Сенаторы предложили свой вариант всероссийской реновации жилья и промзон
В Госдуму внесли проект федерального закона, который регулирует комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Одновременно законопроект затрагивает комплексную реновацию промышленных территорий. Авторы инициативы, сенаторы-единороссы Николай Журавлев, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и депутат Госдумы Евгений Москвичев, предлагают внести изменения в Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что при его подготовке в части расселения аварийного и ветхого жилья за основу была взята программа реновации жилья, которая действует в Москве с 2017 года. Само понятие «реновация» в тексте законопроекта не звучит ни разу, вместо нее речь идет о программах по сносу и реконструкции и о комплексном развитии территорий.
Комплексному развитию территорий авторы предлагают посвятить отдельную главу в Градкодексе, при этом понятие устойчивого развития территорий из кодекса предлагается исключить. Сейчас под устойчивым развитием понимается создание при градостроительстве безопасных и благоприятных условий жизни человека, ограничение негативного воздействия на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
Комплексное развитие можно будет проводить на территориях, на которых участками с аварийным и ветхим жильем или промзоной заняты не менее 50% от площади будущего развития. При этом в случае реновации промзон в границы территории не могут включать жилые дома. Территории без строений также могут быть использоваться для комплексного развития.
Как предлагается проводить реновацию жилья
Регионы будут формировать и утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов. Чтобы дом попал в такую программу на реновацию, должно быть согласно две трети собственников и нанимателей квартир. Доли считаются по площади жилых помещений в доме. Если собственники или наниматели ни разу не проголосовали, то их голоса будут учитываются пропорционально результатам голосования.
Собственники квартир смогут до утверждения проекта планировки территории потребовать исключения дома из программы реновации. Для этого за выход из программы должны будут проголосовать больше одной трети собственников.
По умолчанию собственникам и нанимателям квартир в сносимых домах будут предоставляться равнозначные жилые помещения. То есть жилая площадь и количество комнат в равнозначных квартирах должна быть не меньше площади старых квартир, а общая площадь должна быть выше, чем в сносимых квартирах. За доплату переселенцы могут получить квартиры большей площади. Квартиры будут передаваться с отделкой и должны находиться в том же городском округе или населенном пункте, что и сносимый дом. Если в городском округе есть деление на районы, то в том же районе.
Собственник вправе потребовать предоставить ему не равнозначное помещение, а равноценную квартиру или получить денежное возмещение. Денежное возмещение нельзя получить, если квартира находится в ипотеке или если в ней живут несовершеннолетние или недееспособные люди.
Если собственник в течение 90 дней не подписал договор о предоставлении ему новой квартиры или денежного возмещения, то его могут обязать к переселению через суд.
Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а собственникам выплатят компенсацию.
За чей счет будет проводиться реновация
Программы по сносу и реконструкции могут осуществлять сами региональные власти или специальные компании, созданные для этого властями.
При этом для комплексного развития территорий, в рамках которых может проходить реновация, предлагается привлекать инвесторов. Права на заключение договора на развитие территории получит инвестор, предложивший наибольшую цену на аукционе. Для участия в конкурсе нужно иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирного жилья, за это время нужно возвести не меньше 5 тыс кв.м в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика.
Если проект комплексного освоения инициируют и будут осуществлять владельцы участков, то конкурс проводить не нужно, но это в большей мере касается реновации промышленных, а не жилых зон.
Инвестор будет развивать территории и строить дома за свой счет и за счет привлеченных денег, за это он получит в собственность недвижимость, которую построит, за исключением квартир, которые передаст государству. Инвестор должен будет купить или построить квартиры для переселенцев, которые снимают квартиры по соцнайму, дать государству денежные возмещения за сносимые квартиры и изымаемые земельные участки. Инвестор также должен будет передать государству коммунальную, инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру.
Другие варианты всероссийской реновации
Это не первый закон о реновации в России. Осенью 2018 года депутаты, руководитель фракции «Справедливая Россия» Сергей Миронов и председатель комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Госдумы Галина Хованская внесли в Госдуму законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации». Но парламент так и не рассмотрел эту инициативу.
В том законопроекте в отличие от нынешней инициативы сенаторов предполагалось, что в общем собрании по вопросу включения дома в программу реновации должны очно или заочно принять участие собственники, обладающие не менее чем 70% голосов. В законопроекте сенаторов не указано минимальное количество голосующих жителей.
Также в законопроекте Миронова и Хованской предлагалось включать дом в программу реновации, только если за это проголосуют все проголосовавшие собственники. Если против выскажется хотя бы один собственник — дом не включат в программу.
Еще одно различие — в законопроекте 2018 года предлагалось производить собственникам квартир, которые выбрали денежную компенсацию, выплаты за непроизведенный капремонт, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.
В прошлом году свой вариант всероссийской реновации предложило также Заксобрание Петербурга, в начале 2020 года этот законопроект прошел первое чтение.
