Ощущение барина: как миллиардер из Казани превращает усадьбы в отели
Из бывших домов русских помещиков бизнесмен планирует устроить сеть гостиниц в старинном стиле, потратив на их восстановление около 2 млрд руб. собственных средств. При этом Семин предлагает дать инвесторам право на выкуп отреставрированных поместий в собственность.
Гостиница для помещика и прислуги
На сегодняшний день у ASG уже есть в долгосрочной аренде три подмосковные усадьбы - Аигиных в Пушкинском районе, Черкизово в Коломенском районе и Пущино-на-Наре в Серпуховском районе. Их Семин, занимающий 95-е место в списке "Богатейшие бизнесмены России" журнала Forbes с состоянием 1,15 млрд долл., получил по губернаторской программе "Усадьбы Подмосковья".
Согласно условиям программы, инвестор по итогам торгов арендует поместье на 49 лет, восстанавливает его, после чего переходит на льготную аренду - 1 рубль за 1 кв. м в год. До окончания восстановительных работ ASG будет выплачивать за усадьбу Пущино 336 тыс. руб. в год, за Черкизово - 1,2 млн руб., а за усадьбу купцов Аигиных - 2,5 млн руб. Пока Семин является единственным участником этой программы.
В восстановленных усадьбах бизнесмен собирается открывать "концептуальные бутик-отели". "Это будут неповторяющиеся номера, объединенные общей концепцией: проживание в условиях, максимально приближенных к действительности русской усадьбы XVIII-XIX веков, но с комфортом современности", - говорит Семин. Он мечтает, чтобы в гостиной висели настоящие люстры того времени со свечами, но опасается, что службы пожарной безопасности не разрешат этого сделать.
Для сохранения духа старины Семин собирается отказаться от использования современных гаджетов в гостиных будущих отелей. "Я считаю, что в таком бутик-отеле нет места телевизорам, компьютерам - их можно использовать только в своем номере. Например, ты попил чай из самовара в гостиной при свечах, а потом пошел в свою комнату, там вышел в интернет, посмотрел телевизор", - говорит собеседник РБК.
Фото: ИТАР-ТАСС
Губернатор Московской области Андрей Воробьев вскоре после избрания запустил программу "Усадьбы Подмосковья", предложив инвесторам восстановить старые поместья с последующей льготной арендой.
Единой ценовой политики у новой сети не будет. "Стоимость будет зависеть от номера", - подчеркивает бизнесмен. Роскошные губернаторские или царские номера с несколькими спальнями, санузлами, гостиными или даже отдельные флигели будут стоить 12 тыс. долл. за ночь, "студенческие" номера, имитирующие комнаты гувернеров, - около 100 долл., прогнозирует Семин.
Обитатели последних смогут посетить царские покои во время экскурсии, если те не заняты постояльцами. По плану инвестора, экскурсии будут проводиться и для гостей, не арендовавших номер, при покупке входного билета.
Для каждой усадьбы разработают свой бренд, основанный на ее истории, истории рода, жившего в ней, его герба, графическом изображении главного здания.
Руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс считает, что российский гостиничный рынок еще слабо развит и спрос на подобные нишевые объекты крайне мал.
"В случае с русскими усадьбами речь идет только о внутреннем туризме - иностранцам такой продукт не будет интересен, - считает эксперт. - Также нужно понимать, что целью поездки в Московскую область будет не проживание в маленьком, пусть и стилизованном отеле - гость должен иметь какую-то еще мотивацию к этому".
Такой формат отелей может быть востребован у состоятельных граждан, говорит исполнительный директор туристической компании "Астравел" Геннадий Котов.
"За рубежом практически во всех крупных туристских странах имеются загородные отели, расположенные в усадьбах, дворцах и замках, - рассказывает эксперт. - Однако на моей памяти наши туристы не очень часто бронируют отели такого класса, так как в них обычно скучновато и дороговато".
Два миллиарда на усадьбы
В создание новой сети ASG готова вложить 1,5-2 млрд руб. собственных средств. По расчетам компании, минимальная базовая стоимость реставрации 1 кв. м составляет около 100 тыс. руб. Это в три-четыре раза выше стоимости нового строительства, отмечает Семин. На первоначальные восстановительные работы одной усадьбы компания закладывает около 100 млн руб., продолжает он.
"Полное восстановление может стоить и 300 млн, и 500 млн руб.", - говорит бизнесмен. В названные цифры не входят меблировка и украшение интерьеров предметами искусства - их компания закупать не планирует, поскольку собирается использовать богатую коллекцию антиквариата, собранную ASG, добавляет Семин.
Инвестор рассчитывает, что на самоокупаемость объекты выйдут через год-два после начала туристической деятельности, а затем ежегодно начнут приносить 2-3% дохода. Кроме того, с выходом на рынок капитализация исторических зданий сильно вырастает.
"Если посмотреть на французский рынок объектов культурного наследия, то видно, что стоимость отреставрированной усадьбы выше, чем затраты на покупку неотреставрированной с последующими издержками на восстановление. Если покупаешь замок за 2 млн евро, вкладываешь в него 5 млн евро, получается 7 млн, но на покупку аналогичного готового замка потребуется 10-12 млн евро", - поясняет глава ASG.
Для компании реставрация усадеб под бутик-отели - не основной бизнес. По словам собеседника издания, усадьбы в Подмосковье и Казани (26 зданий) занимают 10-15% активов всей компании, которую Семин оценивает в 50 млрд руб. Основной доход компании приходится на девелопмент и ленд-девелопмент. В активе ASG, по данным Forbes, 320 тыс. кв. м коммерческой недвижимости и более 25 тыс. га земли в Москве, Татарстане и Московской области.
Восстановить и выкупить
Опираясь на свой бизнес-опыт, Алексей Семин разработал концепцию привлечения инвестиций в сохранение русской усадьбы. В четверг он представил ее рабочей группе при общественном совете Министерства культуры. Миллиардер предлагает освободить затраты на реконструкцию объектов культурного наследия (ОКН) от налога на прибыль, частично субсидировать затраты инвестора на восстановление ОКН (но только после завершения реставрационных работ) и дать бизнесменам возможность выкупать усадьбы.
Последний пункт даст инвесторам возможность привлечь банковское финансирование под такие проекты. По словам Семина, сейчас банки не дают кредиты на восстановление поместий из-за того, что они не находятся в собственности заемщика. По плану бизнесмена, выкуп в собственность восстановленных поместий должен происходить только после того, как инвестор исполнит свои обязательства по реставрации здания.
Фото: ИТАР-ТАСС
Миллиардер из Казани Алексей Семин до сих пор остается единственным участником программы "Усадьбы Подмосковья"
Если инвестор после проведения первоочередных реставрационных мероприятий захочет развивать объект, он должен иметь возможность выкупить его на льготных условиях, учитывающих стоимость его вложений. Если он поймет, что не готов к таким инвестициям или утратит интерес, усадьбу должны будут выставить на продажу, сумма которой покроет проведенные работы, пояснили в ASG.
Программы привлечения инвесторов к восстановлению памятников архитектуры действуют в Подмосковье и Москве. Обе программы подразумевают льготную аренду (1 руб. за 1 кв. м в год) на 49 лет после завершения восстановительных работ в течение нескольких первых лет. В конце прошлого года Министерство культуры заявило о планах распространить такую систему на федеральный уровень. Запрос РБК ведомство оставило без ответа.
В Москве программа работает с января 2012г. По данным столичного департамента городского имущества (ДГИ), с 2012 года на аукционах реализовано 12 объектов культурного наследия. Два объекта уже отреставрированы и введены в эксплуатацию. Необходимости отдавать объекты в собственность в департаменте не видят. "Срок аренды 49 лет и так достаточно длительный и является практически "маленькой" собственностью, за период которой можно полноценно реализовывать свои проекты", - считает замруководителя ДГИ Александр Прохоров.
В Подмосковье пока подготовлены паспорта 16 объектов культурного наследия с техническими характеристиками, описанием, географическим положением и т.д. (три усадьбы уже переданы в аренду ASG). Министр инвестиций и инноваций Московской области Денис Буцаев считает, что действующая в Подмосковье программа более выгодна для государства, чем предложенная Семиным.
"Передача усадеб в собственность - довольно смелое предложение, которое непонятно чем оправдано. Усадьбы несут культурную и историческую ценность - к ним должен быть доступ у третьих лиц", - говорит чиновник.
Меценатская составляющая
В восстановлении поместий определенно есть какая-то меценатская составляющая, подчеркивает гендиректор "ГОСТ Отель Менеджмент" Сергей Колесников. "Новое строительство, даже стилизованное под старую усадьбу, намного выгоднее реставрации. Приспособление усадеб под бизнес-цели не очень выгодно, но очень затратно", - считает он.
Возможность выкупа или получения в собственность усадьбы, конечно, более интересна для бизнесменов, но инвесторов, способных вкладывать деньги в реставрацию русских имений, можно пересчитать по пальцам двух рук, уверен Колесников.
Гендиректор Vesper (восстанавливает Шереметьевское подворье на Никольской) Борис Азаренко не согласен с коллегами: по его оценке, инвестиции в реставрацию исторических зданий могут приносить на 15-20% больше прибыли, чем вложения в новое строительство.
Фото: ИТАР-ТАСС
Участники рынка уверены: строить новое выгоднее, чем реставрировать историю
Предложенная программа может заинтересовать инвесторов только в том случае, если предложенная система реставрации и последующей аренды-продажи домов-памятников будет абсолютно прозрачной, считает гендиректор KR Properties Сергей Матюхин. Сегодня мало примеров удачного участия в льготных программах, подчеркивает собеседник РБК.
"Инвесторы боятся связываться со зданиями-памятниками, предпочитая другие, более понятные и прогнозируемые с точки зрения рентабельности виды девелоперского бизнеса", - признает он.
Пока российские девелоперы неохотно восстанавливают исторические поместья. В апреле 2014г. компания "ГОСТ Отель Менеджмент", управляющая гостиничными активами Олега Дерипаски, заявила, что планирует вложить около 70 млн долл. (менее 2,5 млрд руб.) в реставрацию усадьбы Апраксиных в Дмитровском районе и организовать там комплекс рекреационно-гостиничного типа на 160 номеров. Правда, этот объект находится в собственности "ГОСТа" более десяти лет.
Председатель совета директоров инвестгруппы "Русские фонды" Сергей Васильев тоже занимается реставрацией - восстанавливает усадьбу вблизи Твери, но не под коммерческое использование, а для личной резиденции.
Анастасия Дуленкова
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
