Расследование РБК: кому принадлежат курорты Крыма

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

С присоединением Крыма Россия получила не только 26 100 кв. км земли, но и огромную по своим размерам курортную зону. Близость к морю и целебный климат – самые ценные активы полуострова, а земля и недвижимость на крымском побережье – неплохие источники дохода для их владельцев. К тому же российские власти намерены вложить в новую территорию сотни миллиардов рублей - суммы, сопоставимые с инвестициями в подготовку к Олимпиаде в Сочи. Почему бы не поучаствовать в очередной мегастройке и не заработать, совместив полезное с приятным?

РБК разобрался, кому принадлежат крымские курорты, кто из российских компаний и бизнесменов уже освоился на полуострове, а кто только претендует на собственность, изъятую у украинских властей.

Что получили

Новый российский регион с населением 2 млн человек (примерно столько же живет в Омской области и Приморском крае), 30% из которых – пенсионеры, произвел в прошлом году товаров и услуг всего на $5,3 млрд (3% от ВВП Украины и 0,25% российского ВВП). Рост экономики во многом сдерживает неразвитая транспортная, телекоммуникационная, коммунальная и энергетическая инфраструктуры полуострова, отмечают экономисты, а высокие налоги, бюрократия и устаревшая законодательная база заставляют бизнес уходить в тень. Одна из самых теневых отраслей Крыма – туризм, признают даже местные чиновники. Но даже с учетом этого в бюджет от санаторно-курортной сферы, по данным Минэкономразвития республики, поступает более 12% всех налоговых доходов (около $70 млн в 2013г.).

Гостиниц в Крыму мало, и даже владельцы четырех с половиной тысяч мини-отелей (см. инфографику) – лишь небольшая часть сознательных людей, готовых платить налоги, отмечает директор центра макроэкономических исследований Сбербанка Юлия Цепляева, большинство же частников сдают приезжающим свои дома и ничего не отчисляют в бюджет. "Если бы все было легальным, на туризм [уже сейчас] вполне могла бы прийтись добрая половина валового регионального продукта (ВРП)", – прикидывает она. В курортном бизнесе, по данным министра экономического развития и торговли Крыма Светланы Вербы, сейчас заняты 40000 человек, а вся туристическая отрасль кормит четверть населения республики.

Кому принадлежат

Исчерпывающих данных о размерах и собственниках курортных территорий полуострова нет. "В марте этого года, – рассказывает Анна Лупашко, президент российской гильдии риэлторов, – присоединенный к России полуостров был отключен от единого реестра Украины, в котором находились данные о собственниках земли, недвижимости и сделках с ней". Сейчас проводится инвентаризация земельных ресурсов, уточняет сотрудник Комитета по земельным ресурсам Крыма.

Первые документы для регистрации прав собственности на недвижимость новые власти начали принимать только в конце мая. Параллельно Минтуризм республики составляет единый реестр всех гостиниц, санаториев и пансионатов, уточняет чиновник в министерстве.

Впрочем, обобщенные сведения у этого ведомства уже есть: в начале этого года оно составило несколько каталогов гостиниц и санаториев, готовящихся к приему гостей в 2014г. Из 750 зарегистрированных на тот момент объектов на запрос ведомства поделиться информацией о своем номерном фонде, земле, парковой зоне и специализации откликнулись две сотни желающих. РБК объединил и уточнил разрозненные сведения, дополнив их несколькими не отчитавшимися, но крупными объектами. Согласно получившемуся списку, предоставившие о себе информацию здравницы и отели располагаются на территории более 2 200 га и способны принять свыше 70 000 посетителей.

Крупнейший по номерному фонду – 3 600 мест – международный детский центр "Артек", расположенный в 12 км от Ялты, в Гурзуфе. У этого известного со времен СССР пионерского лагеря неплохие и земельные данные – 208 га (это примерно два московских парка Горького), из которых 102 га приходится на парковую зону. "Артек" пока принадлежит Госуправлению делами Украины – ведомству, в ведении которого находятся объекты, обеспечивающие деятельность президента, Верховной рады и других госорганов.

По размеру земельного участка лидирует санаторий "Ай-Петри", расположенный на 721 га в Мисхоре у подножия самой известной вершины Крымских гор, давшей ему название. Номерной фонд "Ай-Петри" – всего 770 мест, а владеет им "Ялтакурорт", дочернее предприятие "Укрпрофздравницы" – Федерации профсоюзов Украины и Фонда социального страхования Украины по временной потере трудоспособности.

В частном секторе среди лидеров по номерному фонду – гостиничный комплекс "Ялта-Интурист" (2538 мест и 11 га), принадлежащий российскому девелоперу, продюсеру фильма "Вий", владельцу кинокомпании "Маринс групп" Александру Куликову. А по размеру территории – международный детский медицинский центр "Чайка", принадлежащий ряду украинских компаний, подконтрольных Киевскому ювелирному заводу ювелирного магната Сергея Цюпко. За "Чайкой" следует лечебно-оздоровительный комплекс "Айвазовское" (25 га и 91 номер), принадлежащий губернатору Донецкой области и совладельцу корпорации "Индустриальный союз Донбасса" Сергею Таруте и его брату Александру (Тарута – ставленник новых киевских властей, в его регионе продолжается вооруженное противостояние местных ополченцев с украинской армией).

Куликов приобрел знаменитый комплекс относительно недавно – в 2012г., оформив сделку на свои кипрские офшоры. Продавцом "Интуриста" (а вместе с ним и его "дочки" – пансионата "Донбасс" на 358 номеров и 8 га земли) выступил все тот же "Индустриальный союз Донбасса", принадлежащий Таруте и Олегу Мкртчану. Сумма сделки неизвестна, но реконструкция "Ялты-Интуриста" оценивается, по данным Минэкономики Крыма, в $125 млн. Это одна из крупнейших инвестиций в туристический сектор Крыма за последние годы, отмечает Светлана Верба.

Гордость Крыма – пляжи. По действовавшему на Украине законодательству, все они находятся в распоряжении городских и поселковых советов, а на южном берегу ими ведает местное противооползневое управление. Собственных частных пляжей в Крыму практически нет, поясняет сотрудник министерства курортов. Впрочем, арендуются пляжные территории, как правило, на длительное время (чаще всего на 49 лет). "Наличие пляжа – существенная прибавка к стоимости актива", – отмечает вице-президент девелоперской компании GVA Sawyer Николай Вечер. Правда, получив пляж в пользование, арендатору самому приходится заниматься обустройством, содержанием и модернизацией территории и акватории, расходуя на это немалые средства, объясняет предприниматель из Киева, владелец нескольких пансионатов в Крыму.

Русские в Крыму

Куликов – далеко не единственный инвестор из России, которому приглянулись крымские курорты. Российские корни РБК обнаружил как минимум в нескольких десятках санаториев, пансионатов и гостиниц побережья. Только в двадцатке крупнейших курортов – шесть "русских" (см. Таблицу).

Огромные по местным меркам средства – $186 млн – вложил в экономику региона Сбербанк, завершающий реконструкцию своего гостиничного комплекса "Мрия" в поселке Оползневое, в 25 км от Ялты. Комплекс, в котором могут отдыхать до тысячи человек, спроектировал известный британский архитектор Норман Фостер. "Санаторий рассчитан на круглогодичную работу: летом – это полноценный курортный отдых, зимой – полный комплекс лучших лечебно-реабилитационных и спа-услуг, – рассказывает представитель банка. – Условия проживания и обслуживания в "Мрии" соответствуют пятизвездочному отелю, но доступен он будет и сотрудникам банка с небольшими доходами". Первых гостей санаторий примет уже в этом году, а управляющей компанией,по словам собеседника РБК, станет гостиничная сеть Rixos.

Совладелец Национальной резервной корпорации Александр Лебедев – поклонник Алушты. Свой выбор он сделал еще в 1997г., когда впервые стал присматриваться к Крыму. Ближайшая точка к аэропорту, меньшая урбанизированность по сравнению с Ялтой, исторические музеи, прекрасные парки не могли оставить Лебедева равнодушным. Застройку первого участка в Профессорском уголке он начал 10 лет назад. Сейчас бизнесмену принадлежит 27 отелей, вилл и таунхаусов, которые объединены в несколько комплексов. Самые крупные – построенная с нуля "Миндальная роща" и достраиваемое "Море". У "Миндальной рощи" на площади 10 га два отеля на 92 номера, вилы, аквапарк, рестораны, развлекательный и спа-центры. В "Море" площадью 25 000 кв. м с номерным фондом в 232 номер ведутся отделочные работы. По словам Лебедева, открыть его успеют только к концу сезона.

В течение нескольких лет неоднократно появлялись сообщения о продаже этих активов, но они по-прежнему принадлежат кипрским и британским офшорам, подконтрольным предпринимателю. Пока проекты не принесли ему никакой прибыли, но избавляться от них сейчас нет смысла, поясняет Лебедев: "Хуже, чем в то время, когда у власти стоял Виктор Янукович, быть уже не может". Раньше в пансионат постоянно наведывались сотрудники различных надзорных служб с требованием предоставить бесплатное жилье для своих сотрудников, теперь такие визиты прекратились, делится Лебедев. Осталось избавить город от основного недостатка – захламленной ларьками набережной, и Алушта сможет соревноваться с любым французским курортным городом, продолжает он.

В Крыму осел не только крупный российский бизнес. Девелопер из Москвы Заур Абдула-Заде начал развивать эко-отель "Левант" в Приморском парке в Ялте 12 лет назад. По данным Минтуризма, отель расположен на площади 0,3 га, небольшую часть занимает галечный пляж. Номерной фонд – 130 мест. После покупки, по словам Абдула-Заде, пансионат пришлось очень сильно реконструировать – около 80% площади было перестроено заново. Точную сумму инвестиций предприниматель не раскрывает. Помимо "Леванта", Абдула-Заде принадлежит комплекс из 30 таун-хаусов в поселке Горный недалеко от Ялты. Проект состоялся, все площади были заняты еще пять лет назад, утверждает владелец.

А вот предприниматель из подмосковных Мытищ Сергей Климов, зарабатывавший в российской столице на продаже подержанных автозапчастей на Осташковском шоссе (ему принадлежат ООО "Сахалин-плюс" и ООО "Автогранд", входящие в холдинг "Автолом"), решил строить в Крыму не только гостиницы, но и жилье. Он – один из совладельцев ялтинского ООО "Бегущая по волнам", компании – застройщика четырнадцатиэтажного гостиничного и жилого комплекса в Приморском парке в Ялте под названием Opera Prima. Его партнеры по строительству – предприниматели из Одессы. Комплекс расположен в прибрежной зоне на участке в 0,54 га, общая площадь строений – 26 000 кв. м, включая подземный паркинг, рестораны, спа-центры. Есть и собственный пляж в 0,1 га протяженностью 50 м. Строительство началось в 2007г., стоимость проекта не раскрывается, но окупить его в компании рассчитывают лишь через 5-7 лет. Большая часть апартаментов уже продана, а первые туристы в гостиничных номерах появятся в июле этого года, обещает директор комплекса Лиляна Манко.

Любой объект в Крыму, даже санаторий советской постройки, может быть инвестиционно привлекательным, считает вице-президент Всероссийской ассоциации отельеров и рестораторов Сергей Колесников. "Большинство интересных участков уже застроено, и чтобы развивать на полуострове гостиничный бизнес, скорее всего, придется приобрести готовый объект и работать с ним, – рассуждает он. – Сильные лечебные санатории – такие есть, например, в Саках – дают стабильно высокую выручку, среднегодовая загрузка у них может доходить до 85%, в отличие от обычных гостиниц, где из-за сезонности в среднем за год заполняемость едва достигает 40%".

Бывшее украинское

Независимость Крыма и последующее присоединение к России повлекли за собой национализацию всех государственных предприятий Украины, активы которых находились в республике. Не стали исключением и объекты санаторно-курортного комплекса. Они вскоре поменяют владельцев (до 30 мая в Крыму действовал мораторий на покупку земли и недвижимости), но это будут не рыночные сделки, утверждает руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman&Wakefield Марина Смирнова.

В списке курортных объектов, принадлежавших различным министерствам и ведомствам Украины, – около 200 здравниц, включая госдачи, существовавшие на полуострове с советских времен. Госдач – 11 штук, – и они всегда были закрыты для посторонних. Лишь Массандровский дворец, рассекреченный в 1992г., доступен для посетителей: сейчас в здании старинной усадьбы находится музей. Роскошную обстановку и благоустроенные парки скрывают от посторонних шлагбаумы. Размер территории под госдачами в Комитете по земельным ресурсам Крыма назвать не смогли. После распада СССР они перешли в ведение Госуправления делами Украины и использовались первыми лицами государств для отдыха и неформальных приемов. Бывший президент Украины Виктор Янукович, например, помимо госдачи №9 в поселке Олива (Форос), где до него отдыхали его предшественники Леонид Кучма и Виктор Ющенко, облюбовал и госдачу №11 в Форосе (бывшая дача Михаила Горбачева – объект "Заря", где единственный президент СССР встретил путч 1991г.).

Где находятся крымские госдачи

Первая и вторая госдачи расположены в поселке Нижняя Ореанда. Госдача №3 – единственная из всех находится восточнее Ялты – в поселке Массандра недалеко от Массандровского дворца. Четвертая госдача – Юсуповский дворец – расположен недалеко от Ай-Петри в поселке Кореиз. Пятая и седьмая находятся в Гаспре. Госдачи №6, 8, 9, 10 – в селе Олива в Форосе. Одиннадцатая – самая современная госдача, построенная в конце 1980-х гг., – расположена южнее остальных, в поселке Форос. По данным Минкурортов Крыма, пляжи есть у шести госрезиденций (№4, №6 и №8-11).

После инвентаризации всех украинских госактивов их передадут различным республиканским и федеральным ведомствам, уточняет председатель комиссии по санаторно-курортному комплексу Госсовета республики Алексей Черняк. В общей сложности это более 55 000 мест и около 1500 га земли. В течение месяца станет известно, что именно отойдет на баланс Управделами президента России, рассказал пресс-секретарь этого ведомства Виктор Хреков. Сейчас, по его словам, российские чиновники осматривают оздоровительные учреждения и оценивают, сколько придется в них вложить.

Не забыла про свое крымское имущество и украинская сторона. Госуправление делами Украины сейчас проводит полную инвентаризацию принадлежащих государству резиденций, дач, санаториев и т.д., "в том числе такого, что находится за пределами Украины и на временно оккупированной территории", ссылается на указ президента Украины от 24 марта 2014г. в письменном ответе на запрос РБК первый замруководителя этого ведомства Олег Чернецкий. Это позволит уточнить размер территории и площадь объектов, расположенных на ней, поясняет он. Правда, вопрос о том, какие правовые шаги сейчас предпринимает Госуправление делами в связи с национализацией Крымом имущества, находящегося на балансе управления, Чернецкий оставил без ответа, переадресовав его Министерству юстиции Украины.

За "Артеком" крупнейшими по номерному фонду в списке числятся два детских санаторно-оздоровительных центра – "Дружба" (1620 мест) и "Маяк" (1550 мест). По размеру земельного надела "Артеку" уступают санатории "Старый Крым" Минздрава Украины (54,9 га) и "Нижняя Ореанда" Управления делами Аппарата Верховной рады (43,8 га).

Все они находятся в плачевном состоянии, признает министр экономического развития Крыма Светлана Верба. Безусловно, они требуют модернизации, но уже сейчас готовы принимать гостей, не соглашается замминистра туризма республики Ольга Бурова. Сейчас одна из главных задач министерства - обеспечить загрузку этих пансионатов и санаториев, указывает она. Помочь с выполнением непростого плана могут российские госкомпании и беженцы с юго-востока Украины.

Засуетились

Переговоры с госкомпаниями и российскими регионами идут полным ходом, рассказывает источник РБК в Министерстве туризма республики: "Мы просим их отправить отдыхать в Крым своих сотрудников". Определенный успех уже есть: Чечня, Кемеровская область, "Аэрофлот" и МГТУ им. Баумана собираются послать на крымское побережье пенсионеров, детей, инвалидов и рабочих . Путевки для работников приготовили "Транснефть" и "Роснефть".

Некоторые госкомпании также начали присматриваться и к активам, подлежащим национализации. РЖД, например, могут получить в собственность пять крымских пансионатов - "Мрия", "Лучистый" и им. Гагарина в Евпатории, "Феодосия" в Феодосии и "Львовский железнодорожник" в Судаке общей площадью примерно 40 га на 3200 мест, которые дополнят и без того широкую линейку санаториев госперевозчика (без крымских приобретений в ведении "дочки" госмонополии "РЖД Здоровье" есть 17 санаториев и пансионатов с номерным фондом в 3880 мест; в 2013 г. в них отдохнуло более 70 000 человек).

Пока РЖД готовится получить национализированные объекты, а Сбербанк достраивает "Мрию", Газпром уже несколько лет пользуется своими курортами в Крыму. По данным СПАРК, оренбургская "дочка" госкомпании – "Газпром добыча Оренбург" владеет санаторием "Орен-Крым" в Евпатории: 200 номеров способны вместить до 550 отдыхающих. А "внучке" "Газпромдобыча Оренбург", зарегистрированной в Москве ООО "Рисско" принадлежит резиденция "Крымский бриз" (ООО "Эколого-туристический центр в Парковом"), открытая в 2011г. в Ялте. Комплекс из вилл и апартаментов занимает 20 га и способен принять одновременно до 150 человек. На сайте указано, что гостевой домик или виллу в высокий сезон можно снять за 120 000 или 300 000 руб. за ночь, цена за номер колеблется от 22 000 до 75 000 руб. "Комплексы подобного рода могут существовать более или менее успешно только под управлением какого-нибудь мирового отельного оператора", – отмечает Николай Вечер. "Такие комплексы весьма затратно продвигать на рынок. Если управление осуществляется самостоятельно и даже не по франшизе, то это проект "на удачу", – отмечает эксперт.

Есть санатории и у российских государственных ведомств. Например, сотрудники Минсельхозразвития могут отправить своих детей в Евпаторию – там поблизости от лечебного Мойнакского озера в садово-парковом массиве на 8 га располагается принадлежащий министерству детский лагерь-пансионат "Россия" на 210 мест. У московской мэрии в Крыму целых три санатория: "Понизовка" в 20 км от Ялты на 239 мест, "Первомайский" на 130 мест и детский санаторий им. Тараса Шевченко на 6,6 га – оба в Евпатории и тоже в районе озера Мойнаки. Эти санатории Украина пыталась безуспешно отсудить у московской мэрии еще в середине 2000-х гг. при мэре Юрие Лужкове. В Ялте на территории бывшего поместья графа Мордвинова с сохранившимся дворцом, парком и пальмовыми аллеями расположился военный санаторий «Ялта» Черноморского флота России на 750 мест, в котором, помимо российских военных, отдыхают и туристы "с улицы". Правда, он – не единственный, кто предлагает своим посетителям прогулки по старинному парку площадью 18 га – тут же находится и санаторий "Ялтинский" Минобороны Украины.

Гигантские перспективы

Сейчас российские власти всеми силами стараются поддержать экономику нового региона: примерная стоимость ФЦП по Крыму составляет около 1 трлн руб. до 2020г., 95% из которых будет направлено из федерального бюджета. Это немногим меньше расходов на подготовку и проведение Олимпиады в Сочи в феврале 2014г. – 1,5 трлн руб. (из бюджета – 600 млрд руб.) и больше, чем на саммит АТЭС во Владивостоке в сентябре 2012 г. – 680 млрд руб. (219 млрд).

Немалая доля средств – 200 млрд руб. – пойдет на строительство Керченского моста (не исключено, что сумма вырастет до почти 400 млрд руб.). Но и на туристическую сферу предусмотрена солидная сумма - 31 млрд руб. Масштабные госвливания в инфраструктурные проекты будут способствовать притоку и туристов, и инвестиций, уверен Александр Лебедев. За госинвестициями устремится и частный капитал, согласна главный экономист Альфа-Банка Наталия Орлова, он пойдет в строительство и так или иначе будет связан с туризмом.

Виктория Сункина

В подготовке материала принимали участие: Иван Ткачев, Мария Гордеева