Стоимость столичной программы реновации превысила ₽6 трлн
Московский фонд реновации жилой застройки с начала запуска программы заключил почти 3 тыс. контрактов на общую сумму чуть больше 6 трлн руб., подсчитал РБК на основе информации с сайта госзакупок. Почти 90% всех подрядов фонд распределил в 2021 году.
Что надо знать про реновацию в столице
Программа реновации была запущена в Москве в 2017 году, первые тендеры город начал заключать тогда же. В рамках программы планируется расселить почти полмиллиона человек, снести более 5 тыс. домов площадью 16 млн кв. м и построить почти 45 млн кв. м новой недвижимости. К концу прошлого года по программе был построен 1 млн кв. м.
Топ-10 крупнейших подрядчиков
На десять крупнейших подрядчиков программы реновации Москвы приходится 81% всех контрактов, распределенных фондом, подсчитал РБК. Треть всех подрядов досталась структурам группы ПИК, крупнейшего жилищного девелопера в России. Общая сумма контрактов, где ПИК или является единственным победителем, или выступает в консорциуме с другими застройщиками, превысила 1,99 трлн руб. Консолидированная выручка группы ПИК за 2020 год составила 380 млрд руб., то есть объем полученных контрактов соответствует текущей выручке группы за пять лет.
ПИК заинтересовалась реновацией сразу после запуска программы: уже по итогам первого года заключения контрактов, с декабря 2017 года по декабрь 2018 года, группа получила подряды на 40 млрд руб. (42% всех распределенных за тот период контрактов).
Второе место среди получателей контрактов досталось структуре Capital Group. Компания заключила контракты более чем на 800 млрд руб., часть из них она будет выполнять в консорциуме с другими строителями. При этом еще три года назад основной владелец Capital Group Павел Тё говорил, что компания не участвует и не планирует участие в программе реновации в Москве.
В первую десятку подрядчиков вошли также другие крупные московские застройщики — концерн «Крост» и «МонАрх», группа ФСК и МИЦ. Более 5% подрядов Фонда реновации получили компании, подконтрольные столичному правительству: в основном это структуры холдинга «Мосинжпроект».
Среди крупнейших подрядчиков оказалось также ООО «Магистраль», учредителем которого ЕГРЮЛ называет Виталия Байтякова. Кроме контрактов с Фондом реновации эта компания занималась дорожным строительством и, как указано на ее сайте, работала с Минобороны и ФСБ.
В топ-10 попала также «Смарт Менеджмент», которая входит в группу «Смарт» и принадлежит Сайд-Магомеду Зубайраеву. На сайте группы сказано, что она участвует в строительства небоскреба «Ахмат Тауэр» и торгово-развлекательного центра «Грозный Молл» в Грозном. У двух подрядчиков, фигурирующих в десятке, — «Монотек Строй» и «Альмис-Интеграл» — общий совладелец Руслан Салимшин. Он был совладельцем крупного поставщика труб «Лидер-М», основная доля в которой сейчас принадлежит Рустаму Салимшину.
В пресс-службе Capital Group отказались от комментариев, все другие перечисленные застройщики не ответили на запросы РБК.
Как пояснил в интервью РБК заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев, город заключает контракты «с пониманием, что придут сильные подрядчики». «Таких компаний около 25–30. И если они не будут справляться, мы имеем право в любой момент их убрать», — сказал он, заметив, что «если в один квартал завести 15 подрядчиков, которые будут строить каждый свой дом, — это будет жуть». «Поэтому мы разыгрываем один крупный контракт на десять лет. По контракту, если компания справится и построит один дом, потом получит право строить следующий дом. Если не будет справляться, у нас есть право на каждом этапе выбрать другого. Причем мы закрепили это банковскими гарантиями со стороны подрядчиков», — заключил Андрей Бочкарев.
Сколько подрядчики заработают на реновации
В своих материалах для инвесторов в рамках вторичного размещения акций группа ПИК указала, что общий портфель контрактов компании в качестве генподрядчика составляет 4 трлн руб., из них контракты на 525 млрд руб находятся в стадии переговоров. Целевой уровень чистой маржи от генподрядов составляет 10%, указано в материалах. Таким образом, на подрядах от Фонда реновации при такой заявленной маржинальности ПИК может заработать около 199 млрд руб.
По словам Андрея Бочкарева, подрядчики оценивают рентабельность работ по контрактам в 7–8%. «Я думаю, что, если они эффективно работают на всех этапах, и до 15% может быть», — отметил он.
«Они (подрядчики) гибко подходят. Пытаются заработать на том, чтобы поставщиков выбрать более эффективных с точки зрения стоимости. Но, если он понимает, что либо теряет контракт, либо снижает маржинальность, думаю, он пойдет на второе», — заключил Андрей Бочкарев.
Целевая рентабельность 10% — это «нормальный уровень», который характерен для подрядных организаций, констатирует партнер Cushman & Wakefield Денис Соколов. По его словам, при участии в проектах реновации для подрядчиков важны не сверхприбыли, а то, что эта программа гарантирует объем заказов на годы вперед.
Суммы по заключенным контрактам подрядчики получат не единовременно, а по мере выполнения работ. Все крупные контракты, сумма которых превышает 100 и 200 млрд руб. заключены на срок от 10 до 21 лет. Например, контракт с застройщиком «Магистраль» на 136 млрд руб. на проектирование и застройку кварталов в Царицыно истекает в августе 2041 года.
«Такой контракт — это стабильность для подрядчика, — продолжает Соколов. — Понятно, что компании несут риски инфляции из-за подорожания стройматериалов, но в таких долгосрочных проектах они наверняка могут рассчитывать на пересмотр стоимости при резком увеличении затрат на строительство».
Почему дорожает программа реновации
Официально власти Москвы не говорили, сколько планируют потратить на программу реновации, но, когда программа начиналась, мэр Москвы Сергей Собянин приводил оценку в 3 трлн руб.
Как поясняет Бочкарев, в 2017 году «точную цифру еще знать не могли»: «Приведенная цифра учитывала только потребность в жилой площади, без учета расходов на социальную и коммунальную инфраструктуры, улично-дорожную сеть, парковки и т.п., — объясняет собеседник РБК, — 6 трлн руб. — это много? А 20 млн м2 недвижимости — это много или мало? <...> 6 трлн руб. — это не только деньги на жилье. Это дороги и инженерные коммуникации. У нас все посчитано до каждого гвоздя».
При этом, как отмечает Бочкарев, на программе реновации пока рост себестоимости строительства не отразился. Этого, по его словам, удалось добиться «за счет управления и контрактов, которые мы заключили»: «В реновации мы пока не получили этот удар (от роста себестоимости. — РБК), он будет отложенный. В этом году мы достроим в тех же ценах. Со следующего года начнем менять». Подорожание, по его оценке, может быть в пределах 10–15%.
Официально программа реновации должна завершиться к 2035 году, но, как отмечает Бочкарев, город рассчитывает на 2032 год: «Конечно, такую программу в такие сроки выполнить очень сложно. Ресурсов трудовых, инженерных, технических в стране не так много. Но мы это сделаем, чтобы экстренно избавиться от аварийного жилого фонда в Москве. Иначе этот вал нас бы просто захлестнул».
Как дорожает стройка
За последний год себестоимость строительства значительно выросла: к концу второго квартала этого года по всей стране она выросла, по данным Росстата, на 15% в годовом выражении, до 49,4 тыс. руб. С начала 2020 года рост составил 17%, за то же время себестоимость стройки в Москве выросла на 18%, до 78,6 тыс. руб.
Строительство дорожает как из-за роста цена на стройматериалы — металлическую арматуру, бетон, кирпич и пр., так и из-за увеличивающихся затрат на рабочую силу. Из-за остановки строительства на месяц в прошлом году и закрытых границ на стройки не приехали строители из СНГ. Зарплаты в строительстве за шесть месяцев 2021 года увеличились, по данным HeadHunter, на 9,8%, за год — на 15,8% (без учета инфляции). За рабочих конкурируют не только разные стройки, но и разные отрасли: например, со строек рабочие идут работать курьерами.
