ЦБ предложил усложнить выдачу ипотеки закредитованным заемщикам

Как новые ограничения могут сказаться на банках и застройщиках

Регулятор намерен сократить интерес банков к выдаче ипотеки уже закредитованным клиентам и тем самым снизить риски дефолтов. Но инициатива может замедлить рост рынка и негативно повлиять на застройщиков, предупреждают эксперты

Фото: Антон Ваганов / ТАСС

Банк России в декабре обсудит с рынком применение повышенных коэффициентов риска для ипотечных кредитов, сообщила первый зампред ЦБ Ксения Юдаева. По ее словам, новые ограничения нужны, чтобы снизить риск кросс-дефолтов заемщиков (возникают при наличии нескольких разных кредитов). Регулятор обеспокоен, что все больше россиян берут в дополнение к ипотечным другие кредиты.

Инициатива пока не получила широкой поддержки банков. Часть из них считает, что действующих ограничений достаточно, а новые меры регулятора могут даже чрезмерно упростить расчеты долговой нагрузки клиентов.

Что предлагает ЦБ

Качество ипотечных кредитов, выданных российскими банками, остается высоким, сообщил банк в «Обзоре рисков финансовой стабильности» (.pdf) 2 декабря. Доля просроченных ссуд в этом сегменте на 1 октября составила всего 0,9%, однако регулятор опасается, что на риски должников по ипотеке могут накладываться другие. По данным ЦБ, 46% российских заемщиков на 1 сентября имели другие кредиты помимо жилищных. В начале года таких было 39%.

«Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечные кредиты», — пояснила Юдаева. До конца года ЦБ начнет обсуждать с участниками рынка конкретные меры, которые будут сдерживать выдачу ипотеки уже закредитованным гражданам. Предполагается, что к ипотечным кредитам будут применяться коэффициенты риска, их величина будет зависеть от LTV (loan-to-value ratio, соотношение кредит/залог. — РБК) и показателя долговой нагрузки (ПДН) клиента. О том, что ЦБ обсудит введение ПДН для ипотечных продуктов, еще в сентябре заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

rbc.group

Подход ЦБ к надбавкам для ипотечных кредитов будет более либеральным, утверждает Юдаева: «Если в потребах (необеспеченных кредитах. — РБК) уже при достаточно низких уровнях [долговой нагрузки] какие-то коэффициенты стоят, то здесь это будет в меньшей степени сделано».

Как ЦБ уже сдерживает кредитование

Вероятность дефолта по ипотеке с низким первоначальным взносом (10–20%) в полтора-два раза выше, чем в случае с взносом в 20–40% от суммы кредита, указывал Банк России. Для купирования этого риска регулятор ужесточил выдачу ссуд с высоким LTV — чем выше показатель, тем меньше сумма первоначального взноса, которую сразу же платит заемщик. С 2018 года ЦБ дважды повышал коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом до 10% и от 10 до 20%. Сейчас показатель по ним составляет 200%. С 2019 года для кредитов с LTV выше 90% коэффициент риска увеличится до 300%.

По оценкам ЦБ, принятые меры уже снизили интерес банков к работе с клиентами, которые не накопили достаточную сумму на первоначальный взнос по ипотеке. Во втором квартале 2019 года доля выданных кредитов с низким первоначальным взносом составила 37,1%.

Кроме того, с 1 октября российские кредитные организации рассчитывают показатель долговой нагрузки заемщиков при выдаче необеспеченных кредитов на сумму от 10 тыс. руб. Чем выше уровень долговой нагрузки заемщика (отношение доходов к размеру платежей), тем больше резервов по такому кредиту должен создать банк. По расчетам ЦБ, это снизит интерес банков к работе со слишком закредитованными клиентами и охладит сегмент необеспеченного кредитования.

Как банки смотрят на предложения ЦБ

Действующих ограничений ЦБ достаточно, дальнейшее ужесточение политики в части ипотеки может привести к сокращению объемов кредитования, заявил РБК представитель ВТБ.
Альфа-Банк при расчете платежеспособности ипотечных заемщиков уже придерживается методики расчета ПДН, сообщил руководитель департамента по развитию ипотечного кредитования Артем Иванов. Он не прокомментировал, как новые надбавки могут отразиться на расчетах.
Если ипотечный заемщик берет новые ссуды, его долговая нагрузка растет, как и уровень риска кредитора, признает директор департамента аналитики и развития розничного бизнеса Московского кредитного банка Рустам Идрисов. Однако подобная угроза уже регулируется правилами расчета ПДН по другим продуктам.
Банк «Открытие» не видит существенного усиления рисков в сегменте ипотеки, говорит замдиректора департамента анализа розничных рисков банка Виталий Украинский: «Мы не слишком оптимистичны в отношении расширения ПДН на ипотечные кредиты, равно как и по потребительским кредитам, — потому что предложенный подход по потребительским кредитам существенно упрощает применяемые банками подходы к оценке долговой нагрузки».
Целесообразность новых ограничений зависит от деталей, например, размера коэффициентов риска и порогов ПДН, считает директор кредитного департамента «Росбанк Дом» Вадим Мамонов. «Ипотечные кредиты являются обеспеченными, поэтому повышение коэффициентов риска при высоких уровнях ПДН должно быть меньшим, чем для необеспеченного потребительского кредитования», — поясняет он.
Меры ЦБ должны быть не только ограничительными, уверена руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина. «Если подход позволит банкам, уже контролирующим кредитный риск за счет требований к долговой нагрузке и LTV, снизить требования к капиталу, а банкам, ведущим более агрессивную политику кредитования, их несколько повысить, то такой шаг будет логичным», — полагает Заботина.
Идею регулятора поддерживает «Дом.РФ». «Переход на оценку полной долговой нагрузки заемщика будет способствовать минимизации рисков неплатежеспособности и сохранению высокого качества ипотечных кредитов», — сообщил представитель госкомпании. Ужесточение подхода также сократит практику использования необеспеченных кредитов для выплаты первоначального взноса по ипотеке, добавил собеседник РБК. По оценкам ЦБ, к такой схеме в 2019 году обращались порядка 5% ипотечных заемщиков.
«Ипотека остается остается достаточно стабильным продуктом с точки зрения рисков, мы не видим тренда на ухудшение качества ипотечных заявок», — утверждает управляющий директор по рискам Абсолют Банка Николай Василевский. «При нескольких кредитных продуктах заемщик аккуратнее относится к графику платежей именно по ипотеке, даже если выходит на просрочку по другим кредитам», — отмечает он. По словам Василевского, «ипотечные заемщики относятся к группе благонадежных, их долговая нагрузка сравнительно невысокая».
«Мы не ожидаем значительного влияния ПДН на выдачи наших ипотечных кредитов, так как придерживаемся консервативной политики в отношении кредитных рисков», — отмечает руководитель отдела сопровождения и развития обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксана Матюшенко.

Как ограничения отразятся на рынке

За 10 месяцев 2019 года российские банки выдали ипотечные ссуды на 2,23 трлн руб. Это на 5,8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество предоставленной ипотеки тоже падает: с января по октябрь банки заключили чуть больше 1 млн договоров, что на 14,2% меньше результатов 2018 года.

Введение дополнительных коэффициентов риска по ипотечным кредитам нецелесообразно, уверен директор — руководитель направления банковских рейтингов агентства НКР Михаил Доронкин: «Заемщик с высокой долговой нагрузкой не имеет возможности накопить на первоначальный взнос в размере 20% и более, необходимый для получения стандартного ипотечного кредита». Для ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (менее 20%) с января 2019 года и так действуют повышенные коэффициенты риска, напоминает эксперт.

Риски в сегменте ипотеки не так высоки, считает Доронкин: «Даже в случае реализации стрессового сценария — например, двукратного роста доли наиболее проблемных ссуд в ипотечном портфеле — потери для системы не превысят 0,5 процентного пункта от текущих нормативов достаточности капитала». По словам аналитика, развитие такого сценария маловероятно: рост ипотечного рынка в ближайшие два года будет стимулироваться снижением ставок, а не смягчением подходов банков к оценке заемщиков.

Новая мера ЦБ будет способствовать замедлению темпов роста ипотечного рынка, отмечает руководитель рейтинговой службы Национального рейтингового агентства (НРА) Сергей Гришунин. «Дальнейшее замедление динамики выдачи жилищных кредитов может оказать негативное влияние в первую очередь на застройщиков, которые ведут бизнес в регионах, где закредитованность населения высока в силу невысоких реальных располагаемых доходов», — утверждает аналитик.