Открыли счет: почему Госдума ужесточает правила строительства жилья

Профильный комитет Госдумы подготовил новые поправки в закон о долевом строительстве. Депутаты предлагают с 1 июля 2019 года сделать обязательными продажи по эскроу-счетам не только для новых, но и для уже строящихся проектов

Фото: Антон Ваганов / ТАСС

Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям подготовил ко второму чтению поправки в закон «Об участии в долевом строительстве». Первое чтение законопроекта прошло 4 декабря, второе рекомендовано провести 18 декабря, сообщил РБК председатель комитета Николай Николаев. Принять законопроект депутаты надеются до нового года.

Без переходного периода

Одна из поправок, которую предлагают утвердить парламентарии, — обязательный переход на эскроу-счета с 1 июля 2019 года всех проектов жилого строительства, в том числе уже строящихся. Сейчас этот механизм обязателен только для проектов, в которых первая квартира будет продана после 1 июля 2019 года. При пользовании эскроу-счетами девелоперы будут строить дома за счет банковских кредитов, получая доступ к деньгам дольщиков только после того, как введут дом в эксплуатацию. «Это моя поправка, я ее предложил, и она рекомендована к принятию», — сообщил РБК Николай Николаев.

Перспектива перехода на эскроу-счета кратно увеличила число обращений от девелоперов за разрешением на строительство. К 1 июля 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 130 млн кв. м жилья. Для сравнения: за весь 2017 год в эксплуатацию по всей России было введено 45,9 млн кв. м жилья (в многоквартирных домах). Полученный объем разрешений «с запасом» мог обеспечить девелоперам переходный период к эскроу-счетам два-три года.

Но парламентарии считают необходимым ускорить отказ от старой схемы долевого строительства. «Застройщики сейчас застолбили за собой огромное количество проектов. В июне этого года был пик выдачи разрешений на строительство. Мы видим, что сейчас начинают продавать проекты, где не идет строительство, а еще просто чистое поле. Чтобы реформа прошла гладко и не появились лазейки для недобросовестных застройщиков, которые пытаются таким образом для себя на долгие годы продлить прежний режим финансирования долевого строительства, мы приняли решение и внесли эту поправку о том, что все проекты, в том числе текущие, должны перейти на эскроу-счета с 1 июля», — говорит Николаев.

rbc.group

По словам Николаева, предполагается, что правительство и Минстрой к марту 2019 года разработают критерии проектов, для которых будет сделано исключение и которым разрешат продолжить продажи квартир по существующей схеме. Николаев отмечает, что главными критериями должны стать степень готовности проекта и доля проданных в нем квартир. По его словам, неправильно «корежить» те проекты, в которых продана значительная доля квартир. «Например, если заключен один договор долевого участия, часто просто фиктивный договор — попытка застройщика застолбить проект в текущей системе финансирования, такие проекты должны будут перейти на эскроу-счета. А те, которые реально строятся и продаются, их, наверное, нельзя переводить, это будет нарушением их экономики», — поясняет Николаев.

Какие еще поправки предлагают депутаты

На этапе внесения законопроекта с поправками он занимал всего шесть страниц. Ко второму чтению документ увеличился до 80. Какие еще поправки рекомендовал комитет:

расширение полномочий Фонда защиты дольщиков, который возглавляет глава ОА «Дом.РФ» Александр Плутник. Предлагается наделить фонд правом проверять финансово-хозяйственную деятельность застройщиков «в целях своевременного выявления признаков неплатежеспособности или недостаточности их имущества»;
кроме того, фонд сможет создать специализированную дочернюю организацию для достройки проблемных объектов в рамках процедуры банкротства застройщика;
застройщикам разрешат получать целевые займы в пределах 20% от головной компании холдинга и от любых учредителей;
предложено смягчить норму об опыте застройщиков. Теперь, чтобы иметь право строить дом с привлечением денег дольщиков, нужно построить за последние три года 5 тыс. кв. м жилья, а не 10 тыс. кв. м, как указано в текущей версии закона;
предложено отказаться от плановых проверок застройщиков, но расширить основания для проведения внеплановых проверок, включая случаи неисполнения застройщиком предписания контролирующих органов;
машино-места в паркингах и кладовки площадью до 7 кв. м предложено при банкротстве застройщика приравнять к жилым помещениям. То есть они не будут включены в общую конкурсную массу, дольщики смогут претендовать на их получение, а не только на денежный эквивалент. Ранее подобные поправки предлагал Минстрой.

Скачкообразный рост

Общественный омбудсмен по защите прав предпринимателей в строительстве Дмитрий Котровский говорит, что норма о переходе на эскроу-счета текущих проектов стала полной неожиданностью для рынка. «Об этой поправке не говорилось ни на каких заседаниях комитетов, хотя туда редко, но приглашали общественные организации и бизнес. Мы думали, что этот вопрос решен. На закрытых встречах с бизнесом министр строительства (Владимир Якушев. — РБК) и профильный вице-премьер (Виталий Мутко. — РБК) выражали свою позицию о том, что всех разрешений, которые получены до 1 июля, не будут касаться никакие изменения, — говорит Котровский. — Сейчас эту поправку лоббирует Николай Николаев. Он руководствуется угрозой появления обманутых дольщиков, но он не понимает и не считает экономику проектов застройщиков».

«Если с 1 июля 2019 года продавать жилье можно будет только при условии использования эскроу-счетов, цены на квартиры вырастут скачкообразно, так как у застройщиков не будет в запасе определенного объема квартир, которые можно будет продавать по старым ценам, плавно повышая стоимость жилья для покупателей», — предупреждает директор по развитию ГК «Гранель» Андрей Цвет. По его словам, цены на квартиры в проектах, которые еще не выведены в продажу на момент вступления в силу этой поправки, увеличатся на 20%, а для тех проектов, которые уже начали продаваться по действующей сейчас схеме, увеличение будет зависеть от этапа реализации и составит от 5 до 20%.

На начало декабря в России было открыто всего 277 эксроу-счетов в четырех банках, рассказала заместитель председателя Центробанка Ольга Полякова на этой неделе на круглом столе в Совете Федерации. Для сравнения: в месяц в России заключается около 50 тыс. договоров долевого участия в строительстве жилья.

По данным ЦБ на 1 ноября для строительства жилых домов сейчас в России собрано с дольщиков 3,7 трлн руб. При этом вложения собственных средств застройщиков составляют 400 млрд руб. Задолженность застройщиков перед банками составляет 632 млрд руб., при этом средний уровень просроченной задолженности застройщиков — 10%.

По словам коммерческого директора ФСК «Лидер» Ольги Тумайкиной, ни банки, ни застройщики сейчас не готовы к таким изменениям в законодательстве. «Помимо того что этот момент не был предусмотрен в экономической модели текущих проектов, застройщики физически вряд ли смогут успеть перейти на новую модель финансирования по всем проектам», — уверена Тумайкина. Она добавляет, что при резком переходе на эскроу-счета стоимость жилья вырастет «минимум на размер издержек, которые понесет застройщик в процессе перестройки на новую модель финансирования».

«Нельзя заводить под эскроу уже продающиеся проекты: если начинать работать по новому дому, то можно уравнять скорость продаж и строительства (то есть кредитования), что позволит иметь разумную ставку от банка. По уже продающимся проектам такая задача не стояла, может быть дисбаланс между скоростями продаж и строительства, что на ставку повлияет отрицательно», — говорит финансовый директор и директор по общим вопросам ГК «МИЦ» Марина Заболотнева.