Конец коммунизма: государство не поможет ипотечным заемщикам
Еще несколько лет назад подобные ситуации решались с помощью переселения в маневренное жилье и реструктуризации кредита. Но кризис отступил, и государство потихоньку свернуло федеральные программы поддержки заемщиков, оказавшихся на грани выживания. Все возвращается назад, в конец 90-х, и под ударом системы оказались, как всегда, самые бедные и нуждающиеся.
Кризис с человеческим лицом
Вопреки распространенному мнению, выселение заемщика из заложенного по кредиту жилья – далеко не желанный вариант развития событий для банка. Представьте, вы берете квартиру в ипотеку, занимая у банка три миллиона рублей. За десять лет вы выплатите кредитной организации не эту сумму, а вдвое больше, обогатив банк как минимум на эти самые три миллиона. А теперь представьте, что вы потеряли работу и больше платить не можете. Банк продает вашу квартиру с молотка и получает… три миллиона вместо шести. Выгодно ли это ему? Конечно, нет.
Идеальный вариант развития событий такой: заемщику – квартиру, банку – проценты. Выселять должника из жилья приходится в самом крайнем случае, и никто не хочет, чтобы он наступил.
Кризисные годы привели к катастрофическому росту дефолтных заемщиков. Люди массово теряли работу и оказывались на грани выживания. Так, несколько лет назад водитель скорой помощи Денис и фельдшер Эльвира оказались в сложной ситуации с тремя детьми, взятой в ипотеку квартиру. Общий доход составлял 14 тыс. руб., а по кредиту полагалось платить 12,5 тыс. в месяц. Сегодня такая ситуация была бы решена однозначно: продать квартиру на аукционе и вернуть банку его деньги, как это и постановил Алтайский суд.
Однако тогда все было решено иначе. Специально созданная Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) структура - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) - предлагала оказавшимся в сложной жизненной ситуации заемщикам перекредитование. АРИЖК погасило долг Дениса и Эльвиры перед банком, выдав им новый, более доступный заем. Семья получила период помощи продолжительностью два года, в течение которого платежи составляли всего 500 руб. в месяц. В итоге семья смогла сохранить жилье.
Сегодня эта федеральная госпрограмма закрыта, хотя ее эффективность превзошла все ожидания. Лишь 15% ее участников попали в повторный дефолт, остальные смогли успешно преодолеть сложные жизненные обстоятельства. Когда программа создавалась, ожидалось, что она сработает лишь в половине случаев, как в западных странах. Как рассказал РБК гендиректор АРИЖК Андрей Шелковый, за весь период в Агентство за консультациями по реструктуризации обратились 64,2 тыс. заемщиков, из них заявление на предоставление стабилизационного займа подали 11 тыс. человек, а одобрены из них были 8,4 тыс., то есть 76%.
Так кризис вынудил банки и государство найти человеческий подход к заемщикам, который сегодня, увы, забыт.
До последней копейки
По словам А.Шелкового, в конце прошлого года было принято решение о перепрофилировании АРИЖК на жилищное строительство и сектор арендного жилья. Все вопросы, касающиеся проблемных должников, будут переданы материнской компании. Однако, как заверил нас гендиректор АРИЖК, агентство будет продолжать мониторинг рыночной ситуации и в случае необходимости может возобновить программу по реструктуризации, но "на сегодняшний день планов по возобновлению программы нет, поскольку экономическая ситуация стабильна".
Действительно, по данным Центробанка, сегодня уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам находится на очень низком уровне – 4,2%. На начало прошлого года доля "плохих" кредитов составляла 5,94%, а в 2010г. ситуация и вовсе была критической: тогда почти 15% заемщиков не могли платить по ипотеке.
Разумеется, прежде всего улучшение ситуации вызвано стабилизацией экономики и принятием своевременных решений по защите граждан. Напомним, в кризис Госдума приняла законопроект "О залоге", в соответствии с которым ипотечная задолженность считается погашенной, если банк оставляет за собой квартиру, даже если ее стоимости недостаточно для покрытия набежавших процентов.
Это было очень важным решением, которое, увы, так и осталось только на бумаге. Проблема необеспеченного долга продолжает оставаться реальной для тысяч людей. По словам источника РБК, близкого к АРИЖК, в 80% случаев после взыскания у заемщика остается долг. То есть жилье отобрали, а заемщик все еще должен банку. И этот долг составляет 20-60% от стоимости кредита, то есть это внушительная сумма. "Депутаты попытались решить эту проблему принятием закона "О залоге", но норма реально не работает", - сетует источник.
Выселение в никуда
В кризис претворялась в жизнь еще одна смелая идея по поддержке попавших в беду заемщиков. Она реализовывалась на уровне субъектов и стартовала, как ни странно, именно в Алтайском крае. Выглядело все просто и понятно, в духе социально ответственной экономики: банк выселяет должника, а государство селит его в жилье из маневренного фонда на полгода. За это время человек должен рефинансировать кредит и найти работу. Причем создание маневренного жилья должны были оплатить (о чудо!) банки. На деле не сработало.
"Маневренные фонды по факту существуют во всех муниципалитетах. Только всегда заняты - от самозахвата до скрытой сдачи в аренду. Потому при проверках выяснялось, что на бумаге фонды есть, а селить людей некуда", - рассказал источник, знакомый с ситуацией. Он также пояснил, что, поскольку по закону в маневренном фонде можно находиться только до 6 месяцев, власти всех уровней сопротивлялись селить туда дефолтных заемщиков, ведь потом выселять их было некуда.
Таким образом, маневренные фонды как бы есть, но их как бы нет. На Западе такого рода жилье является неотъемлемой частью системы ипотечного кредитования и финансируется государством и банками в равных долях. В России мера не прижилась. С самого начала отношение к ней было негативным: заемщики думали, что временное жилье – это просто бараки, а на улицу они будут выселены все равно, пусть и с отсрочкой.
Тогда был предложен компромисс: вместо создания фонда маневренного жилья предлагать дефолтным заемщикам аренду квартир на открытом рынке на специальных условиях. "Это оказалось чуть интереснее, но региональные власти с ленью отнеслись к этому, так как надо было менять региональные бюджеты. А ведь могли бы подобные субсидии выдавать из резервов бюджета", - рассказал источник. Еще одна нужная людям идея осталась нереализованной.
Спасение утопающих
Россия – страна с молодым развивающимся капитализмом, и на социалистические реверансы от государства сегодня рассчитывать не стоит. Все придется решать самому. На стороне банков – опыт и юридические департаменты, а вот большинство сограждан довольно безграмотны в финансовом плане.
Прежде всего нужно знать свои права. Удивительно, но их нет. Как пояснил адвокат Олег Сухов, закон не предусматривает поблажек для заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Зато банки будут использовать тяжелое положение клиента себе во благо, не сомневайтесь. "Кредитные организации идут в суд не сразу, а по прошествии какого-то времени, например года, чтобы за данный период набежали проценты по неустойкам и пени. Также банки при обращении в суд с требованиями о взыскании задолженности не расторгают договоры, тем самым оставляя себе возможность насчитывать постоянно увеличивающиеся неустойки", - делится опытом адвокат.
Отсутствие каких-либо механизмов защиты граждан подтверждает и председатель коллегии адвокатов "Вашъ юридический поверенный" Константин Трапаидзе. "Возможным вариантом защиты прав граждан мог бы быть в этом случае закон "О банкротстве физических лиц", в котором права на единственное жилье были бы прописаны", - уверен юрист. Однако этот законопроект так и не был принят.
По словам О.Сухова, и банки, и суды обращают внимание на то, способен ли должник платить дальше или нет. Если нет, то договор с ним подлежит расторжению на самых жестких условиях. Поэтому скрываться от банка неразумно, лучше сразу обратиться в кредитную организацию с просьбой рефинансировать задолженность. Если откажут, можно обратиться в другой банк и взять другой кредит для погашения первого, причем на выгодных для себя условиях. Если и это не сработает, можно попробовать отстоять свои права в суде. Как рассказал адвокат, три года назад Мосгорсуд встал на защиту заемщика в подобной ситуации, а это хороший прецедент.
АИЖК также готово помогать гражданам, попавшим в сложную ситуацию. Как пояснил РБК замгендиректора агентства Александр Щеглов, в июле прошлого года АИЖК запустило новый порядок реструктуризации кредитов, чтобы сделать выплаты по ипотеке посильными. Кроме того, агентством был разработан продукт "Переезд", в том числе позволяющий гражданам, испытывающим сложности с обслуживанием ипотечного кредита, снизить платежи за счет переезда в жилье меньшей стоимости.
Как рассказала заместитель директора департамента по работе с просроченной задолженностью банка "Хоум Кредит" Нино Кодуа, в отдельных жизненных ситуациях банки могут пойти навстречу заемщику и предоставить рассрочку платежа. Уважительными причинами для предоставления рассрочки могут быть самые разнообразные обстоятельства - сложная жизненная ситуация, несчастные случаи и многое другое. "Если договориться не удается, банк подает в суд. В нашей практике почти 100% судебных решений принимаются в пользу банка, ведь, подписывая договор, заемщик принимает на себя обязательство вернуть деньги", - поделилась опытом Н.Кодуа.
Пока же ситуация оптимизма не внушает. Да, просрочки по ипотеке стало меньше, но вас ведь мало волнует средняя температура по больнице, если у вас она под сорок. "Проблемными заемщиками больше никто заниматься не будет, поэтому если кризис разразится в ближайшее время, то спасать заемщиков будет некому", - грустно подытожил источник РБК, близкий к АРИЖК.
Алина Евстигнеева, РБК
Осторожно, ипотека: 4 типичные ошибки, которые делают заемщики
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
