Гуцериевы завершили крупнейшую сделку на рынке коммерческой недвижимости

Территория строящегося индустриального парка (Фото: ТАСС)

Охотник за складом

Объем складской недвижимости в портфеле группы БИН превысил 2,2 млн кв. м, сообщила в понедельник, 8 июня, пресс-служба управляющей компании MLP (входит в группу). После того как компания купила почти весь индустриальный парк «PNK-Чехов» (приобретено 337 тыс кв. м, а общая площадь составляет 398 тыс кв. м) , портфель складской недвижимости под управлением УК MLP увеличился до более чем 1,7 млн кв. м. Еще полмиллиона квадратных метров складов находятся под управлением других компаний, входящих в структуру группы БИН.

Купленный компанией Гуцериевых складской комплекс заполнен на 100% при средней вакантности качественных складов московского региона в 10,9%, по данным CBRE. Среди его арендаторов — «Эльдорадо», «М.Видео», X5 Retail Group. Информацию о том, что сделка закрыта, РБК подтвердил управляющий директор PNK Group Олег Мамаев, а также представители трех крупных консалтинговых компаний по недвижимости.

Сумма сделки могла составить около $220 млн при ставке капитализации (показатель, рассчитываемый как соотношение стоимости имущества бизнеса к генерируемому им доходу) около 12,5–13%, говорит управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. Таким образом, инвестор может окупить вложенные средства за счет денежного потока от аренды на 7,5–8 лет.

С этой оценкой согласен региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов: по его мнению, стоимость «PNK-Чехов» может составить около 12,8 млрд руб. или примерно $228 млн по текущему курсу.

Группа БИН — один из крупнейших владельцев коммерческой недвижимости, в последние годы активно скупает складские проекты. Ей принадлежит один из крупнейших подмосковных логистических парков — «Северное Домодедово» (запланирован 1 млн кв. м, из них построено 560 000 кв. м). В 2013 году группа купила одного из лидеров складского рынка недвижимости — компанию MLP, которая владеет и управляет 730 000 кв. м недвижимости в России и на Украине, сумма сделки оценивалась в $700 млн.

Сбили цену

Директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Вячеслав Холопов считает, что сумма сделки была существенно ниже — 9,5–9,7 млрд руб., или $169–172 млн. По мнению Холопова, в сегодняшних ценах себестоимость строительства комплекса, аналогичного «PNK-Чехов», составляет 11,2–11,8 млрд руб. У PNK Group была возможность продать комплекс даже дешевле, чем она потратила на его строительство, добавляет он, ведь последние пять лет она выручила от арендаторов значительные суммы.​

Индустриальный комплекс «PNK-Чехов» является одним из самых качественных на складском рынке Подмосковья и, безусловно, по всем параметрам относится к классу А, уверена Кара. По ее мнению, с началом кризиса многие арендаторы могли перезаключить договоры, переведя ставки в рубли, что должно было отразиться на итоговой цене комплекса. «До кризиса «PNK-Чехов» мог стоить никак не меньше $300 млн», — отмечает эксперт.

БИН безусловно купил актив по цене ниже докризисной, даже если смотреть долларовые цены, согласен Рябов. Но вряд ли, по его словам, стратегия группы заключается в скупке активов на падающем рынке: скорее Гуцериев видит, что качественных девелоперских проектов не так много, и стремится приобрести лучшие из них, чтобы в будущем диктовать на складском рынке свои условия.

Покупка «PNK-Чехов» стала крупнейшей инвестиционной сделкой на рынке с начала 2015 года, свидетельствуют данные консалтинговой компании JLL. До нее крупнейшей считалась сделка компании Hines, купившей одну из офисных башен комплекса «Метрополис» на Ленинградском шоссе: за объект площадью 31,8 тыс. кв. м американский инвестфонд заплатил, по оценкам, от $165 млн до $180 млн. На второе место JLL ставили покупку компанией Capital Group проекта застройки многофункционального комплекса в районе Софийской набережной ($163 млн).

Минувший год стал непростым для инвесторов в складскую недвижимость. В условиях кризиса и выхода на рынок значительного числа качественных складских площадей, спрос сократился сразу на 30% по сравнению с 2013 годом, а общее поглощение на рынке качественных складских площадей лишь немного превысило 1 млн кв. м, рассказывал глава департамента складской недвижимости Colliers International Владислав Рябов. «Большинство заключенных соглашений касались строительства по системе built-to-suit — под конкретного заказчика на его деньги», — рассказывал он.

В 2015 году негативная тенденция продолжилась — всего в январе—марте на рынок складской недвижимости Московского региона вышло 363 тыс. кв. м новых площадей. В результате общий объем предложения, по данным CBRE, достиг 9,2 млн. кв. м, из которых пустует 1 млн кв. м (около 10,9% от общего объема)  — максимальный объем за всю историю рынка столичных складов. Во втором квартале совокупный объем ввода может составить 359 тыс. кв. м.

Вместе с тем уже во втором полугодии 2015-го девелоперы могут практически полностью прекратить выводить на рынок новые площади, считают эксперты. Это может создать предпосылки для снижения вакантности, но не решит проблемы избытка площадей. На этом фоне деловая активность продолжает оставаться рекордно низкой — за первый квартал было арендовано только 255 тыс. кв. м.

Резкое падение курса рубля в конце прошлого года заставило участников рынка поголовно перейти на рубли при исчислении ставок аренды. В результате они были зафиксированы на уровне примерно 4,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, что соответствует среднему докризисному уровню в $140 за 1 кв. м в год. При этом падение ставок вряд ли произойдет, считают в Knight Frank, а возврат в доллары вряд ли произойдет в среднесрочной перспективе.