Ниже дна: почему инвестиции в недвижимость обновят 13-летний минимум
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России по итогам января-сентября 2018 года составил $1,1–1,43 млрд, следует из данных Colliers International. Такой результат — это более чем на 30% меньше, чем за три квартала прошлого года, когда на рынке было заключено сделок на $2,14 млрд. В связи с такими результатами в Colliers скорректировали прогноз по годовому объему инвестиций: если до середины 2018-го аналитики рассчитывали на $4 млрд, то сейчас прогноз снизился в два раза, до $1,5–2 млрд.
По словам партнера Colliers International Станислава Бибика, причиной снижения стала неопределенность из-за ожидания санкций и волатильности на валютном рынке. «Все, конечно, будет зависеть от закрытия или незакрытия сделок, переговоры по которым проходят сейчас. А это зависит в том числе от геополитической ситуации. Но и на следующий год мы сейчас прогнозируем объем сделок на уровне $2 млрд», — говорит собеседник РБК.
Если прогноз аналитиков окажется верным, то инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости по итогам 2018-го в России станет самой низкой с 2005 года, когда объем сделок составил $800 млн. Последнее серьезное снижение на инвестиционном рынке было в 2015 году, но и тогда по итогам года было закрыто сделок на $2,9 млрд.
Кто рискнул
Среди классических инвестиционных сделок с начала 2018-го аналитики выделяют, например, приобретение второго здания БЦ «Метрополис» иностранными инвесторами Hines и PPF Real Estate. В JLL называют самой крупной сделкой третьего квартала продажу проекта торгового центра на площади Павелецкого вокзала структурам Сергея Гордеева. Особняком стоит передача O1 Properties миллиардера Бориса Минца другому собственнику — компании Riverstretch Trading&Investments Ltd. O1 Properties оценивается в $2,6–2,8 млрд, говорят в CBRE, но в общей статистике эту сделку не учитывают.
«Активность игроков в этом году на инвестиционном рынке недвижимости в России определенно снизилась», — говорит директор по сопровождению сделок в секторе недвижимости компании PwC Саян Цыренов. Причинами он также называет «продолжающееся санкционное давление и ожидание его усиления», которое приводит к «повышению чувства неопределенности у ряда игроков».
Жилье не поможет
В JLL объем сделок в коммерческой недвижимости за девять месяцев оценивают в $1,3 млрд, а общий объем инвестиций в недвижимость, включая покупку земли для жилых девелоперских проектов, — в $1,8 млрд. Именно на участки под строительство жилья, по данным аналитиков, пришлось больше всего сделок — 29%. На торговую недвижимость пришлось 26% инвестиций, на офисы — 25,6%, на склады — 12%. В CBRE напоминают, что одной из крупнейших сделок квартала стала именно земельная — покупка Российским фондом прямых инвестиций совместно с азиатскими и ближневосточными инвесторами доли в проекте «Ростех-Сити» на месте бывшего аэродрома Тушино.
Но подобные сделки не поправят ситуацию в инвестициях, в JLL также снизили ожидания по инвестициям с учетом земли почти в 1,5 раза — с $5 млрд до $3,5 млрд. В Knight Frank более оптимистичны: с такого же прогноза снизили ожидания до $4–4,2 млрд. «Поскольку обычно именно четвертый квартал года наиболее насыщен инвестиционными сделками, увеличение в таком объеме вполне вероятно», — поясняет управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.
По словам руководителя отдела исследований компании JLL в России и СНГ Олеси Дзюбы, внешняя среда будет ограничивать объем сделок. «Как показали события этого года, внешние санкции представляют собой значительный риск, — констатирует Дзюба. — В ближайшее время сложно ожидать существенного улучшения двусторонних отношений России и США. Отношения России и ЕС в последнее время нормализуются, хотя это пока не приносит существенного экономического результата».
В Cushman & Wakefield пока не пересматривали прогноз на этот год, говорит партнер, руководитель департамента исследований и аналитики Денис Соколов. «Однако из-за изменившегося характера инвестиций этот показатель утратил экономический смысл, — добавляет он. — Традиционно объем инвестиций говорит о размере и доступности ликвидности на рынке. В нашем случае санкции фактически отрезали Россию от международного капитала, поэтому фактический объем инвестиций не играет роли». По его словам, в «естественных условиях» годовой объем инвестиционного рынка России был бы на уровне €10 млрд.
Ожидание взлета
При благоприятной ситуации на рынке всплеска инвестиционной активности можно ждать в 2020 году, полагает Станислав Бибик. «Если в ближайшие шесть-девять месяцев на рынке сохранится стабильность, то это будет крайне благоприятное время, чтобы совершать инвестиционные сделки, — уверен он. — Текущие цены очень привлекательны для входа на рынок. Все самые крупные девелоперы входили на низком рынке, в 2009–2011 годы, и сейчас, если мы увидим стабильность, не введут новые санкции и следующий год будет стабильным, тогда мы увидим взлет».
По словам Саяна Цыренова, рынок недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга остается «фундаментально привлекательным». «Ставки аренды восстанавливаются, вакантность снижается, обороты ретейлеров растут, а стоимость недвижимости за квадратный метр остается на низком уровне. При этом стоимость долгового финансирования и его доступность остаются на привлекательном уровне и дают возможность эффективно использовать кредитное плечо и повышать доходность на собственный капитал, — поясняет он. — Поэтому мы ожидаем, что ряд инвесторов, которые обладают аппетитом к риску и доходности, продолжит приобретение качественных активов при сохранении базовых макроэкономических показателей».
Тематический проект о российской винодельческой культуре, вине и спиртных напитках
