Перспективный кусок: как растут цены на квартиры в будущей Москве

Фото: РИА Новости

С точки зрения чиновников, дело это решенное и нужное. Мнения же простых людей по этому поводу разделились. Кто-то из жителей бывшего Подмосковья жаждет получить московскую прописку, а кто-то считает новую затею бессмысленной, поскольку место работы так просто не поменяешь и до центра все равно придется добираться в течение нескольких часов сквозь пробки и толчею. Но главный вопрос, который волнует людей, подорожает или не подорожает жилье после его включения в столицу.

Всеобщее недоумение

Вопросов вообще пока больше, чем ответов. Например, до сих пор непонятно, как именно планируется развивать территорию, ставшую теперь московской вотчиной, и что там будет построено. Непонятно также, как до этой новой Москвы добираться и будет ли там расширена сеть общественного транспорта.

Девелоперы, застраивающие прилегающие к Москве территории, тоже застыли в ожидании. "Пока все ждут принципиальных решений", - считает первый вице-президент ГК "ПИК" Артем Эйрамджанц. В настоящее время техническое задание на застройку присоединяемой территории только разрабатывается, а затем в течение двух лет должен быть разработан генеральный план. Вместе с тем он отметил, что ПИК готов принять участие в реализуемой стратегии.

"У нас есть ощущение, что город в этом направлении движется, я имею в виду решение этого вопроса с пулом каких-то операторов. Это некие системные игроки, которые будут застраивать. Сколько их будет - пять, десять, пятнадцать, пока непонятно", - заключил вице-президент ПИК.

Сейчас, по словам А.Эйрамджанца, строительство проектов, реализуемых компанией, идет в "плановом режиме". В частности, проект строительства жилья в микрорайоне Коммунарка находится на стадии согласования документов.

Готов строить на территории новой Москвы и девелопер, специализирующийся на строительстве жилья бизнес-класса, - компания Сapital Group.

"С точки зрения московских девелоперов очевидно, что расширение границ Москвы расширит потенциальные территориальные границы их деятельности. При условии высокого потенциала проекта, его востребованности рынком и приемлемого уровня рентабельности, нам как девелоперам интересно строить в том числе и на территории присоединенных к городу участков", - считает первый вице-президент компании Валентина Станова.

Отложенный рост цен

Пока ПИК не торопится поднимать цены на жилье. "Это всего лишь ожидание того, что жилье станет Москвой и подорожает, не основанное ни на каких расчетах", - считает А.Эйрамджанц. В свою очередь, PR-директор по девелоперским проектам ГК "Ташир" Ирина Каграманова отмечает, что некоторое оживление спроса наблюдалось летом этого года, после того, как были озвучены планы по расширению границ Москвы, но носило оно в основном точечный и спекулятивный характер.

"Цены на объекты, находящиеся на стадии строительства, также подросли, что связано как с новым статусом территорий, так и традиционным повышением цен по мере реализации проекта. Уверенный рост мы ожидаем после того, как окончательно прояснится вопрос с инфраструктурой новой Москвы и с якорями (государственные учреждения, крупный бизнес), которые там разместятся", - говорит она.

Сейчас "Ташир" реализует на 14-м км Калужского шоссе, который относится к новой Москве, проект строительства города-спутника, в состав которого входят многоквартирные дома и таунхаусы. В настоящее время он находится на стадии проектирования и продажи еще не открыты, но в компании ожидают, что цены в нем окажутся выше, чем планировались изначально.

Говоря о перспективах развития жилья премиум-сектора, В.Станова из Capital Group также отмечает, что расширение границ Москвы может повлечь определенные риски для загородных поселков.

"Появление городской застройки поблизости от дачных и коттеджных поселков неизбежно отразится на их привлекательности. Также возможно, что переход территории из категории области в Москву приведет к небольшой корректировке цен на недвижимость, хотя принципиальными эти изменения не будут: стоимость квадратного метра традиционно будет определяться не названием места, а теми возможностями, которые оно дает с точки зрения качества недвижимости, инфраструктуры, транспортной доступности", - считает она.

Дорого и сердито

Компании, работающие на риелторском рынке, в своих оценках куда смелее. В частности, председатель совета директоров ГК "МИЦ" (занимается девелопментом, а также оказывает риелторские услуги) Андрей Рябинский считает, что покупательский спрос на жилье на присоединяемых территориях однозначно увеличился, причем резкий скачок спроса произошел именно на момент анонсирование о расширении границ Москвы.

"Сейчас спрос активно стабилен, на однокомнатную квартиру в ЖК "Коммунарка" приходится 3 клиентских запроса", - отметил А.Рябинский, уточнив, что спрос на данный проект вырос примерно на 20%.

По словам А.Рябинского, после известия о расширении границ Москвы цены на жилье в этом секторе выросли как на первичном, так и на вторичном рынке - в среднем на 15%, а где-то даже на 30%. Впрочем, уточнил он, по большей части данная тенденция коснулась именно "первички", поскольку предложений на вторичном рынке на этих территориях пока мало.

Эксперты аналитического консалтингового центра "Миэль" также отмечают всплеск интереса со стороны покупателей к жилью, строящемуся на территориях новой Москвы и говорят даже о еще большем росте цен в связи с этим. По их данным, уже в июле 2011г. средневзвешенная цена новостроек в присоединяемом к Москве секторе выросла на 11%, а всего спрос на новостройки данного сектора вырос за последние 4 месяца на 20-40%. За месяц средние цены предложения на отдельные проекты повысились на 2-34%.

Ажиотажа не будет

Как уже было сказано, строители с нетерпением ждут принятия нового плана развития территории Москвы и пока бояться предпринимать какие-то решительные шаги. Но вместе с тем все девелоперы уверены, что никакого резкого всплеска ажиотажа на пригородные территории, которые станут частью Москвы, не предвидится.

"Те покупатели, кто и так интересовался покупкой недвижимости в Подмосковье, будут ее покупать и без столичного статуса. Те же, для кого принципиально жить в Москве, в новую Москву не поедут, так как она все равно находится слишком далеко от основных точек притяжения столицы, а логистика до центра столицы будет занимать очень много времени", - считает партнер, коммерческий директор интернет-агентства недвижимости NA Group Евгений Данилов.

При этом, полагает он, спрос на квартиры в новой Москве в ближайшее время стабилизуется, а может быть даже и снизится.

"Покупать квартиры там будут либо спекулянты, рассчитывающие перепродать их после очередного скачка цен, либо те покупатели, кто и так рассматривал для себя покупку недвижимости в Подмосковье. Впрочем, не исключено, что часть спроса перетечет в другие города Подмосковья, где цены на квартиры ниже, чем в новой Москве, а расстояние от центра города примерно такое же", - говорит Е.Данилов.

Стоит учитывать и то, что пока не будет обнародован план развития территорий, инвестиции в покупку недвижимости в новой Москве можно считать достаточно рискованными.

"По большому счету, сейчас покупателю нет особой разницы, где искать квартиру: у Калужского шоссе, которое станет центральным в новой Москве или на Новой Риге, пропускная способность которой гораздо выше", - подчеркивает президент корпорации "ИНКОМ" Сергей Козловский.

При этом потребуются десятки миллионов рублей и минимум 5-10 лет, чтобы хотя бы некоторые части новой Москвы приблизились к понятию современного пригорода. Эксперт напоминает, что для того, чтобы покупатели потянулись осваивать новые территории, нужно не только расширять автомобильные магистрали, но и развивать за МКАД систему метрополитена и пригородных поездов по образцу европейских городов. Пока такие планы столичными властями не были озвучены.

По данным С.Козловского, за последние полгода в наиболее интересных городах новой Москвы, например в Троицке, Щербинке и Коммунарке, цены выросли всего на 5,5% при общем росте цен в Подмосковье на 3,5%. В результате сейчас средняя стоимость предложения в Троицке составляет 87,3 тыс. руб. за кв. м, в Щербинке - 87,5 тыс. руб., в Коммунарке - 80,7 тыс. руб.

На данный момент уже известно, что в рамках расширения территории города будет проведена реконструкция Калужского шоссе, произведено увеличение транспортных развязок и дорожного полотна. Также запланирована реконструкция Профсоюзной улицы и продление ветки метрополитена от станции "Юго-Западная" вдоль Киевского шоссе в сторону аэропорта Внуково.

Кроме того, в планы развития метрополитена входит продолжение ветки легкого метро из Южного Бутова до Теплого Стана, где будет организован крупный пересадочный узел, а также выделение полос, предназначенных для общественного транспорта, и организация новых маршрутов дорожного сообщения.

Однако пока планы остаются лишь на бумаге и особого доверия потенциальным покупателям не внушают. В связи с этим все эксперты сходятся во мнении, что следующий виток повышения стоимости на квартиры в новой Москве произойдет не ранее того момента, когда будут утверждены планы развития территорий и начнутся инвестиции в инфраструктуру.

Виктория Андреева, РБК