Рядом с парламентским центром в Мневниках построят жилье на $6 млрд

Фото: Екатерина Кузьмина / РБК

Столичные власти определились с параметрами застройки территории Мневниковской поймы на западе Москвы, куда переедет Парламентский центр. На сайте Москомархитектуры появился текст постановления правительства Москвы об утверждении проекта планировки территории Мневниковской поймы. На месте байк-центра Sexton – штаб квартиры байк-клуба «Ночные Волки» – появится комплекс, где будут заниматься законотворчеством депутаты Госдумы и Совета Федерации. Согласно проекту, новый парламентский комплекс будет в три раза больше совокупной площади зданий, занимаемых депутатами сейчас (345 тыс. кв. м против 105 тыс. кв. м).

Инвестору, который возьмется за эту стройку, разрешат распоряжаться зданиями на Охотном ряду (Госдума), Новом Арбате, Воздвиженке и Большой Дмитровке (все три – Совет Федерации). Компания-застройщик получит эти здания в собственность и сможет реконструировать их или снести, если здание не представляет исторической ценности.

Весь проект в Мневниках предусматривает строительство около 2,1 млн кв. м, из которых большая часть придется на общественно-жилую застройку – 1,77 млн кв. м.

Практически все здания на территории в 351 га будут снесены. Под снос не пойдет лишь ресторан «Ермак», совладельцем которого является скульптор Зураб Церетели, и несколько технических строений. Большая часть проектируемой территории сегодня свободна от застройки, но не благоустроена и запущена. Примерно 38 га предстоит освободить от несанкционированной свалки. В южной части участка, на которую придется основной объем общественно-жилой застройки, сегодня стоит деревня Терехово. Здесь сохранился 31 двор, где зарегистрированы 87 жителей.

В пояснительной записке, прилагаемой к документу, не говорится о компенсации за снос штаб-квартиры «Ночных Волков» и других объектов. В сентябре правительство Москвы выпускало постановление об изъятии двух нежилых помещений в деревне Терехово для строительства одноименной станции метро. Как выяснил тогда РБК, здания площадью 1,77 тыс. кв. м принадлежали структурам жены экс-мэра Москвы Елене Батуриной. Компенсация за их изъятие оценивалась экспертами в сумму до 90 млн руб.

Цена вопроса

Строительство предлагаемых площадей обойдется инвестору больше чем в $6 млрд, считает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. «Только на строительство депутатского корпуса, спортцентра ЦСКА и серфинг-парка «Волна», входящих в первую очередь строительства, уйдет минимум $2,2 млрд», – рассуждает эксперт. Себестоимость строительства жилья, по его оценке, составит около $4 тыс. за 1 кв. м, а цена продажи квартир будет в районе $5–6 тыс. за 1 кв. м. «Таким образом, в лучшем случае инвестор заработает не больше $2 млрд, с трудом окупив затраты на общественно-деловую часть застройки», – объясняет эксперт.

Исходя из проекта планировки, инвестор сможет заработать  на продаже максимум 1 млн кв. м жилья, считает глава аналитического департамента «ИРН Консалтинг» Татьяна Калюжнова. По ее мнению, жилье здесь может продаваться по 240–250 тыс. руб. за 1 кв. м, но на продажу всех этих площадей уйдет не меньше 15 лет.

Разрыв между вложенными инвестором средствами и полученной от продажи квартир прибылью власти Москвы предлагают покрыть за счет зданий, которые сейчас занимают парламентарии. Права на объекты и землю под ними власти намерены передать инвестору, который согласится взять на себя проект в Мневниках.

Общая площадь зданий Госдумы на Охотном Ряду и в Георгиевском переулке составляет 75,3 тыс. кв. м, здания СФ на Большой Дмитровке, Воздвиженке и Новом Арбате – 30,2 тыс. кв. м. «Все объекты – это премиальное местоположение, но сами здания устарели, продать их сегодня дороже $300–350 млн вряд ли получится», – считает Ковалев. Три года назад Penny Lane Realty оценивала это имущество без учета здания в Георгиевском переулке в $300 млн.

Здание Госдумы без учета нового корпуса, который вряд ли представляет историческую ценность, может стоить около $190–200 млн, тогда как ориентировочная стоимость занимаемых Советом Федерации помещений может оцениваться в $100–110 млн, считает директор департамента рынков капитала Colliers International Саян Цыренов.

При этом стоимость земли в Москве оценивается исключительно в привязке к расположенным на ней зданиям или к перспективному объему застройки, объясняет Константин Ковалев. «После того как в Зарядье решили создать парк, земля там перестала представлять какую-либо ценность», – приводит пример глава Blackwood.

Осенью власти обещали построить парламентский центр в Мневниках к 2019 году. Тогда глава комиссии Владимир Ресин оценивал затраты на строительство $1,5 млрд.

Конкурс на создание проекта Парламентского центра в Мневниках планируется объявить в 2015 году, рассказывал РБК депутат, член комиссии по строительству центра Игорь Лебедев. Он также утверждал, что из бюджета проект финансироваться не будет.

В кругу единомышленников

По мнению начальника отдела стратегического консалтинга компании JLL Юлии Никуличевой, реализация такого проекта может занять не менее 10 лет, он будет выводиться на рынок постепенно. Инвестиции только в строительство недвижимости в рамках проекта (без учета транспортной составляющей, сетей и общественных зон) могут составить не менее 200 млрд руб., добавляет эксперт. «В качестве возможной схемы развития проекта, на наш взгляд, стоит рассмотреть привлечение мастер-девелопера, который будет отвечать за застройку в целом, при этом взяв на себя часть объектов, а на остальные привлекая соинвесторов, – размышляет Никуличева. – В качестве мастер-девелопера может выступить крупная компания, работающая в секторе жилой недвижимости, со значительным объемом собственных средств и административным ресурсом».

Еще год назад в реализации подобного проекта могли бы принять участие крупные международные инвестиционные фонды, как, например, Morgan Stanley, говорит управляющий партнер Colliers International Николай Казанский. «Сегодня круг потенциальных интересантов сузился, но они все еще есть, – считает он. – Однако, думаю, что без привлечения крупных госбанков, типа ВЭБа или ВТБ, не обойтись». «Этот проект, скорее всего, может быть привлекателен для инвестора, заинтересованного в имиджевой составляющей», – считает вице-президент по управлению активами группы ПСН Татьяна Тикова. Такими компаниями могут быть «Ташир» Самвела Карапетяна, Capital Group Владислава Доронина или Millhouse Романа Абрамовича – все они имеют опыт как в строительстве жилья, так и коммерческой недвижимости, отмечает Казанский. «Так как проект опубликован всего лишь вчера, я думаю, рано говорить о том, кому это может быть интересно, – сказал РБК представитель Millhouse Джон Манн. – Я думаю, всем участникам рынка требуется время для изучения условий».

Источник РБК, близкий к Capital Group, отметил, что у проекта слишком высокая стоимость «входного билета»: «По нашим оценкам, строительство нового здания парламентского центра и спортивных объектов будет стоить существенно больше, чем $2 млрд. При этом инвестор мог бы согласиться на участие в таком проекте при условии начала продаж максимального объема жилья с первых дней начала его реализации, а также предоставления кредитных линий на льготных условиях». Поэтому логично было бы перенести сроки начала строительства и продаж второй очереди на как можно более ранний срок, добавили в компании.

В пресс-службе группы компаний «Ташир» не смогли предоставить оперативный комментарий. Компания считается одной из самых закрытых среди тех, что работают в сфере недвижимости в России. Согласно рейтингу журнала Forbes, доход «Ташира» от сдачи в аренду коммерческих площадей составил в 2014 году $1,08 млрд. Начиная с этого года девелопер намерен сконцентрироваться на жилом строительстве в сегментах «бизнес» и «бизнес +»: в частности они получили разрешение на реализацию крупного проекта в иннограде «Сколково» с оценкой $800 млн.

Существенно меньший доход от аренды – $110 млн – получил Capital Group. Однако компания, совладельцами которой являются Владислав Доронин, Павел Те и Эдуард Берман, обладает хорошим административным ресурсом: на этой неделе газета «Ведомости» писала, что правительство Москвы может переуступить девелоперу права аренды 3 га на Софийской набережной, которые город безуспешно пытается продать с июля прошлого года. Компания также активно развивает проекты по строительству как офисной, так и жилой недвижимости бизнес-класса.

Millhouse Capital Романа Абрамовича заработала в прошлом году $155 млн на сдаче в аренду коммерческих площадей. Владелец компании является одним из богатейших бизнесменов России. По данным Forbes, его состояние оценивается в $9,1 млрд.

Хороша ложка к обеду

Основным трендом на рынке столичной жилой недвижимости в 2014 году стало увеличение как спроса, так и предложения на квартиры в новостройках экономкласса. По данным «Метриум Групп», доля сделок в нижнеценовом сегменте на столичном рынке выросла на 4,2 п.п., до 46,2%. Одновременно снижалась доля покупок в бизнес-классе: по итогам 2014 года в этом сегменте было совершено 47,7% сделок от совокупного числа продаж квартир в столичных новостроек, что на 4,4 п.п. меньше, чем годом ранее.

Следуя за спросом, застройщики тоже начинают все больше ориентироваться на экономкласс. По данным консалтинговой компании «ИРН», на начало 2014 года объем предложения в сегменте бизнес-класса составлял 371 тыс. кв. м, в конце года – 336 тыс. кв. м. В «экономе» он существенно вырос: с 177 тыс. кв. м до 377 тыс. кв. м.

Увеличившееся предложение квартир экономкласса привело к снижению цен на квартиры в этом ценовом сегменте. В начале 2014 года квадратный метр в новостройке экономкласса стоил в среднем 158,6 тыс. руб. К концу года этот показатель снизился до 152,6 тыс. руб. Средняя стоимость квартиры в экономсегменте к концу 2014 года, таким образом, составила 9,5 млн руб. ($167,6 тыс. по курсу ЦБ на 30.12.2014). Годом ранее стоимость среднестатистической квартиры экономкласса в Москве составляла 9,7 млн руб. ($297,3 тыс. по курсу ЦБ на 30.12.2013). «Средняя стоимость в экономклассе снизилась, так как за год вышел большой объем нового жилья на начальном этапе строительства, но в строящихся объектах цены росли во всех классах», – прокомментировала РБК снижение рублевых цен в новостройках экономкласса руководитель «ИРН Консалтинг» Татьяна Калюжнова.

В то же время рублевые цены на квартиры бизнес-класса выросли с 252,6 тыс. руб. за кв. м. в конце 2013 года до 275,3 тыс. руб. за кв. м в конце 2014 года. Тем не менее девальвация рубля снизила долларовую стоимость квартир бизнес-класса на 39%, с $852 тыс. в конце 2013 года до $518,7 тыс.

По данным Калюжновой, наиболее высокий спрос на квартиры экономкласса был зафиксирован в четвертом квартале 2014 года, когда на волне ажиотажа, связанного с девальвацией рубля, число сделок выросло в два раза.

В отличие от четвертого квартала, начало нового года оказалось для застройщиков не столь успешным. В январе из-за повышения банками ставок на ипотеку спрос на квартиры в Москве резко упал. Как рассказал РБК руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков, в начале года большинство банков предлагало ипотеку по ставке выше 18%. Это привело к снижению доли ипотечных сделок на рынке с 50% в прошлом году до 20–22%. Количество звонков сократилось на 30–40%, спрос на ряд объектов снизился в 2–2,5 раза, добавила генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева.