ЦБ увидел риск дефолтов для россиян при покупке жилья в рассрочку

Фото: Александр Казаков / ТАСС

Банк России зафиксировал рост продаж жилья в рассрочку вместо классической ипотеки и обсуждает с профильными ведомствами регулирование этой практики, сообщил РБК представитель регулятора.

Он перечислил три основных риска рассрочки на жилье.

• Скрытый рост долговой нагрузки покупателей. «Задолженность человека перед застройщиком не передается в бюро кредитных историй. Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов», — отмечают в ЦБ.
• Непрозрачность правил продажи объекта.
• Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.

«При расширении практики продаж жилья в рассрочку может потребоваться регулирование, мы это обсуждаем с заинтересованными ведомствами. Наша цель — учет долговой нагрузки человека и ограничение связанных с этим рисков, а также понятность и прозрачность условий рассрочки для покупателя, включая отсутствие скрытых переплат и комиссий», — сказал РБК представитель ЦБ.

Рассрочка стала главным инструментом продаж новостроек. Какие в ней риски

Недвижимость

Что говорят девелоперы

Если раньше участники рынка обсуждали риски «ипотечного пузыря», то сейчас есть все основания говорить о формировании «пузыря рассрочек», заявил директор по ипотечным продажам группы компаний «А101» Рустам Азизов.

«Есть такой термин, как «ипотечный пузырь», а сейчас формируется «пузырь рассрочки», потому что ее доля от застройщиков действительно растет. Сейчас предлагаются совсем лояльные условия [рассрочки], ее доля в продажах может достигать и 60%. <…> Наверное, это не очень хорошая тенденция», — сказал он на XI Российском ипотечном конгрессе Cbonds.

Резкий рост продаж жилья в рассрочку подтвердили и другие участники конференции. По оценкам «Самолет Плюс», если до пересмотра условий льготных госпрограмм и роста ключевой ставки квартиру с помощью ипотеки покупали девять человек из десяти, то сейчас доля ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках жилья едва превышает 37%. На этом фоне рассрочка стала основным драйвером продаж жилья, ее доля достигла 44,3%, сообщил директор по стратегическому развитию продаж первичного рынка сервиса «Самолет Плюс» (входит в группу «Самолет») Алексей Чапик.

«Мы согласны с тем, что назревает «пузырь рассрочек»: как неконтролируема была первоначальная выдача льготных ипотек, так и сейчас неконтролируема выдача подобных рассрочек», — сказала директор по продажам девелоперской компании «Мармакс» Анна Терехова.

В группе «Гранель» заявили, что не видят оснований для такого явления.

Как работают рассрочки на квартиры и насколько они популярны у россиян

Российские застройщики сейчас выдают рассрочки и на готовое, и на строящееся жилье, следует из ответов представителей девелоперов на запросы РБК. Рассрочка может оформляться в рамках договора купли-продажи или договора долевого участия (ДДУ) до фактической сдачи дома.

«Есть вариант, при котором первый взнос составляет 20%, есть варианты оплаты с фиксированными ежемесячными платежами от 150 тыс. до 200 тыс. руб.», — рассказывает руководитель управления ипотечного кредитования девелоперской компании «Мангазея» Юлия Архангельская.

«Сегодня рассрочка выдается без обременения, на весь период строительства и даже на более длительный срок. Часто рассрочка предоставляется без процентов на весь период либо под минимальный процент», — отмечает президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Опрошенные РБК участники рынка подчеркивают, что контролируют долю рассрочек в продажах и структуру сделок — например, требуют от клиентов минимальный первоначальный взнос. Однако сами девелоперы признают, что есть участники рынка, которые предлагают клиентам «агрессивные» схемы. Кроме того, застройщики начали удлинять сроки рассрочки: если раньше они составляли в среднем до двух лет, то некоторые компании теперь предлагают растянуть платежи на пять—семь лет, отмечает Азизов.

ЦБ оценил реальные ставки по «бесплатной» рассрочке в 60% годовых

Финансы

«Опрос застройщиков в 2024 году показал, что рассрочки составляли около 20% продаж», — сообщил РБК представитель ЦБ.

По оценкам девелоперов, опрошенных РБК, доля таких сделок гораздо выше.

• «На текущий момент доля сделок по программам рассрочки в нашей компании составляет порядка 70%. Ранее на нее действительно приходилось порядка 10–15% всех продаж», — оценила Анна Терехова.
• Сооснователь и совладелец группы «Родина» Владимир Щекин отметил, что уровень рассрочки в продажах компании варьируется от проекта к проекту, но сопоставим со средними уровнями на рынке. В Москве, по его словам, в январе этот показатель приблизился к 65%.
• В ФСК за 2024 год доля рассрочек в продажах увеличилась в четыре раза, в среднем она составила 24%, сообщила коммерческий директор группы Ольга Тумайкина.
• Процент рассрочек растет, сейчас на них приходится примерно половина продаж, констатирует вице-президент группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
• «Если говорить о результатах января, то доля продаж в ипотеку у нас составила почти 60%, доля рассрочек — порядка 30%, и все остальное покупается за 100-процентную оплату», — рассказал Рустам Азизов на конференции Cbonds.
• «Объем продаж по рассрочкам регламентируется банком по проектному финансированию и не может превышать доли порядка 40%», — сообщила Юлия Архангельская.
• Александр Ручьев отметил, что в разных сегментах жилья доля сделок с рассрочкой сейчас составляет от 20 до 40%. Рост доли таких продаж не зафиксировали в группе «Гранель».

Что думают о рисках рассрочек эксперты

«Многие клиенты ориентируются на то, что с рассрочек смогут перейти на ипотеку. Да, есть такие прогнозы, что в 2026 году ставка ЦБ снизится до каких-то адекватных значений, все бы хотели уровень 8–10%, и все клиенты, приобретающие жилье в рассрочку, рассчитывают на ипотеку, как это было в 2022 году. Но если ставка ЦБ не снизится, что тогда будет? Если ключевая ставка будет на уровне 15–18%, то рыночные условия ипотеки будут на уровне 19–20%, это выше комфортного уровня», — говорил Азизов на конференции Cbonds.

Аналитик оценил долю «лишней» льготной ипотеки

Финансы

«Наши обходы по офисам продаж застройщиков показывают, что в отделах продаж клиентам говорят: «Оформляй рассрочку сейчас, а когда снизится ключевая ставка, ты перейдешь на ипотечное кредитование». И люди верят, что они смогут перекредитоваться», — соглашается руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. По ее словам, девелоперы «пользуются финансовой безграмотностью» граждан.

Даже если ключевая ставка пойдет вниз, а ставки по ипотеке станут ниже, нет гарантий, что покупатели смогут перейти с рассрочки на кредит, считает управляющий партнер платформы для застройщиков «ДВИЖ» Дмитрий Охрименко: «Проблема с рассрочками в том, что у застройщиков нет банковских инструментов оценки платежеспособности клиентов, нет таких технологий и компетенции, это не их бизнес на самом деле».

Большая доля рассрочек в портфеле опасна и для девелоперов — при отказе клиентов платить дальше он может потерять часть сделок, добавляет Терехова. «Таким образом, денежных средств на эскроу к моменту завершения строительства не будет хватать для погашения кредита по проектному финансированию», — поясняет она.

Как купируются риски рассрочки и стоит ли ее ограничивать

Как следует из ответов застройщиков на запрос РБК, участники рынка работают над тем, чтобы снизить и риски дефолтов клиентов, и риски для своего портфеля.

• «Многие застройщики, прежде чем одобрить рассрочку, подают на одобрение ипотеки клиента, чтобы оценить его платежеспособность. И иногда при отказе банка застройщик отказывает в рассрочке», — говорит Щекин.
• «Мы используем проверку через партнерские платформы, где мы видим по клиенту оплату налогов, отсутствие статуса банкрота и оплату других платежей, насколько он надежный в части оплаты кредитов», — отмечает Архангельская.
• В компании «Мармакс» сообщили, что не пользуются методами оценки платежеспособности клиентов, а взамен этого установили жесткие условия по рассрочке, чтобы инструментом могли воспользоваться только клиенты «с серьезными намерениями». «Оценку не производим, но страхуем клиентов с рассрочкой», — сказал Гуторов.
• Компании также устанавливают для себя предельные лимиты по продажам в рассрочку. Такой подход используют «Гранель» и ФСК. Последняя не только установила лимиты, но и проверяет финансовое положение покупателей и ввела ограничивающие параметры для сделок рассрочки.

Риски рассрочки и роста ее доли в продажах существуют, но не стоит их переоценивать, утверждает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников.

«40% продаж в рассрочку — это сейчас небольшое количество сделок и денег. Рынок сильно сжался, и на этом рынке 40% — это не так страшно», — говорит эксперт. Он также считает, что причины роста популярности рассрочки на рынке недвижимости — внешние.

«Если бы ставки по ипотеке были бы доступны, этой ситуации бы не было. Это не следствие какого-то аномального развития рынка ипотеки или рынка рассрочки, это негативные последствия, когда компании и клиенты функционируют в условиях высоких ставок», — подчеркивает главный аналитик «Сбера».

«Наверное, можно говорить, что «пузырь рассрочек» формируется. У нас вообще много перекосов на рынке, на сегодняшний день рассрочка — не самый губительный и серьезный, но пока те инструменты, что застройщики пытаются внедрить, чтобы выкрутиться из ситуации, только усугубляют ее. Я здесь скорее поддерживаю политику Центробанка, который пытается все это охладить и снизить количество рискованных схем», — говорит Камила Фазлыева.