Убытки на раскопках: как «Моя улица» отрезала кафе и магазины от клиентов

Реконструкция Тверской улицы в рамках программы «Моя улица» (Фото: Олег Яковлев / РБК)

В ожидании тротуаров

Большинство реконструируемых в рамках программы «Моя улица» (см. справку) территорий находятся в пределах Садового кольца, и многие из них являются так называемыми торговыми коридорами. Картографический сервис 2GIS подсчитал для РБК, что только на 30 улицах, где сейчас ведутся работы, включая Тверскую, Большую Садовую, Полянку, Якиманку, Таганскую, Знаменку, Никитский и Новинский бульвары, Театральный проезд, Смоленскую площадь и другие, по состоянию на конец июня находилось 698 ресторанов, одежных и продовольственных магазинов.

Их совокупная площадь минимум вдвое больше крупнейшего в Европе торгово-развлекательного центра «Авиапарк», расположенного на 230 тыс. кв. м. Консалтинговая компания «Магазин магазинов» смогла проанализировать 11 улиц, попавших под реконструкцию, и насчитала там 394,6 тыс. кв. м торговой недвижимости.

По количеству кафе и ресторанов соревнуются Тверская улица и Новый Арбат — 67 и 68 точек соответственно. Больше всего одежных магазинов расположено в Театральном проезде и на Новинском бульваре — 51 и 48. Продовольственными магазинами центр Москвы насыщен слабо, на трех десятках изученных улиц их всего 22.

Если на большинстве улиц работы ведутся небольшими участками, то за Тверскую власти взялись серьезно: на время выходных в конце мая они полностью перекрыли движение автомобилей, в последующие недели движение автотранспорта было ограничено тремя полосами в каждую сторону, а в ночное время с 6 по 9 июня — двумя (до реконструкции было пять полос). Благоустройство участка улицы протяженностью 1,3 км между Манежной и Пушкинской площадями закончится только в конце августа.

Замеры, проводимые специалистами Watcom Shop Mechanics на улицах с затрудненным пешеходным движением, показывали, что ограничение входа снижает трафик в среднем на 20%. «Движущийся поток очень чувствителен к ограничениям, как только есть какая-то преграда, люди просто обходят это место и могут не замечать ни магазин, ни ресторан», — поясняет управляющий партнер Watcom Дмитрий Неткач.

По словам руководителя отдела стрит-ретейла московского офиса JLL Юлии Назаровой, в зависимости от расположения помещения продажи ретейлеров на ремонтируемых улицах могли упасть на 30–50%, имеет значение близость к метро и наличие рядом паркинга.

По данным «Магазина магазинов», в будни пеший трафик на Тверской составляет около 25 тыс. человек в день, в выходные снижается до 18 тыс. «Программа негативно сказалась на продажах нескольких ретейлеров, чьи площадки расположены на Тверской, в целом выручка просела на 15%», — утверждает сотрудник одного из сетевых ретейлеров, специализирующихся на продаже электроники. За время реконструкции трафик и выручка магазина мужской одежды Henderson, по словам представителя компании Анастасии Недорезовой, просели на 20%.

Спасительные паркинги

По мнению президента компании Vassa & Co Владислава Грановского, центр Москвы превратился в стройплощадку, непригодную для работы магазинов. «Кого волнует, что магазины загнутся? Как цветок, который не поливают три дня, завянет, так и магазин, в который покупатели не могут попасть четыре месяца, умрет», — убежден предприниматель. Программа «Моя улица» затронула два бутика Vassa & Co — на Никитском бульваре и на Большой Якиманке.

Снижение трафика отметил и сотрудник косметической сети «Иль де Ботэ», магазин которой расположен на Тверской. «Но показатели одного магазина не окажут влияния на результаты компании. Кроме того, тягу к прекрасному российских женщин, особенно к декоративной косметике, не остановят никакие раскопки на улицах», — шутит он.

«Город, удобный для жизни»: кто и зачем перекопал Тверскую

Фотогалерея 

Наличие подземной стоянки дает шанс пережить городские строительные работы без особых потерь. У флагманского магазина «Детский мир» на Воздвиженке поток покупателей почти не изменился, утверждает представитель ретейлера Надежда Киселева: «Большая часть работ проходит на стороне улицы с нечетными номерами домов и по прилегающему к нашему магазину Большому Кисловскому переулку. Сократилось количество парковочных мест на прилегающих переулках, но покупатели могут воспользоваться подземной парковкой, расположенной в здании».

Владелец ресторанного холдинга Maison-Dellos Андрей Деллос отметил, что реконструкция не повлияла на его рестораны «Пушкинъ» и «Турандот», расположенные в особняке на Тверском бульваре, поскольку еще в середине 2000-х при реконструкции здания под ним был сделан четырехуровневый подземный паркинг. «Наша задача была в том, чтобы просто обеспечить доступ на парковку, и вопрос [с трафиком] закрылся автоматически», — говорит бизнесмен. При этом он признает, что наличие таких паркингов для Москвы — скорее редкость, в том числе из-за подземных вод.

Чтобы избежать убытков, основатель ресторанной группы White Rabbit Family Борис Зарьков принял решение вообще закрыть веранды двух заведений, расположенных вдоль фасада «Смоленского пассажа» — Zodiac и Luciano. В холдинге ждут, когда все работы завершатся, чтобы открыть т заново, сообщила представитель группы Анна Тюрина. А вот на ресторанах White Rabbit, «Чича» и Selfie, расположенных в «Смоленском пассаже» и «Новинском пассаже», ремонт дорог никак не отразился — их гости могут пользоваться обширными  парковками этих торговых центров.

Чувствуют снижение выручки в «Шоколаднице», у которой три кофейни находится в зоне реконструкции. Для изменения ситуации, по словам представителя сети Юлии Афониной, компания запускает дополнительные промоакции.

Непреклонные арендодатели

Грановский считает, что, если бы властям было дело до бизнеса, «они бы договорились с собственниками [зданий], чтобы как-то компенсировать аренду». Многие арендодатели делали послабления арендаторам на период ремонта, понимая, что этот процесс может негативно повлиять на продажи, рассказал один из собеседников РБК: его магазин на Тверской получил скидку. Сегодня стоимость аренды на Тверской, по данным компании Knight Frank, в среднем составляет 80–160 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Представитель Henderson также сообщила, что арендодатель согласился на дисконт по аренде, «достаточный для того, чтобы компенсировать снижение выручки». Мягкая рента сохранится до момента, пока ретейлер не восстановит привычный трафик.

По мнению директора направления стрит-ретейл Knight Frank Виктории Камлюк, на время проведения строительных работ арендаторы могут просить скидку в размере 10–20% от обычной платы. У некоторых компаний, которые уже сталкивались с подобными ситуациями, в договорах есть пункты о снижении стоимости аренды на время ремонтных работ и ограниченного доступа к помещению, говорит Назарова.

Но договориться о снижении цены удается не всем. «Проблемы индейцев никого не интересуют», — шутит совладелица сети кофеен «Даблби» Анна Цфасман. По ее наблюдениям, в случае стрит-фуда перекопанная улица и строительные работы перед входом в заведение неизбежно приводят к падению трафика на 50% и больше, при этом выпросить у собственников скидку или «каникулы» практически нереально. «В прошлом году, когда перекопали Бронную, выручка нашей кофейни упала в 2,5 раза, — вспоминает Цфасман. — Точка в ЦДМ [Центральном детском магазине], безусловно, страдает, но там падение на 30%. Это все-таки торговый центр, который сам по себе привлекает трафик», — заключает она.

«Мы всегда пытаемся там, где это возможно, договориться о снижении стоимости аренды, но практически никто не согласился», — сетует владелец Novikov Group Аркадий Новиков. По его словам, около половины заведений холдинга программа «Моя улица» так или иначе затронула. «Но я смотрю на это философски, реконструкция закончится, и трафик станет больше», — говорит Новиков.

Так же рассуждает и совладелец сетей «Жан-Жак» и «Джон-Донн» Дмитрий Ямпольский: он уверен, что реконструкция значительно улучшит ситуацию с потоком клиентов в будущем. При этом сейчас трафик в его заведениях просел на 30–40%, утверждает ресторатор.

При участии Дениса Пузырева и Светланы Рейтер