Метры вскладчину: зачем Сбербанк покупает недвижимость для клиентов

Структура Сбербанка планирует купить БЦ Diamond Hall, крупнейший актив сооснователя Midland Development Эдуарда Шифрина. На фоне низкой активности профильных инвесторов финансировать сделку предложат частным лицам

Бизнес-центр «Diamond Hall» (Фото: Free Wind / Фотобанк Лори)

Структура Сбербанка ведет переговоры о покупке бизнес-центра Diamond Hall на Олимпийском проспекте, 14, в Москве, рассказали РБК два источника на рынке коммерческой недвижимости. В дочерней компании Сбербанка «Сбербанк Управление активами» подтвердили РБК, что она «рассматривает покупку БЦ Diamond Hall». «Сейчас идет аудит объекта, после него будет уже точно понятно, состоится ли сделка со Сбербанком», — поясняет собеседник РБК, знакомый с ходом переговоров.

БЦ Diamond Hall площадью 61,5 тыс. кв. м построила компания Midland Development, основанная Алексом Шнайдером и Эдуардом Шифриным. Это самый крупный реализованный проект компании. После того как в 2008 году партнеры разделили бизнес, Diamond Hall вместе с другими российскими активами достался Шифрину. Шнайдеру отошли канадские активы. В Midland Development не ответили на запрос РБК. Кроме офисных площадей в здании находится театр «Русская песня» Надежды Бабкиной, он занимает 8,7 тыс. кв. м. «Если по поводу сделки будет принято положительное решение, то театр будет находиться вне контура сделки, потому что он принадлежит правительству Москвы», — пояснили в «Сбербанк Управление активами».

Согласно данным Росреестра, кадастровая стоимость всего здания Diamond Hall c участком под ним составляет 10 млрд руб. Партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает рыночную стоимость офисного комплекса в 7–8 млрд руб.

Шифрин хотел продать этот бизнес-центр еще пять лет назад. В 2013 году переговоры о покупке здания вела O1 Properties, которая тогда принадлежала Борису Минцу, но сделка не состоялась. Тогда бизнес-центр оценивался в $220 млн (7,2 млрд руб. по курсу на ноябрь 2013 года).

Это будет не первая сделка предпринимателя со Сбербанком. В 2009 году Сбербанк за $300 млн купил у Midland Development бизнес-центр «Южный порт» (57 тыс. кв. м), который до этого арендовал.

rbc.group

Сбербанк также выступал кредитором проектов Midland Development и выделял финансирование, в том числе на развитие Diamond Hall. Согласно данным СПАРК и кипрского торгового реестра, у компании, на которую оформлен бизнес-центр, есть два кредита в Сбербанке под залог имущества — на €59 млн и $75 млн (9,5 млрд руб. по сегодняшнему курсу). Источник, знакомый с ходом переговоров, говорит, что действующий залог только один — примерно на 4 млрд руб.

Чем известен Эдуард Шифрин

Эдуард Шифрин родился в Днепропетровске и заработал состояние, будучи совладельцем украинских металлургических заводов. В 2010 году предприниматель входил в глобальный список Forbes, заняв 773-е место с состоянием $1,3 млрд. Девелопментом в России Шифрин вместе со своим партнером Алексом Шнайдером занялся в начале 2000-х. Но в 2008-м они разделили бизнес: Шнайдеру достались зарубежные активы группы, включая башни Trump International Hotel & Tower в Канаде и гостиничный курорт в Доминикане. Шифрину отошла Midland Development, портфель которой тогда составлял около 1 млн кв. м коммерческих и 600 тыс. кв. м жилых площадей и гостиниц. Позже выяснилось, что партнеры расстались не совсем мирно и затем судились в Лондоне за справедливый раздел активов. В 2017 году Шифрин по указу президента Владимира Путина получил российское гражданство.

Банковские покупки

Если сделка будет закрыта, то БЦ Diamond Hall ляжет в основу нового закрытого паевого фонда недвижимости (ЗПИФН), пояснили в «Сбербанк Управление активами». Сейчас у компании уже три подобных фонда для заработка на рентном доходе. Первый сформирован в 2016 году, когда «Сбербанк Управление активами» закрыл сделку с PNK Group, купив склад за 2,5 млрд руб. в Новосибирске. Второй появился в 2017 году: компания купила торгово-развлекательный центр «Карнавал» в подмосковном Чехове за 3,7 млрд руб. у «Альфа-Групп».

Третий фонд сформирован в сентябре 2018-го под покупку столичного ТРЦ «Речной», рассказал РБК источник в московской консалтинговой компании и подтвердил представитель структур банка. Этот торговый центр общей площадью 30 тыс. кв. м находится на ул. Фестивальной, 2Б. У компании, владеющей этим торговым центром, также есть залог в Сбербанке на €57 млн (4,4 млрд руб. по текущему курсу). По оценке управляющего партнера Knight Frank Алексея Новикова, стоимость этого торгового центра составляет 8–8,5 млрд руб. Похожую оценку дает и источник, знакомый с ходом переговоров, — €100 млн, или 7,6 млрд руб.

Как работают арендные фонды недвижимости

Управляющая компания выбирает объект, затем формирует ЗПИФН. Пока фонд формируется, в нем можно купить паи и, таким образом, стать совладельцем недвижимости. Фонд формируется на определенный срок — обычно не меньше трех-пяти лет, по истечении которых пайщики получают свои деньги обратно. Во время действия фонда пайщики получают платежи от аренды, а при закрытии фонда объект продается, и пайщики получают свои деньги обратно, в теории выиграв на повышении стоимости недвижимости. Однако цена в первом арендном фонде Сбербанка снизилась на 7,65% с момента формирования, во втором — повысилась на 2,43%. В «Сбербанк Управление активами» отмечают, что с учетом ежеквартальных рентных платежей доходность пайщиков этих фондов составила 13% и 8,5% соответственно.

УК «Сбербанк Управление активами» образована на базе инвестиционной компании «Тройка Диалог», которую в 2012 году Сбербанк купил у Рубена Варданяна. Сейчас в управлении «Сбербанк Управление активами» — 26 фондов. Совокупный объем активов под управлением на 28 сентября 2018 года составляет $12,2 млрд (около 797,8 млрд руб.).

Объекты с кредитами

Источник РБК на рынке коммерческой недвижимости говорит, что в случае «Речного» продажа управляющей компании Сбербанка может быть «способом упаковки проблемного актива». В УК это отрицают. «Собственники брали кредиты на строительство или покупку этих объектов и в настоящий момент приняли решение зафиксировать свою прибыль, продав активы по справедливой рыночной цене. Речи о продаже объектов за долги не идет», — заверили в УК.

Младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Игорь Чернов говорит, что раньше в основном проблемные банки упаковывали непрофильные активы в ЗПИФН. «Сейчас ЦБ значительно усложнил эту задачу и требует формирования на такие вложения значительных резервов», — говорит Чернов, отмечая, что все известные существующие ЗПИФН под управлением «Сбербанк Управление активами» торгуются на Московской бирже.

«Могу судить на основании предыдущих сделок, в том числе продажи ТЦ «Карнавал», в которой мы участвовали: «Сбербанк Управление активами» является рыночным покупателем», — говорит директор отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирина Ушакова.

Рынок инвестиций в недвижимость в этом году может стать самым низким за последние 13 лет. В Colliers International прогнозируют объем инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам этого года на уровне $1,5–2 млрд, хотя в начале года ожидали вложения $4 млрд. И это могло стать одной из причин активности «Сбербанк Управление активами» на рынке.

«В залоге у Сбербанка половина коммерческой недвижимости в Москве. Это не является чем-то подозрительным. Просто объекты были на рынке, продавались, но покупателей нет, поэтому приходится придумывать какие-то другие способы, в том числе пытаться розничных инвесторов подтягивать к покупке активов», — поясняет Алексей Новиков.

По словам заместителя директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Георгия Кизесова, рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России отстает от развитых и развивающихся рынков. «Связано это, вероятно, с низким уровнем доверия населения и инвесторов к коллективным вложениям в целом. В то же время потенциал у этого рынка высокий, так как альтернатив депозитам у розничных инвесторов мало», — считает Кизесов, добавляя, что шаги в этом направлении делают Сбербанк, Aktivo. «Пока сделки, в которых инвестором выступает ЗПИФН, на российском рынке недвижимости единичны: этот рынок только формируется», — констатирует Кизесов, добавляя, что некоторые владельцы недвижимости используют ЗПИФН в качестве инструмента или схемы владения активом (например, ГК «ТЭН», владеющая торговым центром «Город»).