредитов (ПСК).
Сбербанк возобновил проведение сделок по покупке жилья в новостройках по базовым ставкам без обязательного субсидирования ставки от застройщиков, сообщил РБК представитель кредитной организации.
Аналогичное решение с 11 октября принял ВТБ: банк отменил обязательную комиссию для застройщиков-партнеров при выдаче рыночной ипотеки (на новостройки и готовое жилье до ввода объекта в эксплуатацию на срок до одного года), рассказали в кредитной организации.
РБК направил запрос в другие крупные банки из топ-20. В Альфа-банке и банке «Дом.РФ» сообщили, что не вводили подобные комиссии для девелоперов.
Практика комиссий просуществовала недолго — она возобновилась в начале октября, писал «Коммерсантъ». На фоне роста ставок на рынке крупные игроки, в том числе «Сбер» и ВТБ, ввели условие для клиентов: ипотечный кредит можно оформить, только если ставка по нему частично субсидируется застройщиком, продающим жилье. Это позволяло банкам адаптироваться к ситуации, когда ставки по рыночной ипотеке уже нельзя было поднимать выше допустимого потолка в виде ПСК, установленного ЦБ, — комиссия от застройщиков должна была покрывать недополученный процентный доход от выдачи таких кредитов.
«Поскольку спрос на рынке снизился примерно на 40%, а ипотечные сделки с рыночными ставками стали крайне редкими (особенно с застройщиками), я полагаю, что за прошедшее время банки успели выдать немного кредитов с комиссиями», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Что такое полная стоимость кредита и как ее ограничивают
ПСК — универсальный расчетный показатель, отражающий стоимость кредита для заемщика. Эта сумма включает основной долг, проценты по ссуде и некоторые виды дополнительных расходов. В кредитных договорах ПСК прописывается в денежном выражении и в процентах. Как правило, этот показатель существенно выше рекламной ставки банка по кредиту, поскольку отражает реальную стоимость ссуды или реальную ставку.
По закону предельные ставки по разным видам кредитов для клиентов-физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень, устанавливаемый регулятором каждый квартал. Однако значения ПСК в России рассчитываются с задержкой — например, для четвертого квартала этого года действуют ограничения, сформированные на основе среднерыночных ставок во втором квартале, когда ключевая ставка еще была на уровне 16%. Таким образом, при росте ключевой ставки банки чисто технически не могут слишком быстро повышать стоимость кредитов. Сейчас максимально допустимая полная стоимость кредитов с залогом жилья должна находиться в пределах 22,4–24,98% годовых.
10 октября Банк России объявил о временной отмене расчета ПСК в ипотеке — до 31 марта 2025 года банки получили право не сдерживать ставки по ипотечным ссудам.
Что это значит для потенциальных заемщиков
И «Сбер», и ВТБ связали свои решения об отмене комиссий для застройщиков с послаблениями от ЦБ. В банках при этом не уточнили, будут ли одновременно пересмотрены вверх предлагаемые ими ставки по ипотеке.
«Мы продолжаем следить за ситуацией на рынке. На фоне высоких ожиданий дальнейшего повышения ключевой ставки не исключаем новых изменений по условиям ипотечных программ, так как ситуация на рынке остается нестабильной», — сказал представитель ВТБ.
По данным «Дом.РФ», на 4 октября средневзвешенная ставка по ипотеке в банках из топ-20 достигла 22,3%. «Сбер» и ВТБ были в числе игроков, кто ухудшал условия по ипотеке в сентябре—октябре. Согласно информации на сайте, базовая ставка по ипотеке на новостройки в Сбербанке сейчас составляет 24,2%, а минимальная (со всеми дисконтами) — 21,9%, по кредитам на готовое жилье — 24,5 и 21,6% соответственно. В ВТБ минимальные ставки по ипотеке на строящееся жилье начинаются от 24,7%, а на готовое — от 22%, указано на сайте.
«Решение ЦБ об отмене ограничения будет способствовать сдерживанию активного роста стоимости недвижимости, что могло быть спровоцировано, если бы банки стали взимать комиссию с застройщиков», — говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Но при этом она допускает, что рыночные ставки по ипотечным кредитам «несколько повысятся».
«Нельзя сказать, что отмена комиссий однозначно равна перекладыванию стоимости кредитования на клиентов, поскольку и при взимании комиссии ее фактическими плательщиками были именно заемщики: застройщики перекладывали свои расходы на ее оплату в стоимость жилья», — рассуждает руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Она считает, что увеличение стоимости ипотеки в дальнейшем возможно, если у кредиторов будут ожидания о новом подъеме ключевой ставки на заседании в октябре.
«Одновременно это снизит и шансы заемщиков на получение одобрения [по кредитам], так как возможности выдач ипотеки заемщикам с высокой долговой нагрузкой ограничивают действующие макропруденциальные надбавки», — добавляет эксперт.
Ставки по рыночным программам ипотеки поднимутся именно из-за снятия ограничений по ПСК, а не из-за отказа банков от комиссий, замечает коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк») Дмитрий Голев.
«Комиссии банки внедряли, только чтобы избежать отклонения кредитов из-за нарушения лимита по ПСК. ЦБ осознал свою ошибку, и теперь необходимость в подобной мере отпала. Никаких дополнительных обременений для клиентов не последует», — считает эксперт. Он, однако, допускает, что некоторые участники рынка могут в ближайшее время завышать стоимость страховых услуг в ипотеке — это будет влиять на ПСК по кредитам, но не на рекламную ставку.
«В условиях и без того высоких ставок именно минимизация их значений до приемлемого уровня, как правило, служит залогом привлечения клиентов», — объясняет Голев.
