Экономика , 09 апр 2004, 11:11

В 2006г. рынок столичной недвижимости может рухнуть

Московский рынок недвижимости одни называют пирамидой, построенной по технологии МММ, другие "мыльным пузырем", который надулся из-за высоких цен на нефть. Как пишут сегодня "Финансовые известия", стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций.

Согласно исследованию экспертов, на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Если рост цен прекратится или среди инвесторов просто возникнет боязнь такой возможности, то "инвестиционные" квартиры сразу же будут выставлены на продажу. Произойдет обвал цен, и "мыльный пузырь" лопнет. И никто сейчас не сможет точно сказать, когда это произойдет.

Вместе с тем, как отмечает газета, цены на столичном рынке недвижимости активно растут уже четвертый год. Только за прошлый год жилье подорожало в среднем на 30-40%, а отдельные квартиры выросли в цене более чем на 50%. Неудивительно, что в таких условиях покупатели видят в недвижимости не только место обитания, но и средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи квартир. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка, теоретически возможного при единовременной продаже всего жилья, купленного с инвестиционными целями.

Стоит отметить, что в конце 2000-2001гг. число инвестиционных покупок на рынке недвижимости составляло не более 1-2% от общего количества сделок на рынке. И только к началу 2003 года инвестиции в недвижимость стали по-настоящему модными - в основном благодаря снижению курса доллара, вызвавшему необходимость найти накоплениям более достойное применение.

Теперь людей, приобретающих квартиры не для собственных нужд, становится все больше. Они облюбовали в основном сегмент новостроек, поскольку на этапе строительства жилье можно купить дешевле, а вопрос быстрого заселения таких покупателей не волнует.

По информации издания, рост цен на столичном рынке в этом году составит как минимум 20-25%. В дальнейшем он несколько замедлится, но не остановится и в 2005-2006 годах приблизится к 15% в год. Следовательно, и доля инвестиционных квартир будет сохраняться и даже несколько увеличиваться, а их площадь будет возрастать примерно на 1 млн кв. м в год.

rbc.group

Чтобы продажа всех инвестиционных квартир смогла перекрыть ожидаемый рост цен, считают аналитики, их количество должно соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. Для этого необходимо, чтобы доля продаваемых инвестиционных квартир была равна объемам нового строительства. Получается, что критическая площадь не предназначенных для собственного проживания квартир составляет около 3 млн кв. м. Такой количество, говорят на рынке, накопится, в лучшем случае, только к рубежу 2005-2006 годов.

По мнению других экспертов, к этому же времени исчерпается и потенциал роста цен на московское жилье, достигнув средней отметки в $2 тыс. за кв.м. Тогда темпы роста цен заметно снизятся. А резкое увеличение объема предложения за счет продажи инвестиционных квартир создаст условия для легкого перехода от роста цен к их снижению. Ряд риэлторов считает, что при этом рынок не рухнет, а плавно перейдет в стадию стабилизации, при этом сохранив даже небольшой прирост цен на уровне инфляции (около 10% в год).

Кроме того, эксперты связывают снижение цен в 2005-2006 гг. с прогнозируемым снижением мировых цен на нефть, которое потянет за собой уменьшение платежеспособного спроса и возможные трудности с выплатами взятых кредитов и у застройщиков, и у потребителей. Другие уверяют, что к 2006 году на московском рынке появится новое жилье гораздо лучшего, чем сейчас, качества, и все прежние постройки перестанут быть высоколиквидными.

В заключение издание приводит некоторые цифры. Так, в настоящее время годовое предложение квартир в новостройках в Москве, за вычетом социального жилья, составляет порядка 3 млн кв.м в год. Если исходить из оценок количества инвестиционных квартир по сделкам прошлого года, на их долю пришлось около 1 млн кв.м. Что будет, когда этот миллион вернется на рынок? - задается вопросом автор статьи.