Необязательное мнение: власти Москвы провели слушания по проекту ПЗЗ

Публичные слушания в Северо-Западном округе Москвы (Фото: Олег Яковлев / РБК)

17 тыс. га на освоение
В Москве в четверг, 22 декабря, прошли публичные слушания по проекту Правил землепользования и застройки. Согласно утвержденной процедуре, жители столичных районов могли одобрить проект или высказать замечания по конкретным объектам застройки. Замечания жителей столичные чиновники должны проработать и включить в проект до конца января. Сами ПЗЗ будут приняты в первом полугодии 2017 года. На их основе откорректируют Генеральный план Москвы, действующий до 2025 года.

В плане вся территория была поделена на несколько зон: отдельно выделены места, где строить нельзя — озелененные и водоохранные территории, а также зоны действующей застройки, где изменений в ближайшие годы не предусмотрено. Места, которые более других интересовали жителей столичных районов и девелоперов-инвесторов, были выделены на картах синим цветом: «территории, предусмотренные к развитию». Этим маркером были помечены в том числе все точки, ставшие местами противостояния горожан, столичных чиновников и застройщиков в последнее время. Как показал анализ представленных карт, проведенный РБК, «синих», предусмотренных к развитию зон в Москве оказалось 16,8 тыс. га, или 15,5% от всей площади Москвы (за исключением присоединенных территорий). Самая большая площадь «перспективных» территорий — в Юго-Восточном округе — более 2,5 тыс. га (или 22% от всей территории). Более 2 тыс. га под девелопмент могут отдать в ВАО и ЮАО. Менее 1 тыс. га (907 га) может быть отдано под строительство в центре Москвы. Тем не менее это составляет 14% от площади ЦАО.

Несмотря на значительное число гектаров земли, где строить разрешено, девелоперы отмечают, что «хороших» участков в Москве «почти не осталось». «Дефицит участков в Москве был всегда. Еще пару лет назад земля в Москве с ГПЗУ (градостроительный план земельного участка, выдаваемый мэрией, — документ, в котором прописываются параметры разрешенной застройки. — РБК) была на вес золота. Сегодня власти развернули активную кампанию по застройке промзон. В результате по объему земли в гектарах можно говорить о снижении уровня дефицита. Однако, несмотря на это, количество площадок, где можно построить качественный прибыльный объект, все еще довольно мало», — рассказал в беседе с РБК директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Генеральный директор компании «Гео Девелопмент» Максим Лещев также считает, что, несмотря на кажущееся богатство выбора, в Москве практически не осталось привлекательных участков под застройку. «Главная проблема заключается в том, что ожидания собственников не совпадают с ожиданиями покупателей, — говорит эксперт. — Снизить уровень дефицита не может даже политика властей по застройке промзон. Все они находятся в частной собственности, нередко встречаются проблемы с документами или корпоративные конфликты между собственниками. Найти участок без обременений по адекватной цене сегодня фактически невозможно».

Слушания с дракой

Публичные слушания проходили в десяти округах — во всех, кроме Троицкого и Новомосковского. И практически везде обстановка была весьма нервной.

В ходе слушаний перед жителями выступали депутаты Мосгордумы, представители Москомархитектуры, департамента городского имущества и культурного наследия. На собраниях присутствовали муниципальные депутаты. Несмотря на то что для слушаний были выбраны предпраздничные дни и отдаленные ДК, большинство залов не смогли вместить всех желающих. Заявления чиновников во многих округах о преимуществах принятия ПЗЗ встречались свистом и криками «Позор!». Иногда жители начинали хлопать, чтобы заглушить представителей властей. Слова в поддержку проекта встречались неодобрительным гулом, а протестные выступления, напротив, срывали овации.

Жители требовали проводить слушания по районам, отменить генплан и отправить в отставку мэра Сергея Собянина. Чиновники порой не могли найти ответов на простые вопросы: например, кто именно был автором ПЗЗ, сколько домов в округе внесено в Единый реестр недвижимости, что будет с пробками после строительства того или иного крупного объекта, включенного в проект. Много возмущенных выступлений касалось конкретных проектов точечной застройки.

Чиновники, в свою очередь, предлагали собравшимся «не устраивать балаган», а на все заявления о незаконности того или иного строительства советовали обращаться в суд или прокуратуру. Звучали заявления и в поддержку проекта. При этом местные жители сообщали журналистам РБК, что поддерживавшие не являются их соседями и, скорее всего, являются проплаченной массовкой. В ходе слушаний в некоторых округах возникали небольшие стычки, а в ЮЗАО даже пришлось вызывать полицию. Уже по окончании слушаний в нескольких сообществах жителей разных районов появились видео, где некие люди раздают деньги людям, побывавшим на слушаниях.
 

Необязательный характер
Перед публичными слушаниями власти Москвы организовали экспозицию проектов в каждом из столичных округов. Выставка карт с нанесенными на них изменениями во внешнем облике нынешних столичных кварталов проходила во всех округах города с 6 по 19 декабря. Кроме того, москвичи могли ознакомиться с правилами землепользования на сайтах «Активный гражданин» и Москомархитектуры. По данным столичных властей, экспозиции до самих слушаний посетили около 7 тыс. москвичей.

Непосредственно на публичные слушания в четверг пришли около 5600 человек. «Очень много вопросов было задано по конкретным участкам. Все обращения граждан будут зафиксированы в протоколе, соответственно, войдут в заключение по результатам публичных слушаний. Городская комиссия по градостроительству, землепользованию и застройке даст свое заключение на каждое внесенное гражданами предложение», — пояснили РБК в комитете по архитектуре.

Теперь в течение недели, то есть фактически до Нового года, жители могут направить свои предложения и замечания по проекту ПЗЗ в окружные комиссии при префектурах. «Итоговый проект Правил землепользования и застройки в Москве будет доработан с учетом мнения жителей города и утвержден постановлением правительства столицы», — заключили в пресс-службе.

Комиссия по градостроительству, землепользованию и застройке, которая и утвердит окончательный проект ПЗЗ, была создана в 2009 году. Ее возглавляет заммэра Москвы по вопросам строительства Марат Хуснуллин. В комиссию входят депутаты Мосгордумы, префекты округов, представители различных департаментов.

Опрошенные РБК эксперты уверены, что замечания жителей вряд ли будут учтены чиновниками, тем более что закон позволяет им поступать по своему усмотрению. «Участие населения в публичных слушаниях и выражение мнения имеет лишь рекомендательный, но не обязательный характер и влияет на подготовку окончательных градостроительных документов очень опосредованно, если вообще влияет, — обращает внимание юрист Олег Сухов. — Подобную позицию отражали как Верховный суд РФ (определение ВС РФ 26.01.2011 №5-Г10-292), так и Конституционный суд РФ (определение от 15.07.2010 №931-О-О)».

«Все предложения от жителей местные органы вправе рассмотреть и внести в проект, в данном случае это их право, но не обязанность. Если органы посчитают, что данные «правки» незначительны, проект принимается в первоначальной редакции», — согласна с коллегой юрист компании «Лорес Консалтинг» Анна Будлянская.

Управляющий партнер группы ПИРКС Сергей Черняк тем не менее советует недовольным проектом ПЗЗ жителям использовать все разрешенные законом методы для донесения своей позиции. «Москвичи могут повлиять на утверждение ПЗЗ прямо сейчас, — уверен Черняк. — Пока есть неделя на внесение дополнений и замечаний в ПЗЗ, которые можно подавать письменно в префектуры».

Черняк отмечает, что разумнее будет выражать несогласие со всем документом в целом. «Практика показывает, что если вы формулируете замечания по отдельным пунктам, то это рассматривается как общее согласие с документом, но с внесением отдельных замечаний, — отмечает юрист. — Соответственно, если сам документ в целом не устраивает, надо не отдельные замечания вносить. А требовать его отзыва и переработки».

Окончательно документ должен быть утвержден до 1 июля 2017 года, после этого оспорить внесенные в него градостроительные решения будет уже проблематично. «Утвержденные Правила землепользования и застройки могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в судебном порядке (п.4 ст.32 Градостроительного кодекса РФ, ч.16 ст.36 Градостроительного кодекса Москвы). По Москве судебной практики по данному вопросу не было; в других регионах есть примеры как положительных, так и отрицательных решений, однако отказов в исках все же больше», — рассказала РБК партнер юридической компании Orient Partners Ксения Казакова.

«Если жители хотят изменить конкретную градостроительную характеристику, которая утверждена в ПЗЗ, им придется запустить очень сложную процедуру», — объясняет дальнейший порядок действий юрист Сергей Селиванкин. По его словам, необходимо будет провести собрание собственников квартир, принять на нем решение о том, что принятые квартальные параметры застройки не отражают их позицию, озвученную на публичных слушаниях по ПЗЗ либо направленную позже в письменном виде в префектуру. «Имея на руках протокол собрания, жители идут в управу района (к заместителю по строительству) или же в окружную комиссию по вопросам градостроительства, землепользования и застройки при правительстве Москвы в конкретном административном округе. И передают чиновникам протокол решения собственников жилья. После рассмотрения управой или комиссией протокол направляется в Градостроительный комплекс Москвы, который должен рассмотреть и утвердить внесение изменений в утвержденные ПЗЗ», — объясняет Селиванкин.

«Судебная практика последних нескольких лет складывается в следующем направлении: суды Москвы придерживаются мнения, согласно которому проведение публичных слушаний необходимо лишь для информирования населения, заключения комиссий при этом по результатам слушаний носят только рекомендательный характер и не порождают правовых последствий, ввиду чего не могут нарушать чьих-либо прав и свобод, а потому оспорены или быть признаны незаконными такие результаты быть не могут», — комментирует ситуацию Олег Сухов.